文 | 酒管财经

有一棵“摇钱树”，全面“撤退”的复星还是不忍割舍。

近日，复星旅文发布公告官宣退市，退市申请预计在2025年3月19日下午四点后生效。

此外，公告还披露，公司正考虑分拆三亚亚特兰蒂斯，并于上海证券交易所进行独立REIT上市的可能性。

早在去年三月，业内就曾传出复星国际正在为削减债务作出努力，意图寻求出售其三亚亚特兰蒂斯豪华度假村的全部或部分权益。

但将近一年过去了，亚特兰蒂斯售卖的消息没有被证实，反倒是在复星旅文退市之际，考虑单独拆分三亚亚特兰蒂斯独立上市。

业内猜测，三亚亚特兰蒂斯发行公募REIT的可行路径，可能是以文旅REIT身份上市。

可见，复星旅文还是舍不得三亚亚特兰蒂斯这棵“摇钱树”。

在复星集团发展的蓝图中，属于文旅板块的酒店业务被外界看做是“复星系”地产、医药之外领跑同行发展的“第三驾马车”。

而事实上，市场最关心的也是复星接下来将在何时，以及如何分拆酒店资产单独上市。

01“必然”的退市尚有悬念的分拆

其实，外界对复星旅文的退市并不意外。

去年12月其就宣布开始推进私有化，到今年2月就发布了计划文件，且大股东给的私有化价格也相当慷慨，因此进展可谓十分迅速。

按照最新的计划文件，复星旅文将在2025年3月4日召开法院会议及股东大会，就私有化进行表决。若表决通，3月19日就旋即退市。

近年来，复星国际的日子也不好过。

早在2022年，国际评级机构穆迪突然将复星国际列入“负面观察”名单，并警示复星存在流动性风险。同年8月，复星再遭穆迪下调评级。

财报显示，截至2024年上半年，复星国际现金、银行结余及定期存款1095.53亿元；合计债务约2223.1亿元，长期债务占总债务比例为47.6%。

复星集团的老板郭广昌多次在公开场合强调，最困难的时候已经过去了，如果没倒下的话，今年一定要坚持活下去。

继2020—2022年连续两年亏损后，复星旅文就打定了进行轻资产转型的算盘。

受复星集团整体债务压力传导，复星旅文此前已陆续出售多个酒旅资产回血，如Thomas Cook、Casa Cook和Cook’s Club酒店品牌等，太仓阿尔卑斯度假区项目等资产也被转让。

与融创、金茂等房企出售酒店资产有所不同，复星系的酒旅资产更多元，更优质，且都是成熟的产品线。

这也是为什么作为重资产的三亚亚特兰蒂斯此前一直被外界认为会被出售的原因。

可在最新的私有化计划文件中，复星旅文又给出了另一种可能——分拆上市。

值得注意的是，去年11月，复星旅文刚任命了新任CEO鲍将军。

据悉，鲍将军此前担任复星旅文联席总裁兼度假资产管理中心CEO，有着丰富的大型文旅项目管理运营经验。

自2022年加入复星旅文以来，全面负责太仓与丽江度假目的地的建设与运营、超级度假综合体产品研发及轻资产运营输出等工作，还主导推动了太仓阿尔卑斯国际度假区、太仓二期项目成功签约以及海南超级地中海项目的高效落地。

赶上退市和管理层变更这个关键节点，三亚亚特兰蒂斯接下来将在何时以及如何分拆分拆上市，成为外界关注的重点。

02 为何分拆三亚亚特兰蒂斯？

三亚亚特兰蒂斯被认为是复星旅文旗下最赚钱的资产之一，是复星系的“利润奶牛”。

自2018年开业以来一直是国内高端酒店的代表，开业当年营运收入就高达7.52亿元。

2019年，三亚亚特兰蒂斯为开业以来首个完整运营年度。年内项目营业额突破13.12亿元，同比增长74.2%，经调整EBITDA 5.65亿元，同比增长超过3倍。

据悉，亚特兰蒂斯项目坐落于三亚海棠湾，占地总面积达54万平方米，是集度假酒店、娱乐、餐饮、购物、演艺、物业、国际会展及特色海洋文化体验8大业态于一体的旅游综合体。

三年口罩让三亚亚特兰蒂斯陷入开业已来最大危机。2022年全年营业额下跌至8.77亿元，经调整EBITDA同比下跌56%。

不过，去年上半年其经营状况也不甚理想。

财报显示，2024年前六个月，三亚亚特兰蒂斯酒店在报告期内入住率近90%，同比增长3.4%，到访客户也从2023年同期的340万人次增加至344万人次，创下历史纪录。

尽管如此，由于每日房价表现不佳，三亚亚特兰蒂斯酒店营业额及经营利润均同比下跌。

此外，创始人的心态也在发生变化。

“复星系”能够成长为资产规模一度超8000亿元的巨头，离不开高歌猛进的扩张方式。

2008年，郭广昌曾公开表示，复星的发展得益于在合适的时间做了合适的投资。

随着流动性吃紧，郭广昌终于放缓扩张的脚步，并开始“瘦身健体”。

透过其近两年为数不多的演讲和话语，一定程度上可以窥见这位在商业领域有着丰富经验的企业家大佬在现阶段的所思所想。

在2024年新年致辞中，他用挖矿来比喻复星的战略调整，“复星原来是探矿与挖矿并行，现在已经探了很多矿，也找到了可以形成优势的产业。2024年，我们要聚焦到这些产业上来，在探好矿的基础上去深挖矿，挖有高附加值的矿。”

在2024复星国际中期业绩会上，郭广昌表示，接下来复星的发展方向是全球化+创新+轻资产，持续稳定赢利。

在2024年初的第七届世界浙商上海论坛上，郭广昌强调，以后复星就聚焦两个主业，分别是生物医药和文旅，要走上轻资产运营的道路。

2024年年底，他在一次讲话中提到，复星未来要靠手艺吃饭，未来只有具备低成本融资能力的机构才能够直接持有重资产。

郭老板心里很明白，卖资产并非长久之计，稳固基本盘和战略转型更为重要。

如此来看，复星旅文分拆亚特兰蒂斯独立上市也在情理之中。

03 融资新“钱途”：酒店分拆上市

如果说，十年前高星酒店投资热是房企的一门生意经；

如今，把这些酒店剥离上市，则是当下房企缓解资金链紧张、提高融资能力的新“钱途”。

近几年，世茂、富力、阳光城等均有过发行酒店资产证券化产品来盘活资产。

值得注意的是，三亚亚特兰蒂斯亦并非复星旅文首次进行酒店资产证券化尝试。

早在2019年宣布扭亏为盈后，复星旅文就曾宣布利用亚特兰蒂斯发行一笔70.01亿元CMBS。

业内人士认为，此次通过分拆三亚亚特兰蒂斯作为REIT上市，复星旅文不仅能保留对项目的运营管理权，实现酒店资产“轻重分离”，还能进一步拓宽融资渠道。

在地产行业整体疲软的背景下，分拆酒店资产上市最重要的目的就是募集资金，及时分拆、打通资本市场融资渠道，目前已成房企盘活酒店资产包的为数不多的办法。

只不过，近年来无论是金茂、绿地，还是碧桂园，还没有一个成功上市。

2014年，方兴地产成功分拆集团旗下的酒店业务金茂投资赴港上市。

当时打包的资产共计8家酒店，包括上海金茂君悦大酒店、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店和崇明凯悦酒店，以及两家开发中的高星酒店，即北京王府井万丽酒店和丽江凯悦大酒店。

早在2011年，香港世茂集团董事局副主席许世坛就曾表态，世茂房地产旗下的酒店业务将在港交所分拆上市，一旦上市，将可募集上百亿资金。

不过，分拆上市计划一拖再拖，一直搁浅至今。

分拆酒店上市计划同样草草收场的，还有长江实业。

2012年10月，长江实业向港交所就分拆酒店套房业务提交上市申请，但次年2月，长江实业就宣布这一计划已被搁置。

即使是已经成功上过市的开元酒店，也是经历了14年的曲折上市后进行私有化。

开元集团的创始人陈妙林曾说过：“我做事情一直很顺利，唯一不顺利的是上市。”

对于投资大、回收期长、变现能力差的酒店物业来说，酒店资产证券化不仅提供了一种新型融资方式和变现模式，还为其运营和扩张提供了一种新的运作思路。

一不愿具名的券商内部人士称，房企分拆酒店业务上市难度不低，上市时机的选择很重要，主要取决于市场对其酒店资产的估值。进入资本市场也得靠业绩说话，如果业绩不佳，即便分拆上市，能否达到其融资预期，目前也尚难定论。

期待在这一轮“深蹲”过后，复星旅文和三亚亚特兰蒂斯各自都能迎来下一次“起跳”，至于能跳多高、跳多远，还有待市场检验。