Malltowin周报

2025.2.10-2025.2.16

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每周趋势导读

趋势一：

消费政策精细化，结构性刺激和新质消费升级

国常会首次将“人工智能+消费”列为新型消费核心方向，要求强化消费品牌引领、打造新产品新场景。商务部、上海等地同步宣布2025年将推动“人工智能+消费”与数字消费、健康消费深度融合。

政策工具箱精准发力，激活消费潜能。以旧换新政策下，手机数码补贴申请突破2000万件，家电更新撬动1.3万亿消费。上海5亿元精准滴灌餐饮旅游，西安500万元激活体育消费，试图在特定领域催发新芽。银发经济顶层设计密集落地，商务部等九部门印发银发旅游专列计划，上海、浙江等地推出适老化改造细则，金融支持政策覆盖养老信托、保险年金等创新工具。

政策制定者已清晰勾勒出路线图：以AI技术突破消费分层困境，在银发经济、冰雪经济等场景中寻找增量。或许是在消费分层的裂缝中，浇筑出一套更具韧性的国民经济骨架。

趋势二：

城市更新加速，从“大拆大建”到“精雕细琢”

北京迎来存量商业升级新浪潮：开业30年的蓝岛大厦启动硬件升级，用“年轻力”对抗周边新兴商场的虹吸效应；自4月1日起，经营20年的金源新燕莎MALL撤出，昔日亚洲最大购物中心世纪金源将启动分区改造。与此同时，上海城隍庙广场历经三次流拍、十年烂尾，最终被神秘资本以12亿元收入囊中，豫园商圈最后一处“伤疤”即将愈合；郑州最大综合体百荣世贸19.7亿元挂牌拍卖，折射出三四线城市商业过剩的残酷现实。

当土地红利消失，存量资产的价值发现能力，将成为检验企业生存能力的终极标尺。这场革命没有退路，要么在资产重组中重生，要么在时代浪潮中沉没。

趋势三：

三四线城市消费，从边缘到主场的结构性跃迁

中国消费市场的版图正在发生历史性位移——《哪吒2》单市场票房突破12亿美元，三四线城市贡献超57%，县域影院IMAX厅上座率反超一线城市15个百分点。蜜雪冰城4.6万家门店中，72%分布于县域市场，单店日均出杯量达500+，9元均价背后是“工厂-仓储-门店”15小时极速供应链的支撑。步步高在张家界、邵阳等地的门店调改，引入“一线品牌直采+自有供应链”模式，生鲜损耗率从15%降至7%；永辉超市在绵阳试点“社区厨房”，将预制菜与现制熟食占比提升至30%，是将一线城市的运营方法论进行本土化降维。

一个清晰的信号正在释放：三四线城市不再是消费的“下沉市场”，而是结构性增长的主战场。

趋势四：

奢侈品市场两极分化，头部韧性与尾部溃败凸显

爱马仕2024年营收增15%，皮具业务大涨18%；铂金包年产量仅1.2万只，稀缺性支撑溢价；与此同时，开云集团净利润暴跌62%，Gucci营收跌至98亿欧元，下滑24%，计划砍掉30%入门款，聚焦5000欧元以上单品。范思哲估值从12亿缩水至7.2亿，或二次出售；劳力士关闭宝齐莱品牌，2.5亿瑞士法郎的投入打水漂；此外，Z世代精英呈现“新奢侈主义”，73%愿为可持续支付溢价，但68%选择二手/租赁平台消费。

头部奢侈品牌（如爱马仕）凭借稀缺性和品牌价值保持增长，中高端品牌受消费降级冲击明显，市场呈现“强者恒强”格局。

趋势五：

新茶饮开启差异化竞争，规模内卷转向多元深耕

古茗上市破发，虽成“万店茶饮”第二股，但首日跌幅6.44%，反映资本市场对纯规模逻辑的质疑；与此同时，喜茶暂停加盟，直营店月均营收80万 vs 加盟店35万，加盟商诉讼激增300%，也暴露“规模不经济”困境。

蜜雪冰城通过港交所聆讯，全球门店超4.6万家，东南亚门店日均订单580单，东南亚市场的领先验证“极致性价比+供应链碾压”的全球化路径；奈雪、库迪跨界：奈雪Green试水轻食，库迪推便利店业态，探索“茶饮+”全时段场景。

行业从“低价+规模”转向差异化竞争，品牌通过全时段运营、跨界业态（如便利店、轻食）提升单店效率，同时头部品牌加速资本化进程。

趋势六：

资本大逃杀，PE撤退与产业资本抄底

喜茶暂停加盟、奈雪估值缩水，古茗港股上市首日即破发，市值较巅峰期蒸发近半，折射出新消费赛道估值泡沫的破裂。而嗅到血腥味的产业资本却逆势入场：李宁私有化堡狮龙，试图借“国潮+运动”基因盘活老牌服饰；德弘资本旗下ParagonShine收购高鑫零售，瞄准社区商业的最后一公里流量。更耐人寻味的是国资的悄然接盘。青岛红投3亿元抄底流拍三次的世茂商业体，苏宁破产重整背后浮现地方国资身影，上海城隍庙广场烂尾十年终被神秘资本接手——这些曾被资本热捧又抛弃的“不良资产”，正在国资主导下成为化解系统性风险的筹码。

消费投资的黄金时代已然终结，留下的是一地鸡毛与少数幸存者的新游戏规则：要么掌控实体命脉，要么押注国家意志。

趋势七：

城市首店争夺战加剧，政策鼓励商业军备竞赛

北京宣布2025年将引入800家首店，2024年合肥新增270家首店，厦门也吸引近200家首店。上海ARMANI CAFFÈ中国首店落地国贸，观夏携百年洋楼开出广州首店，牧高笛全国旗舰店登陆港汇恒隆——从一线城市到新一线，首店已从商业点缀升级为城市竞争力的战略武器。徐州德基广场押注150+首店，其中50家国际高端品牌、20家米其林餐饮，试图复制南京德基245亿销售额神话；泡泡玛特旗下Hirono小野跨界开生活方式首店，用“潮玩+家居+文创”重构年轻消费场景。地方政府更是下场参战：北京对首店最高补贴500万，厦门、合肥将首店数量写入政绩考核，商业地产商首店入驻率直接决定招商成败。

狂飙背后暗藏隐忧：部分首店沦为“政策套利工具”，开业即巅峰；未来的首店争夺，或将从“数量竞赛”转向“内容博弈”和“质量竞赛”。

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商业地产新闻要点

企业动态

复星旅游文化已向港交所申请撤销股份上市地位，于 3 月 19 日下午四时正后生效，正考虑分拆三亚亚特兰蒂斯于上海证券交易所进行独立 REIT 上市。

万达商管成立大连万统企业管理公司，注册资本 1000 万元人民币，经营范围包括企业总部管理等。

领展房地产投资信托基金成立领展房地产投资平台，推进 3.0 战略升级，引入第三方资本投资亚太区房地产资产。

凯德中国信托2024 财年实现净物业收入 12.191 亿元，零售资产表现良好，出租率稳定，客流和租户销售额增长。

新鸿基地产12 大商场春节人流生意额同比增超 10%，计划首季度继续加码创新营销活动。

2024年 南京德基广场实现全年销售收入245亿元，再次刷新自身纪录，2023年该商场销售额为239亿。

梅龙镇广场或将变身为上海首座SKP。

项目开发

杭州恒隆广场2025 年分阶段落成，由购物商场、甲级办公楼和奢华酒店组成。

嘉里城预计 2025 年四季度开业，位于地铁 5 号线杭氧站上盖，含多种业态。

徐州德基广场预计 2025 年年底前开业运营，商业经营面积约 17 万平方米，将引入众多首入徐州的品牌。

武汉杉杉奥特莱斯计划 2025 年 9 月在武汉经开区开业，是杉杉奥特莱斯在全国的第 21 座奥莱综合体，也是湖北省首座。

光谷 KIC PARK 创新天地商业公园2025 年 9 月开业，是瑞安房地产在武汉打造的第二个 “天地” 系列作品，地铁 11 号线上盖。

北京京东生活港计划 2025 年开业，商业面积近 7 万平方米，地处大红门商圈，以 “未来新潮电，生活创享家” 为主题。

比斯特苏州购物村三期已启动建设，预计 2026 年春季开业，届时将扩容 20%，容纳品牌超 250 家。

首创奥莱首次进军上海，落地宝山国际邮轮旅游度假区，将打造约 18 万平方米的商业综合体。

锦江国际集团与华纳兄弟探索集团全球体验事业部签署合资框架协议，在上海锦江乐园开发 “哈利・波特” 项目，预计 2027 年开放。

洲际酒店集团与新疆阿尔泰旅游发展集团有限公司共同打造喀纳斯禾木假日度假和喀纳斯禾木英迪格双品牌酒店，是洲际在中国首个滑雪主题双品牌酒店项目，其中喀纳斯禾木假日度假酒店已开业，喀纳斯禾木英迪格酒店计划 2025 年内运营。

城市更新

北京朝外大街城市更新二期即将启动，蓝岛大厦作为关键节点将开展硬件升级和业态结构调整。

北京金源新燕莎 MALL将于 4 月 1 日起停止经营，北京燕莎友谊商城金源店及北京贵友大厦金源店也将同步停业，王府井集团发布公告说明。

上海巴黎春天天山店推进 “二次元爆改” 计划，进行业态调整和场景升级。

宜家上海徐汇店闭店改造，预计 4 月底重新开业，此次改造基于消费者反馈，恢复传统购物模式，优化顾客体验，宜家中国不断调整市场策略。

杭州城西银泰城外街焕新亮相，调整动线和设施，提升消费者体验。

香港尖沙咀核心商业区推进 8 个商业重建项目，多个项目转型为酒店用途，强化旅游及商业服务功能。

资产管理

领展成立房地产投资平台，推进 3.0 战略升级，通过 “房托 +” 方案引入第三方资本，投资亚太区房地产资产。

上海城隍庙广场置业有限公司重整投资人资格法拍结束，被神秘竞买人以 12.09 亿元竞得，该项目历经多次易主和流拍后迎来新接盘方。

青岛红投城市运营管理有限公司以 3.0283 亿元竞得青岛世茂 52 + 购物中心，同时竞得一路之隔的商服用地，此前该购物中心曾流拍。

易方达华威农贸市场REIT 调整资金使用比例，以适应原募投项目投资节奏变化，确保资金合理使用。

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商业品牌新闻要点

时尚品牌

爱马仕2024 年全年总营收增长，各地区和品类销售额有不同表现，皮具与马具、成衣与配饰等品类增长显著。

开云集团2024 年净利润下降，销售额下滑，核心品牌 Gucci 第四季度营收下滑，集团旗下部分品牌未披露具体财务数据。

劳力士宣布关闭宝齐莱品牌，宝齐莱是瑞士古老奢华制表品牌，被劳力士收购后始终未能实现盈利。

雅诗兰黛集团2025 财年 Q2 亏损超 40 亿元，全球三大销售地区净销售额均下滑，除香水品类外，其他产品类别销售额不同程度下降。

爱茉莉太平洋集团2024 年大中华区营收下滑，欧美及其他海外市场增长突出，悦诗风吟与伊蒂之屋业绩大幅下滑。

上海家化首次年度亏损预警，预计 2024 年归母净利润为负，将交出自上市以来的首份年度亏损财报。

范思哲或将被 “二次出售”，其母公司 Capri Holdings 与 Tapestry 洽谈合并案告吹后，考虑出售范思哲等品牌，普拉达可能是买方之一。

丝芙兰或面临 LVMH 集团分拆，汇丰银行认为其作为零售商利润率增长空间有限，LVMH 可能通过分拆业务简化集团结构。

资生堂2024 年营业利润下滑 73%，尽管全年净销售额同比增加，但利润大幅减少，区域市场表现分化，部分品牌增长，部分下滑。

颖通控股冲击 “中国香水第一股”，按 2023 年零售额计是中国最大的香水品牌管理公司，管理众多国际品牌，拥有自有品牌并计划拓展业务。

中国首家ARMANI/CAFFÈ在北京国贸商城开业，由乔治・阿玛尼先生及其团队设计，融合现代与复古风格，提供高品质餐饮体验。

复古英式烘焙品牌 AMAM全球旗舰店在上海新天地开业，打造 ROYAL CLUB 概念烘焙空间，主力产品价格集中在 15 - 25 元之间。

本土香氛品牌观夏开出广州首店 “观夏葵园”，选址百年洋楼逵园，秉持 “修旧如旧” 理念，打造中西交融的香氛空间。

户外品牌 “牧高笛 MOBI GARDEN” 全国首家旗舰店在上海港汇恒隆广场开启试营业，该品牌专注户外运动装备，已在全国开设超 200 家门店。

泡泡玛特旗下生活方式品牌 Hirono 小野将在上海中环广场开全国首店，Hirono 小野已从潮流 IP 拓展至多领域，2024 年上半年营收增长显著。

少女潮牌 W.Management华南首店在广州正佳广场开业，作为华南超级 1 号旗舰店，占地面积超 3000 平米，融合古典与现代风格。

零售

苏宁集团启动重整工作，通过重整推进债务化解，为企业注入新活力，全国企业破产重整案件信息网发布相关信息。

永辉超市发布 2025 年首批 20 家调改门店名单，涉及 15 个城市，以战略聚焦、扁平高效为导向调整组织架构，提升运营效率。

步步高公布春节后最新调改门店名单，再次开启新一轮调改计划，学习胖东来经验，提升门店竞争力。

侯毅新零售项目 “派特鲜生” 首店浮出水面，将于 2 月 22 日正式营业，店内提供多种宠物鲜食和商品，开业前还有 “米其林” 星级宠物鲜食快闪活动。

北京金源新燕莎 MALL将于 4 月 1 日起停止经营，北京燕莎友谊商城金源店及北京贵友大厦金源店也将同步停业，王府井集团发布公告说明。

餐饮

阿赛小面完成首轮融资，投资方为美业连锁巨头流行美股份，亚洲吃面公司跟投，融资将用于门店扩张等。

海底捞发力麻辣烫，在杭州开设 “嗨妮牛肉麻辣烫” 首店，主打牛肉，计划今年开出 25 家门店。

奈雪的茶在深圳前海推出全新店型 “奈雪 Green”，以 “自然绿意，轻盈生活” 为理念，提供轻食和新饮品，瞄准白领客群。

库迪咖啡升级 “触手可及” 计划，进军便利店行业，门店业态包含咖啡店、便利店和店中店三种，维持 2025 年底 5 万家门店终端的目标不变。

喜茶发布内部全员邮件，宣布暂停接受事业合伙申请，强化品牌与用户连接，回归用户与品牌，坚持差异化战略。

麦当劳2024 年全球系统销售增长，门店数量增加，2025 年预计在中国新开约 1000 家餐厅，同时其忠诚度会员销售增长，活跃会员数量增加。

汉堡王母公司Restaurant Brands International（RBI）2024 财年全系统销售额增长，净利润下降，在全球拥有超 3.2 万家门店，中国是其第八大国际市场。

蜜雪冰城通过港交所聆讯，门店数量众多，在国内外市场扩张迅速，2024 年门店网络出杯量和终端零售额增长。

文化娱乐

2025 年度票房增长迅速，《哪吒 2》票房成绩斐然，截至 2 月 15 日，2 月份累计票房升至 128.78 亿，2025 年度票房升至 192.47 亿，《哪吒 2》累计综合票房突破 112 亿大关，跻身全球影史票房榜前 11 名，同时激活县域观影热潮，三、四线城市贡献 57% 票房。

上海锦江乐园1 月 26 日闭园改造，拟 2027 年再开业，将保留并更新经典游乐设施，还将与华纳兄弟合作开发 “哈利・波特” 项目，预计 2027 年开放，这是哈利・波特制片厂之旅在中国首次落地，目前处于监管审批阶段。