24年底房地产市场的翘尾行情，又让一些人产生了幻想。

刚刚开年，就有一个朋友问我：现在是不是换房的好时机。

从自住改善的角度来说，我觉得“是的”。

但他是另外一个角度：现在换房，就像股票跌了加仓，“以小换大”，房价一旦暴涨，不仅能把之前跌的回本，还有可能赚到。

听完这个逻辑，我很“无语”。

因为“大人，时代变了”。

● 图片@网络

01

时代的变化，总是慢慢积累变量，草蛇灰线，等到最后一根稻草放上去，才惊天一震。

在“惊天一震”之前，一些人会认为：大环境是某些人搞坏的，或者是因为某些不够精准的政策导致的，只要取消或者调整这些政策，我们就能重新回到过去的好日子。

令人感慨：人活着，靠的是假想敌。

但真实的逻辑是这样的吗？

放在我们眼前的有几个关键数据：

民政部官网刚刚发布了《2024年4季度民政统计数据》，2024年全国结婚登记数为610.6万对，创下了1978年以来的最低纪录。同时，去年离婚登记数为262.1万对。

两者一对比，去年“净结婚数”348.5万对——走进婚姻殿堂的新人不到700万人，在14亿人口中占比约0.5%。

结婚人数变化，无非这几个原因：

适龄人数变少；

结婚意愿降低，导致了不愿结婚，或者结婚年龄推迟；

想结婚，但没办法结婚

对应的，结婚适龄人数减少，与生育率下降有关，而生育率下降，又会反过来继续导致适龄人数减少，进入一下向下的螺旋，短期内很难改变。

结婚意愿降低，这是大城市青年共同的体感，房价高、生活成本高，带来了结婚成本高，大家一心搞钱，婚姻不是必须品。

三四线城市的青年，因为距离原生家庭近，受到传统家庭观念影响，结婚意愿高一些，并且生活成本也更低，所以不是“单身重灾区”，但恰恰是“难找对象”的重灾区。

因为，越往低线城市，以中青年为主的人口外流越严重，尤其是在“多子化”最流行的农村地区。特别是女性，在大城市更能实现自足和自由。

这就形成了大城市单身女性多，小城市和农村单身男性多的错配情况，导致“想结婚，但没办法结婚”。

这三点共同作用，导致了全国结婚登记数和新生人口的快速下降，两者合力形成了下降螺旋。

这一趋势在短期内没法改变。并且，导致这一趋势的，也不仅仅是因为历史政策原因。

慕峰在《老龄化二百年——全球化视角下的中国人口问题》一文中，分析了英、美、德、法、日、韩等国家的“婴儿潮”和生育率下降趋势。

他认为，农业技术和科技的爆发会导致婴儿潮的出现，经济压力、农村人口大规模向城市转移、弱福利体系会导致生育率的下降。先发国家的生育率也经历了“先高后低”的周期。

到了2000年，西欧、美国、日本、韩国等地的“生育率”全都不到2.0。

人口学研究通常认为，一国（地区）的生育率保持在2.1，方可维持总人口规模。如果低于2.1，最终将导致人口总量减少。

而我国现在的总和生育率1.0左右。极低。

再说一遍：这个趋势，在短期内，靠鼓励政策也无法改变。

工业化带来了城镇化，城镇化又带来了生育意愿下降，人口红利衰颓。这是欧美先发国家走过的路，我们也一样。

在1980年代之前，中国人口的乡村占比一直都在80%以上，但现在全国城镇化率已经在70%左右。

与此同时，农民工、青年群体的流动性增加，福利保障的迁移跟不上，也显著降低了其生育的可能性。

● 图源@太阳照常升起

所以，从人口上来看，房地产也是一个“产能过剩”行业，除非出现国际资本集中流入的情况，否则很难再出现房价暴涨。

02

房地产走势的关键，主要看两点：人、钱。

资本推动型涨价，在中长期有希望，但在短期内也看不到。

为什么？

本周有另一个热点新闻：

● 比亚迪发布会新闻

媒体给配的标题是：比亚迪掀桌了！

价格战的背后，是产能过剩。

有人会认为，技术迭代、成本下降是主要原因。

但看看越来越多的新能源车企、油车品牌躺进ICU，都会得出一个理智的结论：汽车行业出现了产能过剩。

全国经济领域，产能过剩的不止有汽车和房地产，还有：光伏、锂电池、空调、钢铁、水泥、工程机械、功率半导体、养殖等。

其中，部分行业的中国产能，已经高于其各自产品的全球需求总量。

梁建章在2月5日发表了一篇文章指出，中国已经基本走出了曾经的物资短缺的困境，凭借全球第一的制造业总体规模，进入到物质全面充裕的新时代。但与此同时，强大的生产能力也带来了产能过剩的新问题，影响到了相关行业的健康发展。

根据国家统计局发布的数据，2024年三季度，全国规模以上工业产能利用率为75.1%，比上年同期下降0.5个百分点。

结论：供给侧改革势在必行。

自由经济势力在全球衰颓，国际市场走向区割，也在加剧产能过剩的影响。

合硕机构首席分析师郭毅老师的一句话说得非常好，非常直接：

产能过剩的下半场，

资产价格还得下跌。

在行业周期内，产能过剩，意味着未来会走入下降曲线，市场的力量利用价格、企业倒闭、产业升级，完成出清。

这个阶段会伴随着企业利润走低，员工收入下降，风险上升。人们会做出保守策略，提前去做风险隔离。

而房地产的发展周期，是与经济大周期相一致的，全社会通膨、加杠杆，房地产快速发展；社会转向保守、降杠杆，房地产市场缩量。

缩量的大众化产品市场，价格暴涨是幻想。

房子作为商品，也不再是绝对稀缺品。据央行2019年的调查，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

这也是为什么现在一直在提“好房子”，新周期。

其实是在暗示：普通房子已经不缺了。

03

每次剧变，都伴随着一次至少长达数年的阵痛。

对全社会影响巨大的“改革开放”，正式开始于1978年，在今天看来，它犹如一声惊雷，但在现实中，直到1992年“价格闯关”成功，计划经济的钢印在民间被解除，改开才真正开始滚滚向前。

期间14年，足够湮灭一个人的梦想与青春。

课本上的历史，给人的感觉：转折总是突然的。然而现实中的情况是：社会无时无刻不在积累变量，宏观的叙事从来没有一个是突然发生的。

累加的阶段，它虽然走得慢，但一旦来临，就不会回顾旧时代，哪怕一眼。念念不忘的，只有“人”自己。

一些看似微不足道的小事背后，其实是时代的力量。

04

在房地产市场，还有几个细微的变化需要注意。

一是，2024年，上海等一大批城市的二手房成交占比创新高。

上海，二手房成交占比超过81%；

北京、南京、成都、重庆、长沙5个城市，二手房成交占比超过70%；

广州、杭州、天津、西安、苏州、宁波、东莞7个城市二手房成交占比超过60%；

深圳、郑州、南宁、青岛、厦门、佛山6个城市，二手房成交占比在50%-60%之间。

● 图源@真叫卢俊

就连疯狂买新房，买出“炒房之都”称号的杭州，2024年也反转了。

● 图源@真叫卢俊

与此对应的，上海、成都、合肥、西安等地的豪宅成交套数大幅增长。2024年1-11月：

一线城市中，上海2000万以上新房成交套数同比增长52%，深圳2000万以上新房成交套数同比增长49%；

二线城市中成都、无锡、青岛1000万以上新房成交套数同比增幅均超20%；合肥、西安800-1000万新房成交套数同比增幅均超40%。

● 图源@克而瑞

往年，二手房成交活跃，会带动新房市场。

但是去年新房、二手房之间“断链”了。

据北京一位项目负责人说，现在市场上最难卖的就是700万-1000万的产品。

这个价格区间，是往年“卖旧买新”置换的一个主力区间。

所以，我们猜测，二手房和新房市场割裂的背后，是有一些人卖了二手房，但没有再买新房。

而高端豪宅热销的背后，是富人在进行资产的“更新换代”。

第二点，即使二手房成交活跃，但价格并没有止跌。

● 数据中指研究院

北京市场已经出现了“200万住进花家地”、“单价2万住到天通苑”。

● 图片房博士

一线城市的情况还算乐观，毕竟价格下降，成交量就会上涨。2024年二季度以来北京、上海、深圳刚需入市加快，300万以下二手房源成交套数同比明显增加。

情况更严重的三四线城市，很多房源“降价也没有需求”。

春节前后集中出现了一些写县城房地产市场的自媒体文章，其中均提到：二手房挂牌价坚挺，但有价无市，流动性几乎被冻结了。

有大量房子挂了2年左右，也无人问津。

对于这个现象，Deep seek说：

“典型房企向一二线城市集中，三四线城市由城投拿地。这说明开发商更看好一二线的市场稳定性，而三四线可能风险较高，城投拿地可能是为了托底土地市场，防止流拍，但也可能带来库存问题，后续开发不足。”

从走势来看，2025会比2024年更难。

但，在审慎看待未来的同时，2025也一定比2024更有希望。因为，这一刻距离未来更近，也会有更多人启程——带上了一颗不低估未来的决心。