文｜迈点

上海证券交易所官网显示，汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“汇添富上海地产租赁住房REIT”)状态于近日更新为“通过”。

01 背靠上海地产，可扩募资产丰富

招募说明书显示，汇添富上海地产租赁住房REIT的基金原始权益人为上海地产房屋租赁有限公司，基金管理人为汇添富基金管理股份有限公司，基础设施项目运营管理服务机构为上海城方租赁住房运营管理有限公司。

值得一提的是，原始权益人与运营管理服务机构的控股股东均为上海地产集团。上海地产集团为市属城市保障类国有企业集团，主要业务包括保障住房业务、城市更新与区域投资开发、商品房开发和不动产经营、建筑材料业务和物业出租及场地出租等。2023年，上海地产集团营业收入合计为372.66亿。

目前，上海地产集团资产规模全市最大，扩募资产储备丰富，已累计筹措各类保租房房源约4.5万套，占全市已筹措房源的1/8。其中，持有Rr4租赁住房超过2万套，约占全市供应总量的10%，位居全市首位。预计至“十四五”期末，将累计筹措保租房6万套，约占全市“十四五”期末累计建设筹措总数10%。

可以看出，背靠上海地产集团的汇添富上海地产租赁住房REIT，未来拥有丰富的可扩募资产。业内人士指出，这一方面能够为REITs的规模扩张提供强有力的支持，通过注入新资产，优化资产组合，提升REITs的经营能力和资信水平，从而降低融资成本；另一方面则可以为REITs带来更多的现金流，进而提升其分红率和投资人的收益。

02 区位优势显著，产品设计有的放矢

根据招募说明书，汇添富上海地产租赁住房REIT的基础设施项目分别为位于上海市闵行区申虹路的虹桥项目以及位于上海市闵行区南江洲路的江月路项目，项目性质均为保障性租赁住房，项目估值为12.31亿元。

2021-2023年，基础设施项目实现营业收入5318.50万元、6,318.78万元、6,772.33万元，实现净利润814.43万元、1,011.95万元、914.94万元；2024年前三季度，实现营业收入5,554.90万元，净利润1,182.19万元。

截至2024年末，虹桥项目和江月路项目的时点出租率分别为91.38%和94.04%；截至2024年前三季度，续租率分别为56.96%和57.53%。租户性质上，基础设施项目主要以个人租户为主，占比均接近90%。

具体来看，虹桥项目地处虹桥商务区核心区，区域内总部类企业聚集，周边商业、医疗等生活配套完善。目前，项目共有可出租房源318套，公寓内配有健身房等公共区域，房间内居住设施配套齐全，租户可“拎包入住”。其中，一居室254套，建筑面积32.2-66.9平方米；二居室64套，建筑面积87.5-101.5平方米。

江月路项目毗邻浦江镇，所在的北部地区被政府定位为打造为优质产业和产业链集聚高地，项目距离地铁8号线江月路站仅300米，周边有浦江城市生活广场、仁济医院南院等商业生活配套。目前，项目共有可租房源1,080套，均为一居室，建筑面积30.08-58.27平方米。公寓内家电家具家私配套齐全，租户可实现“拎包入住”。

迈点注意到，基础设施项目针对不同区域，有的放矢的进行了产品设计。例如虹桥项目没有紧邻地铁站，但其所在区位企业密集，无需过多考虑地铁沿线需求，同时房源规模相对较小；而江月路项目由于规模较大，同时所在区位距离上海老城区较远，目标客群需照顾到地铁沿线需求，因此在选址上紧邻地铁站。

此外，就户型设计来看，虹桥项目的核心客群依然为单身或者小夫妻群体，但同时也兼顾了家庭需求，体现出当下愈发多元的租住需求。