文 | 显微一线观察，作者 | 叶一文，编辑 | 乔森

想在租房市场里寻得一隅安稳，究竟有多难？这问题，戳中无数漂泊者的心。

一组数据，撕开当下中国租房市场那层复杂的幕布，“撕裂” 状态尽显无遗。

中国城市规划设计研究院发布的《2024 重点城市住房租赁发展报告》摆着事实：一线城市夸张，租赁人口比例高达 47.32% ，每两个打工人里，差不多就有一个在为租房发愁，妥妥的 “租房一代”。

可画风一转，中指研究院监测数据又像给人泼了盆冷水：2024 年，一线城市住宅平均租金累计下跌 2.82%。

租金跌了，找房该容易些吧？大错特错！眼瞅着 “金三银四” 这个传统租房旺季临近，市场却愈发让人捉摸不透。

北上广深，每 100 个打工人里 47 个在租房，千万级别的庞大租赁需求，撞上持续两年的租金阴跌线，租房市场就像平静海面下暗流涌动，新秩序正悄悄重构。

从中介和二房东在网络上各显神通，伪装身份、拦截流量；到房租被地铁、产业园区重新定价；再到老破小 “降价” 引发租售比狂欢……

一桩桩新鲜事儿在市场上接连上演。接下来，就一起走进这个属于金三银四租房季的真实故事 。

为了租出房子，中介上演“演员请就位”

今年，刘文倩打算绕过中介直接找房东租房，却发现这比抢春运票还难。

来沪三年，刘文倩换过 2 次房，都因 “金三银四” 租房旺季，中介 “逼单”、自己急于入住，租到不喜欢的房子。

图 | 某租房软件显示，3月开始上海租金或将上涨

今年 1 月过年前夕，上海租房淡季，刘文倩趁押金降低找房，体验了中介的 “花式 cosplay”：

有的扮 “回老家程序员” 低价转租；有的冒充“因个人原因转租，只求拿回押金的打工人”；还有 “新房首租免中介费”剧本；甚至有人愿 “补贴半月房租，低价转让”。

这些都是中介和二房东的引流话术，只为快速出租房子。刘文倩的房东在她租期未到就委托中介带人看房。

多次看房 “上当” 的刘文倩感叹：“租金降了，找合适房子却难了。”

在北京租房的文婷也有类似经历。

文婷计划 2 月末换房，北京中介成功促成租房后，会向房东和租客各收 50% 服务费，“佣金与租金挂钩”，中介热衷制造抢房焦虑，而非帮租客砍价。

文婷想通过社交平台找大房东，却发现不可能，即便本地付费筛选 “直租” 的群，也被中介、二房东渗透，他们用假身份混入，精准推荐房源。

文婷曾遇自称能提供房产证的 “房东”，见面看了手机里的房产证，签约时却发现身份证姓名与房产证不一致，对方才承认是二房东，还玩文字游戏：“我也确实是房东直租，我有房产证。”

在深圳南山区工作的潘迪目睹更极端垄断：附近整片城中村 “房东直租” 广告背后，是二房东批量承包民房，装修成 INS 风出租。

“二房东和中介合作，中介带年轻人租房，模糊关键信息，让年轻人以为租到房东直租，实则被中介、二房东剥削两次。” 潘迪说。

图 | 媒体曝光有中介找演员 “扮业主” 拍视频私自压价

中介的 “努力” 不止针对租客。中介和房东合作有两种模式：

一是 “普租”，中介带客户看房，成交后房东和租客各付半月租金作佣金；二是 “托管”，房子委托中介，中介当 “二房东” 招租。

房东 Cici 拒绝 “托管”，合作中介冷处理其普通租赁需求，30 天仅带看 1 组客户，想逼她托管。

Cici 自己社交平台招租，又遇大量伪装成租客的中介，或劝她托管，或以 “市场低迷” 为由，让她接受租客更换部分家电的要求。

对租客宣扬 “旺季涨价”，对房东强调 “空置风险”，凸显当下租房市场混乱：房租降了，房客租不到性价比高的房子，房东也找不到满意租客。

不少租客疑惑：“房租真降了吗？好房子谁住了？”

不断下探的房租和“消失”的房东

对刘文倩、文婷和 Cici 的遭遇，上海房屋中介向凡表示 “很正常”。

“现在一线城市房东直租少见。” 向凡解释，出租房子繁琐，涉及找房客、配合看房、谈租金、签约及违约后招租等，很多本地房东不愿操心，直接挂中介。

所以网上直接招租的房东减少，通过专业平台和中介租赁成趋势。

“房屋租赁市场本就不规范。” 房价和租金下降，加剧租房市场 “畸形”。受地产大环境影响，住宅流动性降低，房子不好卖，很多中介转做租赁业务。

以向凡公司为例，以往租赁和销售团队分开，如今销售业务萎缩，全员做租赁，市场租房人群未增，行业竞争加剧。

为吸引客户，向凡和同事拓展渠道，完成 “带客” 考核。社交媒体用户多，是重点沟通平台，但用户搜索会过滤 “中介” 信息，他们只能包装自己，向凡就曾扮过刚毕业大学生、转租白领、帮家里老人出租的孙子。

政策层面加快保障性租赁住房供给，也给中介、二房东带来压力。

住建部表示，“十四五” 期间全国计划筹建设保障性租赁住房 870 万套（间），重点 40 城 650 万套，一线四城 207 万套，预计解决 2600 多万新市民、青年人住房困难。截至 2023 年底，已筹建约 573 万套（间），完成 “十四五” 目标 66%。

仅深圳，2024 年新开工建设筹集住房 14.5 万套（间），其中公共租赁住房 1.5 万套（间），保障性租赁住房 7 万套（间）；上海 2023 年建设筹措 8.1 万套（间）保障性租赁住房，截至 2024 年 6 月底，新增建设筹措约 4.7 万套，新增供应约 3.4 万套。

“这些保障性租赁住房面向租房主力，对租房市场影响大。”深圳租赁从业者叶雷说，不少客户排队等保障性租房，大量房源涌入市场，加剧竞争，中介寻求利润更高的 “托管” 业务。

“相比卖房和普通出租，托管盈利更丰厚。” 以向凡公司为例，卖出 500 万房子，销售人员提成 1.2 万元，租出 5000 元房子，提成仅 2000 元，且开单不频繁，客户回头周期长，同行竞争激烈。

“托管” 模式有 1 个月左右 “招租日”（房屋空置期），每月 3 天租金作管理费，每年还有千元左右维修基金，以及租客未到期退租需房东退租等 “霸王条款”，还能 “低价收房、高价出租”。二房东趁租金下跌，付 11 个月租金租下房屋，简单装修后出租。

中国城市规划设计研究院报告显示，重点城市挂牌集中式机构化运营房源近 150 万套 / 间，多集中在一线城市，意味着一线城市租赁市场机构化运营是趋势。

另一方面，保障性租房大量入市、换房成本高等，造成 “客源” 和 “房源” 成交不同步。

报告称，全国 36 个重点城市客源成交周期平均 5 天，房源成交周期平均 38 天，一线城市客源成交周期长于非一线城市，小户型房源成交快，呈 “客挑房” 局面。

这意味着一线城市房源挂租后平均 38 天成交，为减少空置损失，中介、二房东各显神通。

在当下 “租客市场”，只有行动才能生存。

双面镜像：租金分化与投资热潮

相关数据显示，2024 年四个一线城市个人房源租金不同程度下降。

中指研究院数据显示，2024 年一线城市住宅平均租金累计下跌 2.82%。

克而瑞长租监测数据更具体：北京个人房源租金 114.44 元 / 月・平方米，同比下降 4.64%；上海个人房源租金 102.99 元 / 月・平方米，同比下降 7.91%。

然而，看似整体下行的市场却冷热不均。

北京昌平回龙观，因西二旗互联网从业者持续涌入，一居室租金从 2022 年的 4608.33 元（58 同城数据）涨至如今 5000 元左右。

上海青浦租金异动更戏剧化。2024 年华为青浦研发中心投用，周边淀山湖房租从 2000 元飙升至 3000 元，有中介称 “凌晨两点还能收到工程师找房信息”。

深圳也类似，随着华为等科技企业向龙岗区迁移，楼村农民房被改造成 “科技蓝领公寓”，带独立卫浴的 15 平米单间租金突破 2000 元，较改造前翻倍。

城市核心地段房子租售比也在上涨。租售比是月租与房屋总价比值，比值越高投资价值越大。

房价下跌，地段租金相对稳定，不少城市核心地段涌现租售比接近 4% 的 “优质住宅”。

北京、上海三环内部分老旧小区房价下跌，租售比冲破 3.8%，一场隐秘财富运动悄然发酵。

上海普陀 “工人新村” 出现 “百万扫房团”：投资者 110 万元购入 38 平米老公房，计划 5000 元 / 月出租，租售比达 4.5%。

搭上投资快车的李磊算账：“这比银行理财收益高 3 倍，还能盼拆迁。” 他在社交媒体分享投资经验，获众多投资者关注。

房价稳定的长沙也是投资者战场，当地公寓总价低、租金稳定，租金回报率可达 7% 甚至 8%，出现只收 “带租约转” 的收房团。

图 | 北京曾被视为 “死亡投资” 的公寓，也因租售比迎来转机

随着三月临近，尽管今年租房市场不如往昔热闹，但带看完一组客户后，向凡仍坚信租房行业值得投入。

他打算努力打拼，买个 “老破小” 放租，他笃定：“房子价值不在砖瓦，在于永远不缺租客的地理位置。”

（应作者和观察对象要求，本文均采用化名）