对中国的房地产，黄奇帆早已经做过趋势性的判断：中国的房地产公司是全球之最，共九万多家，超过了全球地产企业的总和，百分之九十的房企会退出市场。

这个结论有数据的支持。

黄奇帆在与王波明的对话中，一口气列出中国房地产的十个指标，听得人冷嗖嗖的，这些指标都是天花板，等于给未来二十年中国的楼市趋势盖棺定论了。

指标一：一手房库存

开发商交付的房子，一年以上没卖掉的，高达６亿平方米。

这是什么概念？

这意味着十几万亿的资金没有回笼。去年底化债，发行特别国债支持入不敷出的全国地方财政，也只有十二万亿；从销售上说，２０２４年总销售不到十亿平方米，６亿平方米相当于堆积了大半年的总销量。

数据二：空置率

空置率意味着投资性消费比例已经很高，不管是富人、中产阶级、还是拆迁户的老百姓，已经买下了房子，却又不需要自己使用，就构成了投资性的消费。

投资性消费如果能租出去，那将是不错的收入，但是，如果完全空置，那就说明市场饱和了，这个占比已经高达２０％。

数据三：空置的房子有多少平方米？

老百姓手中的房子有３２７亿平方米；按２０％计算，近７０亿平方米是空闲的；今后十年内不盖房，仅空置的房子也足以顶上市场需求。

如此扭曲的场景，是谁的责任？

数据四：空置转库存的积压

黄奇帆谈空置率，是想说明对新建房的冲击，也就是说，空置的房子在楼市趋向于下跌的大背景下，将很快转成库存的积压，这在下跌的趋势中，会是重力加速度。

如果楼市上涨，闲置不意味着空转，业主也没有必要急于变现，因为它在增值，或许增值的速度比通胀更快；相反，如果楼市下跌，空置房就转成了库存的积压，业主就要想法卖出去，那么，就一定会冲击市场对新建房的需求。

所以，未来新建房的销售压力，只会更加恶化。

如果不能扭转趋势，空置率就是重力加速度。

数据五：人均住房面积

按２０１９的统计，中国城市的人均住房面积为４８平方米，

这个数据其实已经很离谱了，因为中国并不是一个高收入国家，而人均住房面积却已经很接近西方发达国家的水平；新加坡的人均ＧＤＰ是我们的六倍，人均住房面积也只有３０平方米。

４０年前，中国的人均住房平积只有５平方米，上海这样的城市更是一房难求，人均住房平积只有４平方米，从那个时代过来，发展房地产与人民生活的需求是同步的，现在再发展就是泡沫。

更有意思的是，到２０２４年，人均住房面积的统计又变味了，不升反降，建设部倪虹的数据又成了４０平方米。一些数据在扩张，一些数据在收缩，都是赞歌。

数据六：房地产的年度投资

２０００年时，房地产的年度投资是一亿平方米，这个投资不算大，楼市疯狂的时候，一年的销量就是十八亿平方米，一亿平方米还满足不了中国人民日益增长的对美好生活的向往。

２０１０年已经有点魔幻了，达到了１０亿平方米，开始突破合理的供求常数；２０１６年高达１７亿平方米，十七年住房投资面积整整涨了十六倍，二十年翻了四翻，又创造了一个数据的天花板。

全世界７０多亿人口，总投资面积也只有二十亿平方米，占人口比例２０％的中国，总投资面积竟然与全世界旗鼓相当，以一已之力，占了半壁山河

数据七：土地价格和房产价格

土地价格和房产价格在２０年中也翻了四翻。

这当然并不平衡，城市之间有很大的差异，有的不到四倍，有的十倍也不止，上海衡山路的房子从６０００元一平方米涨到了１４万，涨了二十倍，北京王府井地段则涨了十六倍。与之同步的是土地价格，这方面数据黄先生只是笼统地在说，相信，它比房价涨得更离谱，因为，决中国房地产价格上涨的最大成因，正是土地价格。

数据八：旧房改造

马光远最近出了个新招，认为老百姓手中的住房，有三分之二已经超过了二十年，有改造的需求，如果把这三分之二拆了，岂不是立即解决了供求问题？那就不再是供过于求，相反，房子成了稀缺商品。

黄奇帆认为这个需要不存在，也已经到了天花板；实际上，从来也没停止旧房改造，现在的问题，存量市场太大，旧房改造消化不了库存。

数据九：城市学校、医院对房地产的需求

大学已经过剩了，１９８０年大学生人均占地１０平方米，教育部定位的制度是人均５０平方米，现在中国３０００多所大学，已经达到个指标。教育公共设施也到头了。

数据十：房地产金融

中国房地产商的负债已经高达９０％，再提高负债率，就成了零资产，而负债率，还在不可阻挡地叠加，十年后又会是一个什么局面？

黄奇帆与王波明的对话，所列举的十个数据，其实，不过是中国房地产海洋般浩大数据的一部分，真正值得思考的是：谁是真正的推手？

明明存量市场已经影响到新楼盘销售，为什么还是一年三轮土拍不止？民企已经无力拿地，城投顶着恒大３０倍负债的量级，还是在叠加债务，继续拿地？这是一种什么的力量，价值取向又是什么？如果是为了人民对美好生活的向往，为什么价格与居民的收入比远超世界发达国家？

黄奇帆的十个数据不过是在表明一个现实，中国楼市已经难以软着陆。