2017年，房价一路高歌猛进，无数炒房客、跟风者加杠杆进场买房，生怕晚了就错过财富机会。

但也是这一年，马云却给出了惊人言语：

“八年后房价如葱”

这话大意就是，年轻人现在不要急于买房子，不要背上沉重的经济负担。

到去年底，七年过去了，全国平均房价大概下跌了百分之三十。

到今年，也正好是八年之期，房价还在继续下跌，房价比高点腰斩不是悬念。

当初多少人嘲笑马云，认为他不过是玩笑话，安慰一下买不起房的年轻人。

如今看来，马云当初的预言似乎已经在向现实靠近，不服不行，马云确实有水平。

01.

房地产市场迎来新变局。

2021年中下旬，房价下跌从三四线城市郊区开始，逐步向其他城市蔓延。

一线城市也未能幸免，有城市从高位均价9万/平，如今已经降到了均价6万多每平米，价格回到了2016年。

从事多年房产销售的朋友感慨万千：

现在卖房，感觉比卖“白菜”还难！

以前但凡是房子，只要挂出去，最差的房子最多一周也能成交。

如今呢，再性价比高的房子，挂盘一年，无数次下调价格，成交也是遥遥无期。

价格方面就不用说了，百城二手房均价连续超30个月下跌，这种趋势在过去想都不敢想。

落差之大，足以说明，房地产市场已经迎来了深刻变革。

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市巨变的原因

深入探究，不难发现，这一轮楼市深度调整，主要有以下两个方面的原因：

①“操盘缩紧”

2020年，房子异常火爆，为避免过热，这一年开始了紧缩政策。

先是对房企出手，出“三道红线”，而房企一直以来基本都是贷款运营，没了资金源，头部房企也开始暴雷，烂尾频出，加剧了购房者们的担忧，都不敢乱买。

紧接着，又出台房贷利率提高、严查经营贷、二手房指导价等一系列紧缩政策，严打炒房的铁腕政策下，购房者更不敢高位接盘了，房价于2021年下半年由涨转跌。

②疫情冲击、收入下降。

在紧缩政策的同时，2020年开始，疫情冲击实体，导致企业经营难，打工人收入下降。

紧接着，2022年后，就出现了断贷潮，法拍房数量上升，加剧价格下探。

而年轻人呢？入不敷出，每月三四千块钱的收入，养活自己都难，谈买房？只能是望楼兴叹！

③年轻人思维改变

以前结婚、孩子上学，必买房子。

如今呢？年轻人结婚生娃意愿下降，见多了上一辈人买房以后不敢吃、不敢玩，甚至连看病都要扣扣搜搜。

年轻人更期盼自由人生，不愿意被房子捆绑一辈子，租房也能享受快乐人生。

④人口进入天花板状态，需求下降

以前城镇化进程加速，大片大片农村人进城需要买房子。

再加上生二胎三胎的多，改善型住房需求也多。

可是现在呢？生育率持续下降，城镇化进入尾声，对房子的需求逐步减少。

而且，如今咱们还要直面老龄化加速。

这些老年人非但不需要买房，他们手上大把的房子还可以继承给子女。

如果房子租不掉，最后这些多出的房子就会被投入市场，加剧市场供给大幅增加。价格下行

.03

2025年的情况如何？

几个因素，市场发生重大转折的几率越来越大：

①人口结构继续失衡

老龄化叠加少子化，预示着未来继承房子的现象会越来越普遍，购房需求下降。

如预计2025年60岁以上人口将达到三亿，占比接近22%。

他们中很多人持有多套房，一旦他们为保证老年生活质量加速抛房，市场供过于求的局面或更加突出。

②房企债务问题

2025年是房地产企业的还债高峰期。

据说前100房企，需要偿还的债务就高达3万亿。巨额债务压力，房企为快速回笼资金只能从价格上下功夫。

这也预示着价格可能还有下行空间。

③政策调控持续深化。

如今大家都在担忧房产税落地，此前会议明确，“到2029年完成本决定提出的改革任务”。

一旦这个税落地，手上持有多套房的压力倍增，他们或抛货降压，市场供给增加，进一步加剧价格下行。

.04

家庭如何理性应对？

①关于买房

刚需家庭：优先考虑自身的需求，条件允许，就抢上一波低成本机会。

但尽量选择现房或央企/国企开发项目，规避烂尾风险；

另外，控制房贷占家庭收入比例（建议不超过40%），预留至少6个月月供的应急资金，以应对不确定性。

如果是多套房持有者：建议减持非核心城市、非优质地段房产，降低持有成本与空置风险。 另外，跟踪房地产税试点、保障性住房供给、户籍制度改革等政策，提前调整资产配置计划。

②关于收入

全球经济增速放缓，未来收入也同样伴随着不确定性，这种情况下，一定要多投资自己，

技多不压身，多学习点，才能增加自己在职场的竞争力。

另外，拓宽收入渠道，哪怕每月多增加100块，也能增加你应对不确定性的底气。

总之，对于当前及未来的房地产市场，坚信一个理念，房子是用来住的，不是用来炒的，

保持理性、冷静分析，不要被市场带了节奏，只有这样，才能从危机中找到契机。

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