文/图 记者 徐炜伦

2024年是房地产行业极为不平凡的一年。从中央到地方，楼市以及与其相关的金融、税收等新政频出，一揽子政策效应叠加，为楼市回暖起到了决定性作用。国家统计局数据显示，2024年全年全国新建商品房销售9.7亿平方米，同比下降12.9%，但自2024年5月份以来，全国新建商品房销售跌幅已连续收窄，四季度新建商品房销售面积和金额都实现了正增长。

信心比黄金更重要。国家统计局局长康义表示：“市场预期持续改善。政策效应叠加释放，房地产市场的主要指标连续好转，带动市场信心在逐步增强。”2024年12月，中央政治局会议提出“稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，再次强调2025年房地产市场走向，释放了更加坚定的稳楼市基调。

在新一轮的房地产回稳周期下，购房者、房地产企业等应该如何踏准入市节点？本报采访七位行业知名专家，希望从他们的视角中发掘更多有利于房地产市场各方的真知灼见，进一步提振房地产市场发展信心。

冯佩云（合富辉煌广州公司市场首席分析师）：

2025年楼市仍将以“稳”字当头

尽管2024年第四季度，广州一手住宅市场呈现“筑底回稳”迹象，然而2025年中国经济仍面临诸多的挑战，同时还将面对房地产政策强刺激边际效应逐渐减弱、房企亏损扩大等问题。预计2025年政策仍以“维稳”为主，房地产市场要实现“止跌回稳”，不单是成交量，也包括价格；预计核心区域优质物业更容易实现“量价企稳”。

土地市场方面，预计2025年房企资金紧张的局面可能会进一步加剧，从而制约房企的拿地热情；同时保障性住房供应的增加，房企拿地将更为审慎；预计2025年广州土拍市场分化持续，核心区住宅用地更受追捧。（文/范晗越）

黄韬（广州中原地产项目部总经理）：

广州楼市“价值回归”，2025年将是置业的好时机

2025年的广州楼市，正从“政策刺激”转向“价值回归”，毋庸置疑将是一个置业的好时机，购房者应密切关注市场动态，根据自身需求和经济实力，适时做出明智的购房决策。广州房价已回到8年前水平，政策底、市场底、价格底“三底叠加”，刚需买家不必等待“最低点”，合适即可出手。

当前广州楼市存在诸多积极信号。一方面，购房咨询量和看房量大幅增加，表明市场信心在逐步恢复。另一方面，虽然整体市场价格保持稳定，但已经出现分化，中心区的优质楼盘价格呈现回升态势，这反映出市场对高品质房产的需求依然强劲。

2025年，政策效应将继续发挥作用，并且还有进一步优化调整的空间，无论是刚需购房还是改善型需求，在2025年都能在市场上找到合适的选择。

（文/黄士）

彭澎（广东省体制改革研究会执行会长）：

新增购买力成为2025年广州楼市的关键变量

2024年被称为广州楼市“政策松绑年”，政策转向直接释放了积压的购房需求，2024年四季度，非户籍购房占比从28%跃升至41%，“新广州人”成为重要购买群体。在2025年，政策效应将持续释放，新增购买力成为广州楼市的关键变量。

此外，政策边际效应逐渐显现。当前成交量回升更多依赖经济复苏带来的新增购买力。若2025年经济持续复苏，居民收入预期改善，楼市或迎来更稳固的“市场底”。

尽管市场整体回暖，但2025年广州楼市的区域分化或贯穿全年。其中，供应过剩与需求收缩的矛盾在外围区域尤为突出，二手房挂牌量居高不下，非核心区房源流动性持续走低，短期内难改“以价换量”态势。

（文/黄士）

肖文晓（克而瑞广佛区域首席分析师）：

开局表现超预期，楼市“小阳春”行情可期

广州住建局数据显示，2025年1月（统计周期为上月26日至当月25日）广州一手住宅网签面积82.35万平方米，同比增长69%；按照克而瑞发布的自然月数据来看，1月广州一手住宅网签面积同样达到了48.64万平方米，同比增长21%，对比去年春节月（2月）更是大幅增长了93%。由此可见，尽管统计口径不同，但是数据结论是基本一致的：广州楼市在2025年首月实现了“开门红”。

元宵节前后，广州房企和楼盘已经纷纷行动起来，积极进行营销造势，而来自天河、海珠、荔湾的数个焦点新盘都会在2月份开放入市，冲刺小阳春。南粤春来早，奋楫正当时。乘着政策发力和市场回稳的春风，广州更应积极有为，从供需两侧持续用力，为接下来的房地产“小阳春”营造良好的市场氛围。

（文/范晗越）

徐建平（广州中地行投资咨询有限公司董事长）：

市中心优质项目入市对广州楼价有引领作用

2025年，将是广州市中心优质项目集中入市的年份，包括天河区南方面粉厂、绢麻厂地块，海珠区琶洲地块，越秀区广州大道中地块等都将转化成高端项目入市，是市场改善客户置换的好机会，它们也会对整个市场的价格起到引领作用。

2025年，广州一二手楼市可能会出现更进一步的分化现象。一手住宅凭着销量及新产品使用率的优势，成交还有一定的上升空间。二手住宅，特别是“老破小”产品房价上涨空间已不大，为了加快出货还可能会出现局部降价情况，二手房的置换潮，将会促使二手房交投活跃。

2025年，大湾区之间的互联互通将会进一步突破，加上限购政策解除、入户放松等政策，将持续吸引人才和资本流入，广州作为粤港澳大湾区的核心城市，具有多重优势，“我对广州的楼市发展还是很有信心的”。 （文/陈玉霞）

姚育宾（华南城市研究会常务副会长）：

2025年广州楼价将回正轨，降价呈现“虎头蛇尾”

广州楼市去年四季度的成交面积节节攀升，已经呈现止跌回稳迹象，进入2025年1月，不仅没有受到春节假期影响，而且还呈现出逆势热销现象。由此可见，楼市经过深度调整后，重新回到正轨，预计2025年全年广州楼市成交量有望持续走高。

广州楼市房价还会持续处于市场博弈状态，但随着去库存的加速推进，市场供需关系逐步平衡，从而带动房价重回正轨，楼市降价将上演“虎头蛇尾”行情，预计将在2025年年底（即蛇年尾期）结束降价，实现楼价筑底回升。整体看，2025年广州楼市将呈现先量后价、以量带价的稳健发展态势，主要通过增加交易量来带动价格回升。

在新的一年，房企应该抓住广州取消限购、加力推出优质地块以及大力推动城中村改造和危旧房改造等重要契机，加速去库存，重点布局城市更新项目，获取优质土地资源。（文/陈玉霞）

张波（58安居客研究院院长）：

改善性需求占比上升趋势显著

2024年，我国房地产行业在政策引导下经历了从优化调整到全面托举的转变，未来，随着政策的不断完善和落实，房地产行业有望实现更加健康、稳定的发展。

过去一年，新房市场改善性需求维持上升态势，保持着良好的韧性，2025年改善性需求占比的提升依然是一个相对明确的趋势。由于2024年全国土拍量比2023年减少了将近两成，同时目前市场上大量库存集中在去化难度大的三四线城市或一二线城市的外围区域，预测2025年商品房销售比2024年将下探10%-15%。

对购房者而言，2025年是一个比较合适的入市时机，因为政策的调整和首付、利率的下降等利好显而易见，并且2025年房地产政策调整空间已有限，预计未来3-5年，一二线核心城市的房价仍处于底部，而中小城市的房价可能上涨。（文/徐炜伦）