今早，杭州楼市又沸腾了，因为“水电新村”地块真的来了。

这块三桥边的“绝版”宝地，一线钱塘江，到奥体莲花碗不到1km，两年前就吸引了全杭州的目光，只是限价仍在，不能轻易拿出来。

不出意外，限价解除后，这块“压箱底”给出了杭州宅地史上最高的起拍价——45573元/㎡。

按照当下的土拍行情，稍有姿色的地块溢价率保底50%，如果不出意外，水电新村地价将站上7字头，房价则更有想象力，10万、12万，还是15万……第一次，杭州沿江的住宅价格向上海看齐。

听上去又是一针楼市强心剂，不过热闹与99%的人无关。

这不是泼冷水，但当下的情绪很容易被宏大叙事裹挟，短暂地从现实中抽离。

比如杭州楼市的“涨”。地价在涨，新房在涨，二手房的带看量、成交量同比也在涨，仿佛一夜之间又回到了2016年。

只是相似的剧本下是不同的内核。宝地频出、地王频现的背后，是远郊板块的土地“一轮游”；新房价格刷新的背后，还有大量楼盘卖不掉。

二手房只盘活了量，价格却几乎没涨。

听着很矛盾、很分裂，但这就是杭州楼市的现在进行时。

01

市场层级在分化。按照自由市场的规律，一、二、三级市场牵一发而动全身，地价上涨带动新房上涨，热度传递到二手房市场上，皆大欢喜。

现在呢？真正热闹的仿佛只有土地和新房。

据我们不完全统计，自限价放开后，全市“地王”价格刷新了两次，至少出了16个板块“地王”，平均涨幅超22%，城东安琪儿区块更是实现了“3万6-4万-4万7”的地价三连跳。

杭州各板块“地王”一览（截至2.20）

新房方面，2025「富人收割机」进场！要冲10万 ？！一文中透露，中海西兴项目确定引入“玖序”系，高层价格有望突破10万 ；滨江民生药厂高层放风价为10万 、叠墅13万 ；滨绿合作的望阙南，高层10万，叠墅11-12万；海威中天北干排屋放风10万 。

昨天大家房产以4.7万元/㎡拿下的安琪儿04，也预示着城东新城即将进入6字头，甚至7字头的时代。

而在已开盘的项目里，锦绣公馆三开预计提价到9万元/㎡，相比二开涨了9%。

锦绣公馆

云涌之江放风“单价涨500元/㎡，车位每个涨1万”，还有部分项目用绑车位、回收折扣等方式变相涨价，中签率却不增反降。

二手房市场看上去很热，从去年11月开始，成交量、带看量均创造了2021年以来的同期最佳，春节过后市场“冷启动”速度也极快，成交、带看、定金量三项指标最高上涨60%。

不过，筑底筑了快5个月，价格却不见涨。2月19日，国家统计局发布了今年1月份70个大中城市住宅价格变化情况，杭州环比、同比双跌，尤其是同比，下跌了4.5%。

市场一线的温度，同此凉热。

常理说，前脚出地王，后脚附近的二手房东就该抬价了。但热点板块的房东格外沉得住气，比如申花、奥体。我们咨询了附近中介，给到的反馈是，大家无非是有了点信心，真正想卖房的只会趁机抛掉，吵着抬价的都是“雷声大雨点小”。

奥体、申花板块中几个代表性小区价格照比去年底均没有明显变化。

不过，也有小区价格上涨，比如勾庄（幸福里涨价10%，勾庄的库存有救了？），但涨价并非出自主观，而是低价房源在去年四季度被消耗掉了。

二手房的价格底，筑得遥遥无期。

02

同一层级的市场，核心区与远郊分化得像一线与十八线。

比如土地，上文表格中出现“地王”的板块要么在主城区，要么是市北、云城、闲林等次核心区域。

但富阳、临安、临平、钱塘区的一些宅地，以及有一定商业比例的商住地，只能以底价出让。

比如新房，核心区如火如荼，新盘开出来个个涨价，摇号的人越摇越多，但热度并没有层层传递到远郊板块。

杭州远郊（祝立铭/摄）

临平山北某盘卖成了现房还没清盘，最后打出了75折；南站附近某盘不仅有一口价折扣，还送车位；萧山南片区有的送物业费，有的送双车位，还有的补贴契税3万元/套；至于临安、富阳、大江东，几乎成了小透明nobody……

二手房整体下行，但核心区依然稳赚不亏，只是多与少的问题。海潮望月城交付至今卖出快20套，平均成交10万元/㎡，江明月朗园9万元/㎡，虽没实现翻倍，但平均收益率依然在40%以上。

馥香园、亚运村交付前被看空，交付后算一算成本，平均每套的获利依然在几十万到百万级不等。

馥香园实景（祝立铭/摄）

在非核心区，云城、运河新城、市北、艮北的次新房算上利息，堪堪保本。（每一套房源情况不同，不代表所有）至于下沙、良渚、瓶窑、闲林、大江东，不少卖家为了止血，亏了本金也要往外抛……

而且，二手房市场上每套房源、每位房东的投入成本都不一样，导致同一个板块内中的小区之间也在分化。

典型的就是勾庄，幸福里、绿城海棠三子是略微跑赢板块大盘的幸运儿，房东谈价时果决一点，能在保住利息的前提下小赚。但核心区外围的几个盘就没那么幸运了。去年，中介给我推了两套沁澜的高性价比房源，一套410万买入，375万挂出；另一套320万买入，280万挂出。

玉湖公园（李超/摄）

实话说，分化行情在周期下行时就已开启，随着限价放开，每个细分板块的价值重估，价格迅速向价格靠拢，导致了分化的愈演愈烈。

那真正没有分化的市场是怎样的？不妨想想2021年吧，临安乡镇土地溢价率飙到封顶还要拼自持，瓶窑刚需盘社保拼至187个月。二手房市场上，6万的三墩北，5万的勾庄，4万的闲林，3万的大江东、下沙，2万的……要不去海宁碰碰运气吧。

无比魔幻，又无比真实。

03

分化改变了市场生态和不同购房群体的心态。

从行业层面来看，杭州核心区是不确定市场上的那仅有的确定，外来房企又“杀”进来了，比如拿下东湖新地王的呼伦贝尔开发商。

从购房者的选择上来看，顶豪是最大的受益者，住宅大平层、主城排屋放量，不限价后也能做出足够惊艳的产品。

刚需的上车成本更低了，既能买到性价比足够高的新房，在二手房市场上也有更多的议价权。

只是苦了改善，好一点的地段户型越做越大，差一点的区域达不到置换的目的，进退两难。

一位家住艮北的朋友，拿着800万预算内心茫然。前两年还能在东新、申花北挑拣一下，现在连钱二东都够不到了。

文晖（祝立铭/摄 ）

留给这群改善的路只有两条，一是蹲一下非限价但户型合适的楼盘，比如绿城东新项目，传言价格涨到5.5万元/㎡以上，起步户型139㎡，小面积的均价可控制在760万左右。

二是盯着二手房，文晖、申花北、城东新城、亚运村都能找到价格合适的好房子。

04

分化还会继续吗？答案是肯定的。

减弱分化需要让市场从内到外地热起来，而楼市热度和预期、人口、经济基本面息息相关，但如今经济活力还未恢复到2020年以前的水平。

核心区无需担心，宝地出一块少一块，永远物以稀为贵。

非核心板块的热度建立在宏大的规划之上，但接下来能大刀阔斧搞建设的板块越来越少了，全杭州看下来也只有第三中心兑现度最高。

加上前几年远郊出让了大量地块，二手房存量也堪称天量，一时半会消化不完，价格和后续价值都要打一个问号。

良渚（李超/摄 ）

但也不必焦虑，市场分化的另一重含义，是让不同预算的人都能找到适合自己的好房子，都能在杭州安身立命。

虽然“水电新村”与99%的人无关，但以DeepSeek为代表的“六小龙”诞生在杭州，杭州人将喝到新技术的头口水；杭州政府的服务态度、效率也多次在全国出圈……这些实打实的利好却与每一个身在杭州的人息息相关。

即便住不上“汤臣一品”，生活在这里也是足够有安全感的。

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