2025年，济南楼市的开端看起来欣欣向荣。各大售楼处开始人人人模式，置业顾问动不动就是“爆单的一天”，5000套消费券+小阳春的双重刺激下，济南购房者的热情正在密集扫射市场。

去年土拍的新盘也开始密集公示，有的在创新，有的有野心。150-200万，200-300万，300-400万的市场选择越来越多了，不着急的购房者可以蹲守下这些新盘，说不定会有惊喜。

文章较长，根据前情提要选择你的重点：

海信长岭山，核心区小高层产品，户均142平，改善群体可重点关注。

瑞马张马屯项目，2.3容积率，11层洋房、18层小高，张马屯片区里很不错的地段，户均139平。

济南建工张马屯项目，容积率2.0，8-10层洋房、18层小高，户均135平，周边较为荒凉。

东营海通张马屯项目，容积率2.0，10层洋房，16-18层小高层；户均114平，周边较为荒凉。

中建张马屯项目，洋房、叠拼、联排别墅产品。

海信长岭山项目

2024年济南土拍市场最耀眼的明星，2024年12月16日，海信地产力战242轮，以45.64%溢价率拿下，住宅地块成交价10077元/㎡。土拍捆绑社区服务设施用地7.5亩，需配建3700㎡配套设施。

地块位于长岭山片区，凤歧路兴港路交叉口，占地面积6.4万平，容积率2.3，总户数1044户，户均面积约142平。规划18栋16-17层小高层产品。根据规划显示，一期楼间距集中在37-41m左右，属于一个常规尺度。

规划显示，绿建二星容积率奖励2915平。意味着建筑达到绿建二星标准。

亮点在于，社区的抬高设计，北侧路面高出路面最高12m，南侧与路面持平。由南高北低的地势抬高为北高南低，意味着楼座采光更好、在园林上也更有发挥空间。这种抬高设计有科技城的悦澜山，凤凰路上的中电建国誉凤启，海信一路之隔的天齐奥东花园，也是这种地势抬高的设计，把沿街商铺都变成了负一层的感觉（从社区内部看）。

小区有2处大面积下沉庭院，大概在会所、园林景观上会给市场一些期待，具体还要看更多产品设计细节发布才有分晓。

外立面是铝板、石材、真石漆，尤其是石材的运用，在当下楼市不多见，凤凰路壹号院是一个典型代表，也是一个标杆。

层高3.1m，这也符合当下改善楼盘对层高的要求。

总机动车位1835辆，其中183辆地上车位，架空层车位453个。非机动车位1609辆，其中616辆地上车位。对于这些地上车位，或许后期会改为绿地，但终究会减少车位。

接下来是张马屯的狂欢时代，一连4个项目上新，张马屯很久没有在市场上刷过这么多的存在感了。不知道这一波新品里，能把公摊做到多低？济南购房者苦公摊久已，张马屯新房如果能在公摊上做出惊喜，也能在性价比上和二手房一战。

瑞马张马屯站地块

位于历城区工业北路以北、张马大街东侧，占地面积21171㎡，容积率2.3，楼面价6414元/㎡，溢价率2.6%，张马屯的老朋友瑞马拿下。

本次公示的一期规划，4栋为11层洋房，1栋为18层小高，另有2栋楼为拟规划建筑。一期规划户数252套，套均面积139平。楼间距在40m左右，少量居住公寓。

外立面上，晶彩石、金属漆、落地窗搭配，一楼是石材。

机动车停车位613辆，其中地上停车位72辆。

瑞马张马屯地块的优势在于靠近工业北路，和张马屯地铁站距离约700m，周边相对成熟，沿着工业北路去万虹广场、龙湖天街这些大型商超都很方便。

海通芳华悦府

2024年8月12日，东营海通底价摘得张马WSR1103-1地块，楼面价6305元/㎡。海通是东营地方开发商，之前在章丘开发过海通·龙泉名著，这是海通在济南市区的第一个项目。

地块位于宏昌路、管鲍大街交汇处。地块面积类似于L，东北角是公交场站用地、供电用地。向西不远是轨交地块、济南建工地块。周边都是待开发地块，荒凉感是少不了的。最近的住宅是和项目斜对角的新城香溢华庭。

占地面积约30.69亩，容积率2.0。规划2栋10层洋房，5栋16-18层小高。楼间距在31-36m左右，一共8套居住公寓。

小区一共386套房子，户均面积114平。据了解，海通芳华悦府的户型面积在106-129平之间。外立面是真石漆、落地窗。

机动车停车位545辆，其中地上停车位54辆。

济南建工张马屯地块

王舍人片区11街区张马大街以东部分用地WSR1101-1，位于历城区王舍人片区张马大街以东、开源中路以南，占地面积25972㎡，容积率2.0，济南建工底价拿下，成交楼板价6410元/㎡。

和海通一样，都是管鲍大街上的先锋部队，周边也都是待开发地块，地块北侧和东侧都是轨交张马屯地块。

但从规划来看，海通是朴实的刚需风，济南建工已经进军刚改了，一共401套房子，户均面积约135平。

规划5栋8-10层洋房，4栋18层小高层。外立面，楼间距在30-37m，一共15套居住公寓。

外立面为真石漆、落地窗。

机动车停车位682辆，其中地上停车位（含访客车位）94辆。

中建张马屯项目

中建在张马屯拿了12个地块，如今4个地块规划公示，洋房、叠拼、联排别墅样样齐全。产品都有了，问题是这么远的地方，周边荒地麦田环绕，谁会为了改善跑到这里？考验济南购房者勇气的时刻到了！

DWS0207-1地块容积率1.07，占地面积5.1万平，容积率1.07，联排别墅产品为主。

外立面为石材+金属板。1-3层层高分别为3.6、3.15、3.2m。

大部分联排别墅前后楼间距在15m左右。

机动车停车位288辆，非机动车停车位309辆，其中地上停车位157辆。

DWS0112地块容积率1.2，占地面积4.5万平，一共规划34栋楼，联排别墅产品，外立面为石材+金属板。

从规划图能看出，联排别墅均匀排布，小区公共空间较少，入口处有一个下沉庭院。大部分联排别墅前后楼间距在15m、16m左右。

楼间距，是衡量联排别墅产品品质的重要指标。很多联排别墅因为前后楼间距太近，站在自己客厅，就能看到对面楼座室内情况，以至于很多联排别墅业主白天也拉着窗帘开着灯。而左右楼间距过近，意味着站在自家露台，能看到隔壁院子、露台的场景。

济南的联排别墅楼间距通常都比较小，一般在15-23m左右，在居住体验和私密性上体验感略差。

机动车停车位262辆，非机动车停车位236辆。

DWS0113地块容积率1.2，占地面积14.7万平，一共规划6栋楼，北侧是2栋7层洋房，南侧是4栋4层叠拼产品。外立面为铝板，其中一层为石材。

洋房层高3.1m，根据济南最新政策，27m以下建筑一层带院子（下沉庭院）合法合规，而且不占容积率。喜欢洋房带院产品的可以关注了。

小区的楼间距集中在20m左右，洋房在最后一排。洋房叠墅混搭产品，常见的就是你站在叠墅的露台赏景，看风景的人站在洋房的窗前看你。

机动车停车位183辆，非机动车停车位134辆。

公示了4个地块，只有这一个是洋房叠墅混搭，也就4栋4层叠墅，这个产品比重看得出对叠墅市场比较谨慎。毕竟济南郊区叠墅去化艰难早已不是一家之痛，有钱人看不上，没钱的买不起，不上不下的尬中间。

张马屯的银丰御玺叠墅去化比洋房难多了。唐冶的保利和唐悦色、万科翡翠山语，卖了快6年多还没卖完。孙村的中海云麓公馆，雪山片区路劲的逸墅·壹号院也都是市场上卖了六七年的留级生了。

DWS0205地块容积率1.2，占地面积1.49万平，规划5栋7-8层洋房，围合式布局，社区带有下沉庭院。外立面为铝板+落地窗，部分陶板。层高3.1m。

纯洋房地块，按照新规还会有一楼带院产品。2025年济南喜欢洋房的购房者选择更多了。

机动车停车位238辆，其中9辆地上停车位。非机动车停车位231辆。

虽然小阳春的势头正猛，但2025年的市场会不会更好，谁也不敢打保票。新楼盘带给市场多了一些选择，但定价合不合理，后期会不会挤水分，都是值得购房者注意的事情。毕竟去年在盛福、在球墨、在南城都交了不少学费，谨慎观察，谨慎选择。