2024年底，一则有关上海风貌别墅的交易信息，因金额之大、交易过程之蹊跷，在楼市掀起广泛关注。

2024年12月16日，上海黄浦区万竹街41号露香园小区一栋文物保护建筑在上海联合产权交易所上拍，经历仅一轮报价后，该项资产成功拍出，竞拍价即为起始价3.79亿元。知情人士告诉凤凰网房产，此笔交易是定向拍卖（即先确定意向买家，再走竞拍流程），竞得人为浙江某企业主。

此次成交的物业为徽派四合院风格，地上三层，地下一层，产证面积2194㎡，包含地下面积838㎡，折合成交单价17.28万元/㎡。对比露香园二期正在新推的风貌别墅28万/㎡均价，这栋整个小区成交总价最高的“楼王”，依然具有十足的性价比。

因此业界对这笔交易疑惑颇多：为什么文保建筑也能售卖？为什么新房售卖会在上海联交所进行？带着这些疑问，凤凰网房产进行了一番深入调查。

01 完全新建的“文保建筑”

露香园位于上海黄浦区老城厢板块，学术界有一种说法，这里是上海石库门建筑的起源，而露香园正是老城厢的最具历史价值的区域之一。

据史料记载，约晚晴年间，颜料大王赵竹林于万竹街41号建造了这栋大宅，建筑风格为绞圈房（围合而建）和晚期石库门相结合，建筑外观砖雕异常精美，西式纹样细部颇具巴洛克风格。作为极具代表性的中西合璧庭院式民居，这栋“赵公馆”是构成老城厢风貌的重要因素。

（拆迁前的万竹街41号）

据新民晚报2012年报道，“赵公馆”在2007年11月21日晚曾遭遇火灾，被周围居民及时发现报警而幸存。而在2012年1月，“位于大境阁两栋具有民国时期老城厢典型代表风格的庭院式建筑，一夜之间被拆迁队拆毁”，其中一栋就是赵公馆。当时记者就此事打电话给黄浦区文物保护部门负责人，对方称“不知发生此事”，但称这两栋建筑还没有被列入历史保护建筑名单。

（大火中的万竹街41号）

老建筑彻底拆除之后，开发商上海城投联合设计方AAI，用钢筋水泥、新砖等全新的建筑材料，并聘请老师傅负责木雕艺术，复刻了“赵公馆”的外貌特征。之后，这栋复建的建筑以“露香园文化展示中心”的面貌出现。

（复建后的万竹街41号）

2016年，万竹街41号住宅被评为黄浦区文物保护点，2020年，“露香园项目一期万竹街41号楼保护改造工程”入选首届“上海市建筑遗产保护利用示范项目”。

这已经不是一栋普通的风貌别墅，而是级别更高的文物保护点，为什么它在近期突然被上海城投推上货架？

文物保护点可以用以出售吗？

根据上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例，优秀历史建筑被依法确定为文物的，其保护管理依照文物保护法律、法规的有关规定执行。而根据上海市文物保护条例，从事文物收购、销售、拍卖活动的企业，“应当按照国家有关规定履行审批手续，并在核准的范围内经营”，也就是说，只要审批通过，开发商确实有售卖这栋文保建筑的权利。

从2022年开始，这栋新赵宅就被上海城投推出市场。凤凰网房产查询了解到，两年时间以来，多位豪宅中介对这栋楼大力推广，从最初报价5亿元左右，到如今3.79亿元成交，相当于打了7.5折。

据接近开发商人士透露，因标的物为市属国企上海城投所有，而处置国有资产通常需要经过评估、拍卖流程，以确保合法、公正、透明，因此露香园“楼王”才有了这样的交易过程。

另据本站查询，除了已经成功售出的赵公馆，露香园还有一栋文保建筑“同庆赌台”也是在售状态，建筑面积1614.67㎡，地下面积173.49㎡，报价4.5亿元。

（重建后的“同庆赌台”建筑外观）

本站翻阅上海城投年报了解到，除两栋文保建筑外，露香园还有部分原用以出租的服务式公寓，在2022年转变为住宅产权，开始对外销售，可售面积12205㎡，推广案名为馥公馆，均价10.3万/㎡。馥公馆销售方式与上述类似，先由中介推广寻找意向买家，再在上海国拍网上走拍卖流程。

（城投控股2022年年报，露香园用以出租的面积为22755㎡）

（城投控股2023年年报，新增在售商品房馥公馆，露香园出租商业面积剩余6233.95㎡）

（上海国拍上馥公馆相关推文）

02 上海最贵豪宅，风光背后的“不体面”

3.79亿元成交标的，不只是露香园单盘最贵的一套“楼王”，还是2024年上海成交总价最高的豪宅，超过翠湖六期顶复的3.56亿，和最近檀宫刚刚成交的一套3.5亿。

根据公开资料，露香园是上海城投开发的重要城市更新作品，始于2002年，是上海首个成片开发的历史风貌保护区更新项目。

上海城投为上海本土国企，上海市国资委全资持有，聚焦路桥、水务、环境、置业四大业务板块，也是中国第一家城投公司。据上海城投官网显示，集团旗下拥有6家子集团（城投公路、城投水务、城投资产、上海中心、城投环境、城投兴港）；2家上市公司（城投控股、上海环境）、1家科研机构（城投研究院）以及城投老港等其他多家单位。

在上海住宅开发领域，露香园是城投控股的标杆豪宅项目。根据网上房地产信息，露香园首次开盘是2013-2014年，疑似包含位于露香园路18号的馥公馆。但鉴于时间久远，信息更新可能有误。

时间快进到2020年。，2020年10月，露香园低区212套别墅和洋房（低区还包含上述两套文保建筑，当时保留未卖）开盘，瞬间被市场抢购一空。彼时上海还没有“风貌别墅”一说，但如果按照如今对于风貌的定义，露香园堪称上海风貌别墅“鼻祖”。

2024年，露香园二期两栋高层以及12栋风貌别墅陆续入市，其中高层均价约17.6万/㎡，风貌别墅均价约28万/㎡。去年一年，露香园二期累计销售金额115.6亿元，位列2024年上海销售金额排行榜第六位。

（数据克而瑞上海）

一向销售之路还算顺利的露香园，最近却遇上了一个大麻烦。

2024年底，露香园项目公司上海露香园置业有限公司（以下简称“露香园置业”）成为被执行人，执行标的高达5777万元。

虽然目前官网上尚未披露案件详情，但从上海城投2023年年报也能窥得一二。据其年报，2015年，上海城投就露香园低区商铺与香港泛太平洋国际投资有限公司（以下简称“泛太平洋公司”）签订露香园项目低区商品定向售楼协议（以下简称“收购协议”），2023年11月，泛太平洋公司就收购协议提起诉讼，要求法院确认收购协议已解除，并要求双倍返还定金、赔偿损失。

至于泛太平洋公司为何会就收购协议提起诉讼，从另一起案件中也能看出端倪。裁判文书网案号（2020）沪02民终6203号判决书显示，在露香园与泛太平洋公司签订收购协议时，其低区商铺并未取得商品房预售许可证。

因此泛太平洋公司有权主张合同无效，也在起诉露香园置业案件中取得了胜诉，然而露香园置业终审败诉后并未履行，如今被法院要求强制执行。

业内人士提醒，未取得预售许可证而对外销售，导致案件败诉判赔5777万元，露香园置业或已涉嫌造成国有资产流失，而数额如此巨大的执行标的，对于业绩承压的上海城投来说，无疑是雪上加霜。

据上海城投旗下上市主体城投控股年报，从2021年至今，城投控股归母净利润连年下降，尤其到了2024年，其归母净利开始亏损，三季报显示，城投控股亏损额2.162亿元，同比下跌173.36%。

所幸，露香园成功售出的这栋3.79亿元“楼王”，为项目回血不少，有望让城投控股2024年的年报好看一些。