天津中原研究院红桥区西于庄地块五大特征解读：

地块指标：

地块区位图：

01.西于庄再出地！市场热度能否延续

本次出让的西于庄片区14号地块，容积率2.1，与2024年7月成交的6号地（容积率2.2）接近，建筑面积约18187平方米，呈三角格局，预计可规划为三栋17-18层的小高层产品。地块南向临近子牙河滨河公园，可直观子牙河景观，北向为城市景观公园，虽然地块体量较小，社区内景观排布受限，但周边景观、河流环伺，可打造为中环线以内精致微社区。

当前西于庄板块多为40年左右的老旧社区，在建投誉河院入市前，已近有20年没有新建商品住宅。在西于庄板块纳入京津冀同城商务区后，板块价值大幅提升，商业配套、教育资源、生态环境等建设提速。板块依托天津西站的综合交通枢纽优势，有望成为融合现代休闲娱乐、生态居住、购物等复合城市功能的天津中心城区西北部的门户形象。红桥区新房市场近年呈现显著分化特征：北部中交春风景里以180万高层产品聚焦刚需客群，南部中海云麓公馆则以460万改善产品承接高端需求。介于两者之间的300万级改善产品近两年处于市场空白，直至2024年建投誉河院入市迅速填补这一断档并将红桥区积蓄的地缘改善客户收归账下。中原研究院认为，随着建投誉河院进入清盘阶段，14号地块的适时推出将形成有效市场承接，延续区域地缘改善项目的热销态势。

02.300万！红桥地缘改善总价红线

红桥区新房市场以"总价300万"为黄金分割线！西于庄板块首个新房项目建投誉河院小高层均价2.7万元/平米左右，总价310万，月均去化约1.2万平米。总价300万这柄精准的价格标尺，完美切中刚需首置与品质改善的双重需求。相较南开区370万起步的置业门槛，西于庄板块在价格上更具优势，能够有效吸附红桥区及周边的刚需、改善客户，同时承接南开区的外溢客群。

本次挂牌的14号地起始楼面地价12481元/平米，与建投誉河院的地价基本一致，虽然地块体量较小，无法打造成规模化社区，但在周边景观资源上更胜一筹，因此中原研究院认为，14号地将延续建投誉河院的开发策略，以90-100平米全功能三房精准锁定新生代首置客，110-120平米直击中产家庭改善痛点，销售均价维持2.7万元/平米水平，延续区域"300万总价神话"，继续夯实红桥地缘客群，同时截流南开外溢客群，延续西于庄板块的市场热度。

03.地缘占主导，客群结构将延续

根据中原研究院市场监测数据，西于庄板块的购房客群中，本市客群占到六成左右，其中一半为红桥地缘客户。其次为南开区向阳路、广开等板块外溢客群以及河北区新开河、中山路周边改善客户，两区购房客户约占两成份额。另外新天津人购房比例在三成左右，其中主要为已在天津落户工作的河北省客群，占到新天津人的近一半份额。中原研究院认为，未来14号地入市后，将延续当前板块的客群结构。以红桥区地缘客群为购房主力，一方面西于庄板块为区域的核心位置，在经过棚户区改造后，红桥区原住民对板块的认同感较高，另外虽然今年红桥区入市新盘增多，但总价均在400万以上，14号地预计300万左右的总价区间，仍将是地缘改善客户的首选。南开区的外溢客群仍会是重要补充，南开区预计今年将有十余个新盘在售，总价门槛已升至400万元以上，西于庄板块临近南开区，且同为新一代住宅产品，百万以上的总价落差，将继续吸引南开区北部片区的改善客群。而对于河北区客户，在去年河北区新一代改善住宅出现断档后，今年随着中山北路城市更新项目的启动以及信达金地中山路项目新产品的入市，将截留部分河北区改善客户，因此预计西于庄板块未来河北区的客户量将出现减少。

04.小体量地块流量为王，年内清盘保利润

18187平米≈170套≈半年售罄！凭借其小体量的优势，项目预计将于5月份入市销售，预计销售周期为半年左右，有望实现当年开盘、当年售罄的高效开发目标，减少开发周期和资金占用时间，快速实现资金回笼。

05.新片区开发，配套兑现尚需时间

根据规划，西于庄板块共规划有50万方住宅用地和10万方商业用地，目前西于庄板块仍处于开发起步阶段，尽管规划配套完善，但实际建设进度需要时间。例如，规划中的九年一贯制学校尚未落地，山姆红桥店尚在建设中，项目周边未来仍有地块陆续出让建设，短期内可能影响居住体验。

总体来看，中原研究院认为西于庄14号地预计将延续板块当前的客群结构和开发策略。另外，西于庄片区作为京津冀同城商务区北片区，未来将成为融合居住、商业、生态于一体的大型板块。在6号地建投誉河院一炮打响后，如果此次14号地依然能延续前期市场热度，将有助于西于庄板块后期地块的出让。而随着红桥地缘客群购房需求的释放，后期出让地块地缘客群能否持续支撑还有待观察。另外，西于庄板块凭借临近西站的高铁优势，可吸附京津通勤客群以及新天津人来此购房，因此，预计未来新天津人的购房比例将会出现增长。 从此次出让的和平区山东路地块以及西于庄14号地可以看出，未来3万平米以下的微地块开发或将成为市区地块出让的新方式。小体量地块开发虽然对房企的资金要求较小，但要求开发商对市场及客户的定位更加精准，能够做到“快进快出”，减少资金占用成本，才能保证项目的开发收益。

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