文 | 源媒汇 利晋

险资近期疯狂“抄底”地产，“寿险一哥”中国人寿也没闲着。

2月17日，中国人寿公告称，公司、北京首景投资有限公司（下称“首景投资”）、财信吉祥人寿保险股份有限公司（下称“财信人寿”），拟与国寿置业投资管理有限公司（下称“国寿置业”）、北京朗佳私募基金管理有限公司、创弛企业管理合伙企业（有限合伙）订立合伙协议，共同成立北京平准基础设施不动产投资基金合伙企业（有限合伙）。

全体合伙人认缴出资总额为52.37亿元。其中，中国人寿认缴出资额为35亿元，占比约66.83%，执行事务合伙人为国寿置业。

图片来源于中国人寿公告

合伙企业主要涉及到三家资本方——中国人寿、首景投资以及财信人寿，三方将联合重点开展基础设施公募REITs领域的投资，背后关联到一家造车新势力——理想汽车。

对此，中国人寿表示，成立合伙企业有助于存量资产和新增投资的良性循环，促进基础设施行业健康发展；同时，基础设施公募REITs具备“股+债”属性，有助于提升保险资金组合收益。

而中邮保险、新华保险近期也在大手笔买入商业地产资产，包括太盟集团、首金资本等资产管理公司同样计划或已经在买楼。

大资金涌入地产，背后或许是资产荒，也是一个抄底时机。

国寿项目牵出造车新势力

前段时间，国家金融监管总局发布了保险资金投资黄金业务的试点文件，10家保险公司可以中长期资产配置目的，开展投资黄金业务。按东吴证券预测，保险公司配置黄金资产最大规模约2000亿元。

作为试点保险公司之一的中国人寿，转头联合首景投资、财信人寿，将成立一家基础设施不动产投资基金。

这只基金，主要是用于基础设施公募REITs的首次发售、扩募发售的战略配售基金份额，以及通过非公开交易（大宗交易、协议转让等）的方式，投资基础设施公募REITs的流通份额。

三方联手的目的有可能是，进行理想汽车产业园一期项目资产证券化，或者拓展充电业务。

源媒汇向理想汽车方面询问有关其产业园区公募REITs及超充站铺设等问题，截至发稿，未获回应。

天眼查显示，首景投资原名为北京首沃新能源科技有限公司，成立于2023年7月，由香港公司首沃投资控股有限公司全资持有，实控人为首钢基金。

首钢基金靠投资理想汽车一战成名。

2016年，首钢基金参与到理想汽车B轮融资中，并连续三次追加投资。根据首钢基金介绍，除了投钱之外，靠着首钢集团这棵大树，其还帮助理想汽车引入外部资金、对接零售部件供应商以及进行汽车交付后的推广。

首钢基金助力理想汽车总部“落户”北京顺义。

首景投资有两家子公司：北京首程城市发展基础设施投资基金（有限合伙）、北京京祥本盛经济咨询有限公司（下称“京祥本盛”）。前者专注于北京城市更新项目中的产业园、保障房和停车场等；后者则持有理想汽车顺义产业园区，以及支持理想超充站的建设。

截图来源于天眼查

理想汽车全资子公司、包括首景投资在内的首钢基金系列成员公司，合计持有京祥本盛超过80%股份。后者全资持有北京程想源石企业运营管理有限公司，进而持有理想汽车顺义产业园区资产。

截图来源于天眼查

2021年10月，理想汽车北京绿色智能制造基地开始动工建设，即理想汽车产业园区一期，总投资超60亿元，计划实现年产能10万台纯电动汽车。一期项目由北京现代一工厂现有厂房改扩建而来，沿用率达60%。

理想汽车产业园区二期项目的建设，首钢基金以资产证券化进行操作，一开始就装入到旗下香港上市REITs 首程控股中。二期项目总投资13亿元，于2022年6月开工，2024年一季度全面投入使用。

首程控股背后的合作方或投资人，包括中国人寿、ESR易商集团、新世界发展旗下的新创建集团等。

其中，早在2024年9月举行的京港洽谈会上，首程控股与中国人寿就基础设施公募REITs领域将展开合作，探索公募REITs的首次发行和后续扩募。

二期项目全面投产后，首程控股曾透露，将进一步与理想汽车的合作延伸至充电业务端，帮助覆盖全国的超级充电网络。双方在2024年8月签署了战略合作协议，将共同成立北京首程超充能源科技有限公司。

按照原定计划，理想汽车在2024年末要建成2000座超充站，但至今未完成目标。截至2025年2月9日，理想超充站共有1850座，理想充电桩9866根。

理想汽车没有打赢这场“补能战役”，背后的股东首钢基金反而更加着急了，拉着两大险资筹建合伙基金公司。

目前底层资产还未公示，尚无法看清三方是一起“炒楼”，还是帮理想汽车建超充站。

偏爱“炒楼”

不过，中国人寿一直偏爱“炒楼”。

早在2009年，中国人寿就入股远洋集团，成为大股东，完成地产行业的布局。彼时，中国人寿很大概率是想要借助远洋集团的房地产开发资质，布局养老地产和商业地产。目的是形成业务协同和资产管理。

但房地产行业进入下行周期之后，远洋集团在2022年便初现流动性压力，相继抛售北京颐缇港一期项目股权、北京丽泽商务区部分项目股权、北京中国人寿金融中心10%股权等资产回笼资金，直到2023年8月正式陷入流动性困境。

中国人寿一边收购远洋集团的资产、认购发行的融资产品，输血超过百亿；另一边在自身财务报表中，不断对远洋集团的资产进行计提减值。

远洋集团的巨额亏损，致使中国人寿不断“流血”。

2021年，中国人寿对远洋集团的权益减值准备32.17亿元、2022年为58.62亿元，2023年调整净亏损为21.94亿元，合计112.73亿元。中国人寿2021年末持有远洋集团的长期股权投资规模约119亿元，短短3年时间“归零”了。

图片来源于中国人寿财报

时任中国人寿副总裁刘晖在中国人寿2023年年报业绩会上表示，“目前对于远洋集团的投资敞口非常小，去年已经开展完了减值工作，所以远洋集团不会对公司未来产生任何不利的新增影响”。

不过，中国人寿只是把远洋集团的投资风险“归零”了，不代表放弃“炒楼”的爱好。

相比2021年，中国人寿目前投资性房地产规模虽然呈向下趋势，但尚未出现大幅度下滑，2024年中期为126.2亿元，占比为0.21%。

相反，下滑的投资性房地产规模，让中国人寿重新开始“炒楼”。

2024年6月，中国人寿公告称，公司合并报表主体公司启航基金、国寿置业拟与国寿不动产投资管理有限公司（“国寿不动产”）签订股权转让协议。

启航基金、国寿置业拟在2024年12月底，向国寿不动产转让北京万洋世纪创业投资管理有限公司（下称“北京万洋”）合计100%股权，转让价款不超过6.1亿元。

北京万洋透过持有国寿远通置业有限公司10%股权，进而持有北京国寿金融中心。而这10%股份，正是2022年10月以2.33亿元从远洋集团手中购入。

短短2年时间，一转手就赚了3.76亿元，中国人寿没理由不喜欢“炒楼”。

中国人寿也吸取远洋集团的“教训”。

从过去一段时间的动态可以推断，中国人寿形成了新的房地产投资模式，国寿投资及其下属的国寿资本、国寿不动产、国寿置业，形成了不动产私募股权、资产证券化投资、商业资产运营管理等完整的“投融管退”链条。

比如2024年9月，中国人寿、国寿置业联合成立了珠海领航鲲鹏股权投资基金合伙企业（有限合伙），出资额40亿元；同年11月，中国人寿透过旗下基金公司，参与到瑞房上海杨浦中央及创智天地旧改。

而远洋集团或变成了一个代建平台。

抄底时机到了？

相比“炒楼”，对于中国人寿来说，理想汽车超充站并不是一个优质的底层资产。

理想汽车充电网络副总裁孙广敏曾直言，充电站的盈利能力主要取决于产能上限和效率上限，基础设施一定不是一个高毛利的业务。如果单纯追求盈利性，立刻停止充电站的建设，越少的站和桩会带来更好的盈利性。

根据机构测算数据，普通快充站投资回收期约为4-5年，超充站回报周期则为6-7年。若没有地方补贴，回报周期将会更加漫长。

中国人寿、财信人寿愿意与首景投资牵手，很大概率是在当下经济增长放缓、信用债风险增加的背景下，遇到了“资产荒”，率先进行抢配。

这也是监管放开试点投资黄金业务的重要原因之一。

在本次中国人寿成立基础设施不动产投资基金之前，新华保险、大家保险、中信金石也盯上了万科手中的住房租赁资产，共同成立了“万新金石”Pre-REIT基金，总规模16亿元，底层资产是厦门泊寓院儿·海湾社区。

新华保险近段时间也在大手笔买入万达广场资产。其旗下股权投资公司坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙），今年1月接手了大连万达商管4家子公司100%股份，进而持有扬州万达广场、四平万达广场、安阳万达广场和宣城万达广场，持有万达广场数量增至14座。

截图来源于天眼查

中邮保险也没闲着，同期以代价108亿元签约了上海博华广场不动产专项基金投资协议，进而持有上海地标商办博华广场。

中邮保险是一个“炒楼”新手，2023年9月才买入首个商办不动产——北京中粮置地广场，并更名为中邮保险玖安广场，后又买下西安地标建筑西安启迪中心。

在新会计准则切换之后，中邮保险靠着资产端业绩波动，终于摘掉了保险界“亏损王”的帽子，2024年上半年实现盈利56.8亿元。

除了险资之外，太盟投资集团也完成了筹集规模40亿美元的基金，用于投资亚太地区房地产市场。同时，国家开发大学、电节能风电等也在买入商办写字楼。

尽管当下国内经济增速放缓，但大宗交易市场热度依然不减。

戴德梁行2024年度市场报告指出，2024年内地大宗市场成交额保持在2200亿元，同比下降6.3%；成交宗数突破370宗，同比增长23.3%。

图片来源于戴德梁行报告

整体市场呈现出以小额成交为主的特点。其中，办公/研发办公仍是主流交易业务，商业零售和长租公寓受到机构投资人追捧。

当下，买楼或许迎来了抄底时机。