项目售价创同区楼盘8年新低，新世界家族成员也下场“抢购”自家物业。

日前，新世界发展（00017.HK）公告称，向公司执行董事及主席郑家纯的配偶叶美卿出售位于香港北角英皇道283号项目皇都（STATE PAVILIA）两个物业，涉及两套相连单位和一个停车位，交易代价合计1486.9万港元。

“交易乃集团加快变现其土地储备及/或所持物业价值，产生额外营运资金以加强集团的流动资金及财务状况的良机。”新世界发展在公告中称。

这不是新世界发展第一次向“自己人”出售物业。今年1月，新世界发展行政总裁黄少媚斥资5488万港元购入皇都一套千呎（注：“呎” 是英制长度单位“英尺” ）豪宅及一个停车位。

当下，新世界发展正面临急需回笼现金的财务困境，而香港楼市在“撤辣”效应减淡后也逐渐陷入疲软行情。

今年1月，香港楼市整体成交再度跌破5000套，环比跌幅超过两位数，成交套数、成交金额均创下2024年9月以来最低。中原地产研究部2月13日公布的中原估价指数（主要银行）CVI最新报43.18点，环比下跌7.17点，为15周以来最低。

“CVI走势回软，不过指数仍处于40点以上的好淡分界区间，预示短期楼价继续窄幅上落（注：“上落”指“升降”），”中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出。

图源：图虫创意

超额认购背后的让利

北角位于港岛北端，北临维多利亚港，是香港早期发展的地区之一。1952年，位于北角英皇道的皇都戏院落成，邓丽君等著名歌手及团体曾在这里演出，共同见证了香港旧日娱乐事业的风华年代。

皇都戏院即皇都的前身。2015年，以新世界发展为首的财团展开大规模的旧楼收购行动。2020年8月，新世界发展以底价47.76亿港元申请强制拍卖皇都戏院，创下彼时香港史上最大金额强制拍卖纪录。

重建近5年后，皇都戏院住宅部分被命名为“皇都STATE PAVILIA”，于今年1月入市，新世界发展以招标方式预售26套住宅及53个停车位。截至2月10日，皇都累计售出14套住宅及20个停车位，收金近5.5亿港元。

2月8日，皇都样板间开放并启动认购登记，推出88套住宅。认购启动一小时，皇都即录得超额认购。新世界发展顺势加推，皇都首开合计推出168套房。

截至2月14日下午2点，皇都截止收票，累收逾7800票，按首开货量168套房计算，超额认购超45倍，创2025年新盘“票王”纪录。新世界发展营业及市务（特别项目）部总监何家欣表示，市场反应非常炽热，客源有超过一半为本地客，包括不少投资者及大手客，多组买家有意购买超过2套。项目将于2月15日展开首轮销售。

皇都获超额认购与新世界发展大幅让利不无关系。

根据新世界发展公布的首张价单，皇都折实平均呎价约1.85万港元，较同区新盘下降11%，创下港岛东区新盘售价近8年新低。最便宜的是一套实用面积343平方呎的一房单位，总价约605.5万港元。

何家欣称，皇都首张价单中，82套折实售价全数低于1000万港元，折实呎价全数低于2万港元，“未来项目加推必有提价空间。”

“（皇都折实平均呎价约1.85万港元）较市场呎价折让约25%，势将冰封港岛区二手市场。”中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示。

陈永杰认为，皇都受附近上班的专业人士、专才等租赁需求支持，邻近的二手房近月平均呎租约70至75港元，部分呎租更高达100港元，预计项目呎租可达80港元，租金回报达5至6厘，将成投资客入市首选。

皇都，图源：新世界发展

业内盼减息提振信心

皇都获超额认购，是近期香港楼市升温的一个注脚。春节过后，开发商积极推盘，购买力逐步释放，香港楼市有所回暖。

多名经纪人介绍，近期香港市场不时有积极表现，不仅新盘获大额认购，二手市场买家亦加快入市。

中原地产荃湾一名经纪人近期成交一套三房单位，成交价1650万港元，较挂牌价减少50万港元，“买家看房已经有半年时间，认为春节过后楼市‘小阳春’渐见雏形，担心楼价掉头回升，所以迅速拍板买入自住。”

再以坚尼地城的一笔交易为例，该房源去年年末以568万港元挂牌，近期以535万港元成交，“买家是本地投资客，认为价格便宜且片区租赁市场较好，因此买入用作投资收租。”据测算，若以市场租金2.1万港元/月计算，该房源租金回报率可达4.7%。

整体来看，由于“撤辣”效应减弱，香港房地产市场再次回落至低位。

根据香港特别行政区政府土地注册处统计数据，今年1月，香港楼宇买卖合约登记（包括住宅、车位及工商铺物业）录得4938宗，总值367.34亿港元，较2024年12月的5510宗、427.89亿港元分别下降10.4%、14.2%。

图源：香港特别行政区政府土地注册处

杨明仪认为，12月是传统淡季，市场气氛观望，开发商暂停推售大型新盘，二手交投亦持续稀疏，以致整体成交量连跌2个月。1月适逢农历新年假期，估计2月的登记也将继续于低位徘徊。

房企对后续市场表现的展望更为积极。

新鸿基地产方面人士在接受媒体采访时表示，农历新年后，香港银行同业拆息（Hibor）下调，相信今年减息趋势不变，预计“供楼抵过租楼”（注：买房还贷比租房划算）的情况将会更加普遍。政府推出提振经济措施后，股市及市场气氛回升，能够提升置业者的信心。

节后市场升温，多家房企陆续披露开盘计划。其中，长实集团计划年内推售5个项目，货量逾2700套；新鸿基地产未来10个月将推出6个楼盘，涉及启德发展区、天水围、屯门等区域。