广州老破小，被骂有800年了吧！

什么居住环境差、天天爆水管、大杰瑞满楼道窜、牛马下班三更半夜回家还要爬步梯、住里面没有人格尊严等等…

诸如此类的“恶评”，大家可都听过。

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房子这么“埋汰”，还会有人买吗？

诶，还真有。而且，最近，我盘了波成交数据发现——

广州老破小市场，还悄咪咪回温了

哪些房子，是“老破小”？

我想很多人都有自己的定义。

我这里的定义是， 房源成交时楼龄在20年+、建面约70平及以下的，即为“老破小”。

如你所见，近5年来，这部分房子的「相对低潮期」，是在2020年。

依据贝壳成交记录，当年全年广州二手房经平台成交、且有明确楼龄信息的有23115套，其中成交楼龄20年+、建面约70平以内的房源有3986套，算下来，“老破小”成交占比只有17.24%。

但很快，这个数就实现了二连涨。

2021年，平台“老破小”成交占比来到18.39%，同比上一年增加1.15个百分点。

2022年，“老破小”市场迎来高光时刻，成交占比19.77%，同比21年增加1.38%，比20年增加2.53%。

相当于那一年，贝壳每录得5套成交的二手房中，就有1套是“老破小”。

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但是呢，转折点又来了。

2023年，老破小市场热度有所减弱，成交占比降至18.11%，相当于回到两年前的水平。

刚过去的2024年， 讲真，在场应该没多少人敢信，它能重新支棱起来。

毕竟，去年广州房价整体回撤幅度巨大，相比高位年整个房价体系下滑24.66%，单单去年一年就下滑了17.86%，相当于从顶点坠落的降幅里面有七成都是在去年发生的。

这样一幅惨状，身处二手房鄙视链底端的“老破小”，怎么还能卖得出手。

没错，现实又是一记掌掴，老破小的成交量居然反弹了。

同样是贝壳的数据，去年累计成交了4165套老破小，比上一年还多将近1成。

而且，成交占比方面，也有所上涨。

据统计，24年老破小成交占比显示为18.19%，比上一年增加0.08%，比2020年增加0.95%。

占比增加的不多，但能回弹，也足够让路人惊掉下巴。

去年老破小占比的增量，主要出现在哪里？一共有三区：

1）天河区，24年成交占比22.86%，比上一年增加2.67%；

2）白云区，成交占比28.65%，同比增加2.14%；

3）增城区，占比0.29%，同比增加0.05%。

增城、白云老破小24年成交变多，大概率是铁刚房便宜，那么天河呢？

哈哈，同理可得哇！

我瞅了眼数据，天河老破小成交最多的板块， 棠下板块——毋庸置疑断层第一

棠下现在的房价有多低，举个栗子。

棠德花苑，一套西南向、建面约44平的高楼层两房，总价只剩下81万了，折合单价1.8万/平…

图源贝壳

81万的天河两房诶，是不是跟你印象中增城偏远板块都一个价了！

如果你想要住得舒服点、有个南向大阳台呢，可以！

去年年底，棠德花苑成交了一套建面约61平的东南向、中楼层、厅出阳台的两房，总价只要145万…

图源贝壳

除了棠下， 天河去年还有一个板块老破小成交很猛——天河公园。

依据个人手动统计，天河公园24年老破小，相比上一年成交量大概增加了接近3成（数据来源贝壳，或有疏漏，仅供参考）。

为啥呢？主要原因有两个。

其一，位置好、书包好，这个是硬条件我就不多说了。

其二，房价也是掉得离晒谱。

比如，天河公园的环宇花园，早两年一套25平的北向老破小，卖120-123万，折合单价4.7-4.8万/平。

图源贝壳

最近，相似户型、楼层低一点的，成交总价掉到70.5万，折合单价2.8万/平…

图源贝壳

差不多打了超过6折有木有。

我想，这位业主也是蛮绝望的，贝壳成交记录有显示，房源成交周期高达1299天，相当于它大概是2021年年中放盘的