2月20日，上海土地市场迎来新春后首拍。4宗现场交易地块中，最高竞价轮数高达180轮，溢价率均突破10%，土地市场热度攀升。

此次出让的地块包括4宗涉宅用地，总出让面积约9.6万平方米，总起始价119.24亿元，最终4宗地块均溢价成交，总成交价达159.26亿元。

中指研究院上海分析师苏晓东点评称：“本轮土拍是春节后上海土拍市场的良好开端，稀缺地块继续受到房企热捧。土拍市场高涨的热情或将传导至新房市场，加之上海购房政策仍有放松的空间，有助稳定购房者预期，有利于上海房地产市场整体企稳。”

180轮竞价，金茂携手新加坡庆隆拿下虹口区热地

本批次土拍备受关注的地块为虹口区C080302单元hk329-11地块。该地块周边相当成熟，地块北面就是地铁10号线邮电新村站，是内环内稀缺的“黄金宝地”。

今日上午，虹口区地块共吸引五家房企主体参与竞价，分别是中海、保利发展、招商+绿城、华润+越秀、金茂+庆隆，竞价过程相当激烈。经过180多轮竞价，最终被金茂联合体以89.63亿元拿下，溢价率38.2%，楼面价约为11.75万元/平方米。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示：“近期金茂拿地较为积极。去年12月金茂拿下3幅地块，加大了在上海的土储力度。相比去年底在郊区拿地，这次其‘杀’到市中心，地块质量毋庸置疑，继续走高端路线，实现利润最大化。”

值得一提的是，虹口区地块东南方向就是地标大盘瑞虹新城。当前瑞虹新城的二手房价格已达9万-14万元/平方米。对此，卢文曦也认为，以目前约11.75万元/平方米的楼面价来看，未来该楼盘售价可能达到16万元/平方米。

此次拿地的房企主角金茂，去年全年销售额982.55亿元，在克而瑞统计的房企销售排行榜中位列第12位，相比2023年上升一位。而与金茂组成联合体的另外一家企业新加坡庆隆集团，是一家以金融投资为主的投资机构，在住宅开发领域以开发高端住宅著称，它的背后站着新加坡豪门之一的黄祖耀家族。此前，庆隆集团也在上海开发过项目，即普陀长风板块的沁和园，其二手房的房价在11.5万元/平方米左右。

苏晓东点评表示：“虹口瑞虹新城地块位于内环内，属于稀缺地块，周边交通便利、配套成熟，新房供应极少，未来或可有效填补板块内供应空缺。地块最终成交价89.64亿元，刷新上海实行‘双高双竞’政策以来的总价纪录。”

华润越秀联合体补仓浦东，民企龙湖加码奉贤

今日另一宗溢价率较高的地块为浦东新杨思地块，位于中环线内，距离地铁6号线高青路站较近，周边生活配套成熟，且新杨思板块规划宅地极少，因此该地块极具稀缺属性。

该地块吸引了包括中海、建发、保利发展、浦发、招商蛇口、华润置地+越秀联合体共6家竞买人参与，经过76轮竞价，最终该地块由华润置地+越秀联合体竞得，成交价50.9亿元，成交楼面价74695元/平方米，溢价率33.38%。

卢文曦分析：“今天成交的这块地之所以关注度高，是因为就在新杨思上园的南面，其是区域的楼面价‘地王’，项目销售价格为9.9万元/平方米。新出让地块起始楼面价比隔壁‘地王’低1.8万元/平方米，板块热度也随之走高。”

苏晓东补充表示：“该地块邻近去年七批次新杨思地王，也是由中能建、华润置地、越秀联合体竞得，拟打造建筑面积约115-140平方米的小高层以及约170-220平方米的叠墅。未来，华润置地或将两个地块联合打造，提供高层、小高层、叠墅等多种产品，带动新杨思板块房价上涨。”

此外，松江新城西区地块虽位于外环外，距离地铁较远，但邻近大学城、广富林公园、泰晤士小镇等优质配套，周边别墅楼盘林立但基本无新房供应，同时该地块容积率仅1.2，未来或可有效增加区域内高品质低密产品，该地块最终由国贸、金地、星狮组成的联合体竞得，成交价8.15亿元，成交楼面价26216元/平方米，溢价率13.98%。

同样位于外环外的奉贤区南桥新城地块，距离地铁5号线奉贤新城站较近，周边生活配套较为完善，且分布有多块去年成交的宅地。该地块最终由龙湖与建华联合体竞得，成交价10.57亿元，成交楼面价20473元/平方米，溢价率16.54%。

值得一提的是，此番拿地是龙湖连续第5年落子上海。2021年，龙湖通过联合拿地方式获取上海江桥商住办地块及自贸区临港新片区纯宅地；2022年，龙湖独资竞得松江广富林纯宅地，打造了龙湖松江御湖境；2023年，龙湖拿下嘉定江桥商住办地块，打造龙湖虹桥青云阙；2024年，龙湖建华联合体竞得奉贤新城一地块即去年的“日光盘”龙湖奉贤观萃。

而龙湖此次加仓奉贤新城也和其去年销售业绩相关。2024年，龙湖在上海奉贤的项目均取得了不错的市场表现。其中，龙湖奉贤观萃项目首开即“日光”，同时也是上海为数不多的外环外因认筹爆满触发积分的代表楼盘之一，去年全年销售额达到27亿元，目前已经清盘。此外，龙湖奉贤天街2024年全年客流1850万人次，全年销售额约16.5亿元。由此，今日龙湖加仓也体现了其深耕上海的思路。

图/中指研究院

业内：土拍热度上升或助力“小阳春”行情

今天是上海新春首场土拍，4宗地块均高溢价成交，溢价率最低为13.98%，最高为38.2%，其热度可见一斑。

苏晓东表示：“本轮土拍是春节后上海土拍市场的良好开端，稀缺地块继续受到房企热捧。土拍市场高涨的热情或将传导至新房市场，加之上海购房政策仍有放松的空间，有助稳定购房者预期，有利于上海房地产市场整体企稳。”

对于今天的土拍，卢文曦点评称：“今天成交的四幅地块均有溢价产生，说明房企在拿地的积极性上继续保持不错的信心，也显示出对未来市场的信心。今天最大特点是4块地都是联合拿地。虹口、浦东地块总价高，联合拿地可以理解，但两幅郊区地块也联合拿地，则显示出房企谨慎的一面，小股投资、分散资金压力，即便遇到去化压力也可以尽可能降低对企业营收的影响。”

“当然，此次土拍结果还是显示出了分化，市区的两幅地块热闹程度要高于郊区地块，国企、央企拿地的坚决程度相当高。一方面预示未来市区房价还会向上突破，另一方面，提升楼市持续好转的预期。有了高楼面价的烘托，接下来的‘小阳春’行情更值得市场期待。”卢文曦补充说。

贝壳财经记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐