番禺在不断掏老城核心宅地？

今天，市桥的大富村旧改项目公布控规调整，一口气新增6宗宅地，总建面约21万平，体量不小。

再加上，今年番禺吹风新增3宗宅地，就有2宗在市桥。

难道番禺广场接连出宅地后，市桥要准备大干一场？

若真是如此，这个位于番禺老城核心的板块，估计会卷得更厉害。

板块内一二手市场承压，去化不理想，甚至有个别二手卖7字头。

如今猛增宅地，补充新房供应，市桥未来能否“吃得消”？还是个问题。

1.

或许很多人对大富村会有些陌生，先了解一下位置：

位于市桥西南部，北至禺山西路，西临银平路(规划)，东邻北海村，南至市桥水道。

周边有大夫山、莲花湖湿地公园、市桥水道，生态环境不错，但不靠近地铁（较近的市桥站直线相距超3公里），出行主要靠自驾。

而该旧改村此次控规调整，主要有2个明显变化：

变化1：园地、水域变宅地，猛增6块涉宅地块。

此次控规调整，主要是减少生态用地，连莲花湖湿地公园也被“压缩”，由此盘活为宅地，加强经济效益。

调整以后，该旧改项目新增5宗纯宅地、1宗商住地，新增涉宅地用地面积约6.3万平，建面约21.2万平。

这样的体量其实不小，隔壁的大华紫悦府，总建面也才11万平。

有意思的是，为了增强住宅的观景视野，特意把靠近市桥水道的商业商务用地“打散”，并改为2宗宅地。

由此，这2宗宅地南侧一线临市桥水道，西侧便是莲花湖湿地公园，三面都是水景。

变化2：扩大教育用地，新增24班小学。

据公告显示，中小学用地增加为2宗，总用地3.55公顷，改造范围内将先行建设24班小学。

此外，改造范围内也会新增33处公共服务及市政公用设施，完善配套，如健身场所、停车场、公交首末站等。

区姐深扒发现，大富村旧改此次控规调整，应该是首次正式公布旧改规划情况。

也就是说，用地如何优化，未来要建什么，这次正式公布。

或许，这也意味着进程加快。

早在2020年，大富村就有实际性动作，找来大华集团操刀，但后续推进较缓慢。

直到2024年，该村旧改发布社会稳定风险评估公众参与信息公示、旧改详细规划招标，才看到加速的苗头。

其实，大富村不算是难啃的旧改项目。

一来，旧改项目规模较小。

大富村改造面积约为20公顷，在番禺众多旧改项目中规模较小，投资金额也只是预计10亿元。

二是，村内民宅和村民较少，阻力会小一些。

该村现状是以工厂居多，民居少，所以村里更多是外来务工人员，本地村民较少。

相比其他旧改村，来自村民的阻力和纠纷可能较少。

即便如此，大富村旧改依旧推进慢，这或许也与市场环境、旧改大势和开发商资金压力相关。

当时大华集团介入，市场还是上行期，它当时想将旧改与大华紫悦府连片开发。

但谁知，大华紫悦府开盘10个月后仅卖32套，再加上价格、商业、教育配套不具优势，片区热度低，近几年项目销售缓慢，去化率低。

再加上，后续市场下行，大华集团资金吃紧，以及位置也不算优秀推进动力不足，大富村旧改只能放缓。

图源：百度地图

2.

大富村旧改加速，新增宅地，或许也是为市桥补供应而来。

毕竟，虽位于番禺老城核心，但近几年市桥的宅地供应却非常稀缺。

近10年出让宅地屈指可数，不超过3宗，尤其是2018年之前几乎处于断供状态。

这样的情况已经开始转变。

区姐发现，番禺开始在市桥释放宅地：

除了大富村此次释放大量宅地，今年番禺吹风新增3宗宅地，就有2宗在市桥。

这2宗地分别为市桥货运站、华南轮胎厂地块，比大富村更靠近市桥站、番禺广场站。

如此来看，番禺这是要卷市桥的节奏？

若真是如此，也是有一定道理：

一是，市桥发展较早已经成熟，配套完善，比较宜居；

二是，好的板块不止长隆万博、番禺广场，现在要换个板块卷；

三是，市桥二手居多，20-30多年步梯老破小比比皆是，有着庞大的新房改善需求。

那么，市桥的楼市情况又是如何呢？

因万博、番禺广场等板块抢热度，再加上供应少，市桥的新房市场关注度不高，市场承压。

比如，除了大华紫悦府，电建·洺悦玉府、龙光天瀛等这几年也去化不理想，甚至降价促销。

板块内大量二手就更难了，价格卷到飞。

目前来看，单是链家上就有2809套房源挂牌，老破小居多，100平以下房源就有1765套，楼龄主要集中在20年至30年。

也正因如此，市桥的二手价也相对较便宜，目前成交均价约1.5万/平。

甚至，个别房源也会卖出超笋价格。

区姐就扒到，去年年底，市桥大南路就有一套81平3房，成交单价仅7390元/平，这是卖出增城价。

究其原因，可以发现，该房源不靠近地铁，楼龄也有29年，无物业、无电梯。

也正因为二手价较低，再加上板块内缺乏发展规划，或多或少也会影响到新房，使其走高性价比路线。

如今市桥新增宅地，补充新房供应，产品力升级，是否能激活这里的改善市场，也是值得期待。