文｜迈点

2025年开春，高端酒店圈炸出一声惊雷。

南京紫峰洲际——这座全球最高洲际酒店，从IHG官网“消失”。所有日期显示“无房”，电话无人接听，住客投诉石沉大海。业主与洲际集团撕破脸的传闻，瞬间冲上热搜。

这不是孤例。

过去两年，高端酒店摘牌、流拍、抛售的剧情，几乎月月上演：

上海宝格丽，挂牌半年无人接盘，评估价从32亿跌到20亿；

澳门喜来登，全球最大体量的喜来登黯然退场，翻牌成“伦敦人豪华精选”；

泉州明发大酒店，被印尼千亿首富黄氏兄弟以1亿抄底，价格仅为重置成本的三成……

这些案例背后，是经济周期的一记回旋镖。

经济回旋镖下，高端酒店“风雨飘摇”

曾经，高端酒店是城市的面子、楼盘的嫁衣、老板的私藏。

开发商闭眼砸钱，国际品牌躺着收管理费，业主靠着地产红利“以房养酒”。

但如今，地产信仰崩塌，消费降级杀到，高端酒店从“面子工程”变成“烫手山芋”。

数据不会说谎：

五星级酒店数量从2017年846家降至2024年746家，平均每月就有1家高星酒店消失；

2023年高星酒店翻牌数量同比翻倍， 42%直接摘牌，33%改换门庭；

高端酒店拍卖流拍率超60%， 资产估值普遍打7折。

就连江苏前首富张近东，也不得不挥别掌舵20年的苏宁酒店帝国。

苏宁置业被申请破产重整，旗下上海苏宁宝丽嘉、南京钟山高尔夫酒店等顶奢资产或将沦为偿债筹码。

“苏宁们”的退场，彻底撕开地产酒店黄金时代的最后一块遮羞布。

铁打的高端酒店，流水的业主

有人割肉离场，有人疯狂抄底。

高端酒店真的没救了吗？

答案藏在另一组数据里：

中国内地酒店投资市场交出了2024年成绩单：全年交易额178.7亿元。高净值人士、国资企业及金融机构正积极入市。

中国绿发一口气在新疆签约17家奢华酒店，万豪、洲际抢着合作；

万达酒店轻资产狂奔， 付费会员复购率超30% ，跨界玩转电竞、电影场景；

高端酒店从来不是问题，问题出在“人”身上。

旧时代业主（房企）：

把酒店当“赠品”，配套卖房、拉高地价；

运营一塌糊涂，硬件十年不换，服务全靠外包；

负债率飙到90%以上，最后只能“断腕”贱卖。

新时代玩家（央国企、实业资本、基金）：

中国绿发手握绿色能源现金流，专攻 “碳中和酒店” ，33家酒店拿下绿色认证；

针记集团带着东南亚商业综合体经验，抄底中国老旧物业，赌的是 “资产修复溢价” ；

黑石、凯雷等基金横扫大湾区酒店，翻新后打包REITs上市，玩的是 “资本套利” 。

最典型的案例，藏在行业变局下的“功守道”中。

（一）资本进退：新旧势力交替赛

当太古地产将北京瑜舍转向零售创新地标，市场读懂了老牌玩家的战略转移。

与其在持续亏损的酒店赛道苦撑，不如盘活核心地段资产价值。

有趣的是，实业资本却在此时逆势入场：江苏金峰集团携百亿授信抄底沪上顶奢酒店，北京银行将万豪改作总部办公楼。

这场“退场”与“抄底”的时空交错，恰似资本市场的太极推手，有人看见风险，有人嗅到周期机遇。

（二）本土突围：银发经济与场景革命

亚朵把客房变成生活美学体验馆，上海巴塞罗那酒店则瞄准“新退休世代”——春节档推出的康养度假套餐，让酒店大堂变身银发社群据点。

这些转型背后，是酒店业从“空间租赁”向“场景运营”的跃迁。

卖枕头也能卖成爆款？亚朵用周边产品6倍于行业均值的复购率，证明用户愿意为生活方式持续买单。

（三）存量焕新：城市更新的酒店样本

天津泰达控股的“腾笼换鸟”颇具启示：将9.5万平闲置酒店改造成北塘北文旅小镇，引入露营经济、沉浸式剧场等新业态，让老建筑化身滨海网红地标。

这类改造不是简单的硬件翻新，而是通过“内容重组”激活资产——当酒店泳池变身皮划艇基地，宴会厅改造为剧本杀剧场，传统空间便被赋予新生。

高端酒店从来都是好资产，但好资产只留给“会算账”的人。

未来十年，高端酒店往哪卷？

行业8-10年的周期律正在显灵，当行业从“规模竞赛”转入“价值深挖”，真正的较量才刚刚开始。

2025年的高端酒店战场，早已换了剧本。

旧逻辑（地产时代）：

比谁楼高（南京紫峰洲际450米）；

比谁砸钱狠（上海宝丽嘉耗资50亿）；

比谁牌子洋气（清一色万豪、希尔顿）。

新逻辑（碎银时代）：

轻资产，高坪效：万达将北京东坝373间客房拆成 “锦华+美华” 双品牌，投资减少40%，入住率冲到82%；

重里子，强ESG：上海艾迪逊酒店改造后， 碳排量砍掉一半 ，房价反而涨了20%；中国绿发在新疆赛里木湖盖酒店， 就地取材用光伏板发电 ，省下的钱反哺员工薪资。

未来，绿色认证就是高端酒店的“文凭”。

数字基建降成本：疯狂卷科技，AI管家2.0，元宇宙前台……某国际集团通过AI预测系统，将布草清洗成本压缩23%。

死磕年轻人：华住"付费会员+跨界权益"模式，让用户复购率提升18个百分点。

……

在酒店业这场没有终点的马拉松里，穿越周期的从来不是最勇猛的冲刺者，而是最懂得调整呼吸的耐力型选手。

结语

高端酒店的命运，从来与经济周期血肉相连。

地产狂飙时，它是开发商融资的筹码；消费退潮时，它是第一个被甩卖的包袱。

但穿过周期迷雾，真正的赢家永远是 “尊重商业本质” 的人——

中国绿发用绿色改造降本，万达拿轻资产突围，就连印尼首富抄底老酒店，赌的也是 “闽商情怀+资产修复” 的化学反应。

碎银击碎幻想，但砸不出真正的黄金时代。

当行业褪去浮华，或许正是回归本质的开始。