深圳，是全国楼市每一轮涨跌的领头羊，基本上领先其他一二线城市三个月、半年到一年不等。

为了给全国一二线城市的读者朋友提供及时的信息，我们最近在深圳到处踩盘，把最前线的动态告诉大家，给你们做参考。

我们走访了福田南山宝安龙华龙岗的重点区域，发现春节后深圳市场的行情表现十分活跃，相比去年9月底政策出台之前，明显带看多了，成交多了，二手房也开始涨价了。

很多人并不知道这意味着什么， 过去几年调整以来，每一次的救市最多起效一两个月就熄火了，但这次真的不一样了，楼市已经连续5个月回暖，说明是真的已经见底企稳了。

2024年筑底，2025年企稳，2026年复苏，这是我去年在桃宝会员群做出的判断，现在依旧维持这个判断。

当然不管我怎么说，狼来了喊了太多次，可能很多人还是不太相信这次是真的，去年我只能告诉大家，楼市在底部区间，有可能会再跌一点，但今年我非常有信心的告诉你，很多城市已经跌无可跌，甚至价格会提前小幅反弹。

接下来看一下深圳行情。

南山

南山是深圳最强的区，我去了三个有代表性的板块，前海、后海、科技园。

去前海踩盘，中介给我说的最多的一句话就是能在前海买房的，都是市场敏锐度比较高的，也是心态比较坚挺的。

这是一路跟我铺垫前海业主不接受大刀砍。

踩前海我几乎逛了区域内所有热门小区，也碰到一些在看房的，带看的中介还换了一波，因为是周末时间，他们的客户都是一起来的，没时间带。

前海的房子，中介说挂牌价普遍涨了30-40万。

现在很多业主也不急着卖，议价空间也不大。

我们看的一套前海时代一期的小户型，49平的2房，去年9月新政前这个户型的成交价430万，新政后有人出价到450万，业主没卖，房子也给租出去了，现在底价480万，边租边卖的状态。

目前中介主推这套房，因为这套差不多是小区小户型里面最笋的，其他同户型的房源报价在550-570之间。

但从业主边租边卖的操作来看，预估是得房子达到心理预期价才能卖，而其他的房子也是等到这套房卖出去了才有机会。

包括其他几个楼盘也是，像 绿海名都、中海阳光玫瑰园，中介都跟我们强调谈价空间不大。

绿海名都 一套74平的房，去年5月同户型卖500万，现在报价540万，谈价空间也就在20万左右，而且这是理想状态。

中海阳光玫瑰园一套报价650万的69㎡2房，去年6月卖618万，我问中介这套房能按这个价格谈不，中介表示能谈下来的空间很小。

说实在的，现在成交价买卖双方都看得到，业主希望自己的房子比上一次成交价高很正常，毕竟市场在慢慢好转，不着急卖的人肯定不会在价格上做太大妥协。

大多数的不妥协，以及去年一批急卖的和性价比高的房子已经出清了，所以前海的房价涨了很正常。

不仅仅是前海，科技园、后海也差不多。

科技园的华润城，中介说现在整体房价比较稳，和年前10-12月比的话，是差不多的，但是和去年9月之前比，房价是涨了。说是当时政策之后，小区就涨了一波， 涨价幅度大概一两百万。

比如 华润城一期80多平的房，现在普遍报价1400万，最笋的一套报价1300万，去年7、8月的成交1100-1200万。目前最笋的这套中介都在推，说是也有一些意向客户在跟业主聊细节，预估很快就会被卖掉。

后海中介倒是没明着说涨价了，只是说之前价格低的都卖掉了，现在留下来的都是价格不好谈的。

像海德的学位房 漾日湾畔去年3月份70平的2房挂价1000万，成交1000万，现在小区同户型房源挂价1200万，而且价格还不怎么好谈。

福田百花

百花是福田区最具代表性的老破旧学区房片区，2020价格涨的十分离谱，得到的反馈和其实前海相差不大，区域挂牌价涨了，而且谈价空间很小。

比如区域内的 长城花园，24年5月份的时候，91平的3房报价大概750万（成交690万），现在同户型普遍报到820-830万，高的报价860万，低的报价也有720万。

从贝壳的成交价也很容易看出来变化，长城花园83平米的同户型2房， 2024年7月是619万，救市后10月就涨到了656万，12月涨到689万，几个月的时间， 涨了70万，现在报价最低的在700万。

这一套目前是中介首推的一套，虽然报价相对较低，但实际谈价空间很小，据中介的反馈，谈价空间只有10-20万，想谈20万下来都很难。

国城花园也是一样，24年10月的时候，102平3房报价1170万（下图成交1150万），现在同户型普遍报到1200-1300万，报的高的还有1500万的。

中介说这在区域内是正常现象，相比于去年政策前，区域内房源挂牌价普遍涨了10个点。

福田的豪宅学位片区香蜜湖涨的就更多一点，大概十几二十个点。

不过香蜜湖涨得多，议价空间也大一点，房子如果是2600、2700的报价，大概有200-300万的谈价空间。主要是今年会有几个新的豪宅楼盘出来，二手房就没有什么优势了。

现在属于小阳春季节，每年小阳春都是学区房的旺季，所以这一轮市场咨询量比较大的也是学区房，因为下半年上学的那一批要在4月中完成报名。

像百花这种，可能布局要更早一些，有人算过，想在福田上好的小学，至少需要提前4.2年买学区房最稳妥。

宝安宝中、碧海

宝安区唯一限购的龙头板块就是宝中和碧海的房子，我去年底就开始关注了，现在普遍都比年前要贵了，而且很多便宜的已经卖掉了，没什么笋盘了，价格也谈不到太多，业主的心态很高。

去年到现在，真的是一路看涨。

去年我关注的时候， 碧海泰华阳光海4楼102平的卖668万，之后是720万，再之后是750万，现在最便宜的也是780万，这套房的报价是880万，报的很高。780万是底价，不可能再低了，因为业主还欠着780万的欠款。

宝中的丽晶国际年前90来平的720万左右就可以卖，6月份700万左右就可以卖，现在买不到了，同户型的房源报价已经到750-760了。

西城上筑101平最便宜的时候成交价是830-850万，现在也买不到了，普遍报价900-1000万。

现在只要你是小区里最低的一套报价，很快就能成交，成交周期明显缩短。

像我这个月看的一套 御景湾的109平的房，报价780万，很快730万就卖出去了，这个户型其他房源的报价大概800万，真的是稍微犹豫一点，就买不到。

宝安其他区域像航城那边的 领航城我年前也关注了，当时看了一套户型、格局、采光、装修都很不错的3房，业主要价435万，但当时小区同户型成交大概在400万左右。

业主一直不愿意降价，估计是觉得自己的房在小区在卖房源里面还是有优势的，等年后我再一问，这套房已经撤盘不卖了。

龙岗坂田和龙华红山区域，我也都看了一圈，深高北带好学区的房子，基本上现在水榭春天汇龙湾三房的价格都要比去年10月之前高30-50万。

坂田是华为总部区域，很多业主都是华为员工，不差钱，也不急着卖，像万科城虽然涨的不多，但都比去年的价格要高一点。

所以现在的市场，如果你真的去转一圈，你就会觉得那真是不一样了，找笋房没那么容易了。

户型合适、小区合适、位置合适，你把这些硬性条件一列，会发现房源的价格普遍都很高，超过你预算都有可能，而且你再想大刀阔斧的找业主砍价，业主是不可能卖的，毕竟三四年周期都扛过来了，现在底部已经过了，随便晚半年就能多卖5到10个点。

综合看起来，上面几个区域的市场，一个共同特点，就是相比于去年政策前，二手房议价空间小了，挂牌价都涨了。

当然也不是说深圳房子都涨了，因为我踩的基本都是各个区有代表性的板块，房价最先回暖的都是好板块，有些边缘地带的房价还是没涨的。

这说明现在在深圳买房，如果你想在好一点的板块，要买到去年政策之前的价格，是不可能了，市场的底部真的已经过去了。

我对比了一下去年10月25日和今年2月25日深圳贝壳二手房地图发现，南山区的挂牌价平均上涨了2000元，福田区上涨了一千元。

CRIC公布了各城市近5年楼市的成交情况，深圳1月二手房成交价环比上月持平，成交量较节前有所回落，但同比仍然增长31.5%。

量在价先，很明显现在的成交量回升已经不是昙花一现了，如果算上即将出炉的2月份的成交数据，月成交量已经快回到了2020年的水平，而价格也有稳步回升的态势，足以证明市场最惨的时候已经过去了。

价格现在虽然涨的不多，但却是稳步回升。

楼市大跌了三四年，高杠杆扛不住的业主过去几年已经慢慢出清了，现在剩下来的很多都是不急着卖的，而且已经看到了好转的势头，自然不会在价格上做太大让步，所以未来楼市整体价格上涨是肯定的。

所以为什么最近有那么多的二手房业主撤盘不卖了？就是觉得市场马上要好起来了。

现在深圳的买家，已经开始接受房东小幅涨价了，如果是去年10月之前，别说涨价，你价格不比挂牌价低10个点以上都没人看。

当然，市场好起来，并不是说房价会马上大幅上涨，我始终认为这一轮复苏会是一个更加持久的慢牛行情，慢慢磨底，买卖双方慢慢博弈着向上涨。

这一次周期跟以往任何一轮周期都不一样，这次房地产大病了一场，身体恢复的也会慢一些，未来楼市会跟随着经济的复苏而上升。

现在中国经济已经出现复苏的苗头，看着一项项科技接连突破，也给国人重新带来了信心。这也是外资为什么这几个月持续买入中国资产的原因，美国资产泡沫高估，印度熄火了，环顾全球，资产处于低估值，而且未来最有升值潜力的只有中国了。

我还初步统计了一下，截止2024年，中国有超过30个一二线城市的人均GDP已经超过2万美元，这是迈入发达国家的一个标准，所以我认为一二线城市的经济转型其实已经差不多率先成功了。这些城市总人口达到两亿八千多，仅次于美国，绝对人数足够多，所以压根不用担心中国的购买力不足。