在墨尔本市郊新矗立起的办公楼，其融资由诸如 MaxCap 和 Pallas Capital 等非银行贷款机构予以提供。然而，在商业地产需求渐趋下降的态势之下，正深陷租户难以寻觅的窘境。

据澳大利亚金融评论报所展开的调查表明，在这些往昔繁荣的 CBD 边缘区域的新建大楼当中，有若干座正因高空置率而处于滞销状态，从而揭示出在信贷繁荣时期奋力追逐市场份额的贷款机构，于当下所面临的低迷市场风险。

疲软的市场环境或许会致使贷款机构所应接收的还款出现延迟，甚或存在折扣的状况。

迪肯大学（Deakin University）房地产副教授阿德里安·李（Adrian Lee）宣称，此种情形令诸多贷款机构倍感意外。

“开发商陷入了困境——此乃意料之外之事，[故而]债权人难以获取偿还，且于当下的投资环境当中，充作抵押的资产价值或许并不似预期那般高昂，尤其是在商业地产承受压力的情境之下，”李教授言道。

其中一则案例为，开发商 Accord Property Group 于本年 4 月竣工了一座坐落于北墨尔本的 12 层塔楼，该项目的部分融资源自由阿波罗（Apollo）支持的非银行贷款机构 MaxCap 筹谋安排的债务工具。

位于劳伦斯街 88 号（88 Laurens Street）的建筑，因毗邻预计于今年开通的阿登地铁站（Arden Metro Rail station），起初被宣扬为具备 1.8 亿澳元的总估值。

然而，这座占地 17,829 平方米的办公楼近乎空置，其预期销售价格显得脱离实际。

据金融评论报的消息人士披露，由戴德梁行（Cushman and Wakefield）于去年 10 月发起的销售活动，仅收获了约 1 亿澳元的报价，远远低于 Accord 的预期。

当下，高力国际（Colliers）正在竭力为该物业寻觅租户，并且已经为半层楼签署了一份租赁合同。

在城市的另一侧，非银行贷款机构 Pallas Capital 助力其关联开发公司 Fortis 对 ThomsonHouse 进行融资建设。

这是一座坐落于南墨尔本汤姆森街（Thomson Street）的六层高端办公楼，配备有通勤设施以及屋顶花园。

该建筑于 2023 年第三季度竣工，然而 Pallas 指出，当下仅完成了 51%的租赁工作。

当被询及该建筑的进展状况时，Fortis 高级开发经理乔丹·维纳达（JordanWinada）宣称：“我们预计至 2025 年中旬能够达成租赁计划。”

Pallas 融资的另一栋建筑 The Terraces 位于南墨尔本东路 34 号（34 Eastern Road），乃是一座拥有八层楼、3890 平方米可出租净面积的建筑物。

据 Pallas 所言，该建筑目前仅出租出了一层商业空间。

“我们现在已经开始租赁，”Fortis的维纳达先生（Mr Winada）表示，“我们已经签约了一家一楼的零售商，并租出了一个商业楼层，租金是我们认为该区域内的最高水平。”

维纳达先生补充道，该开发商在墨尔本的另外两个项目目前的入住率很高，或者已经完全租出。

“尽管墨尔本城市边缘的租赁市场仍然具有挑战性，但这些租赁价格显示出在富裕的城市边缘区域仍存在持续需求，”维纳达先生表示。“在核心位置的高质量项目，配备完善的终端设施和其他现代化设施，仍然能够获得高端租赁价格。”

当前的高空置率反映了开发商面临的困难，这些问题也逐渐成为其私人信贷合作伙伴的挑战。

金融评论报本周披露，澳大利亚最大的非银行贷款机构之一Metrics Credit Partners将在其客户因贷款违约后接管一项价值7.5亿澳元的房地产开发项目，此前该公司未能出售位于墨尔本市中心的开发用地。

随着高昂的建筑成本和持续高企的利率对行业造成冲击，越来越多的开发商也进入了破产管理。去年12月底，东海岸开发商Bensons Property Group因行业内“极其困难”的环境而进入自愿托管程序。该开发商拥有一个包含1000多套住宅、总价值15亿澳元的项目储备，并表示没有裁员计划。

MaxCap确认，其为位于Laurens Street的项目安排了一笔债务融资，该项目配备完善的终端设施和251个停车位，未偿还余额不足8000万澳元，并在去年贷款到期后延长了期限。

MaxCap还确认，通过其基金直接暴露的金额为750万澳元，其余部分由一个贷款人联合体提供。

据知情人士透露，Accord最初目标售价为1.5亿澳元，并几乎与一家生命科学公司达成了出售协议。但由于维多利亚州政府取消了在Arden开发区附近兴建一家医院的计划，交易告吹。据了解，资产需要以超过1.2亿澳元的价格出售，才能让所有相关方实现收支平衡。

Accord Property Group创始人Scott McVilly表示，他仍有信心在吸引更多租户的计划下，以超过1.2亿澳元的价格达成出售。

“但在维多利亚州政府让员工重返办公室之前，我们不会开发更多的办公楼，”McVilly先生说道。

“这就是墨尔本空置率历史性高企的主要原因。在维多利亚州政府让其员工重返办公室之前，无论是通过银行还是非银行机构，我们都不计划建造新的办公楼。”

MaxCap是一家房地产开发的主要支持者，其一半股份由纽约上市的另类资产投资公司Apollo Global Management持有。

该公司管理着约70亿澳元的资产，目前也在考虑如何应对其他已陷入困境的项目。开发商Luxcon Group因债务违约，导致MaxCap资助的三层楼Byron Plaza项目的两组投资者正在争论如何最有效地追回资金。此外，该公司还试图在更具挑战性的房地产市场中出售其多元化机会基金中的资产。