武汉、郑州，新旧中部人口第一城，近年房地产市场难掩低迷。

中指研究院发布的一项最新数据显示，截至2024年三季度，22座重点城市中2021-2023年成交涉宅用地未动工面积最高的是郑州和武汉，均超过1000万平米；未动工地块占比分别高达66%和41%，同样位居前列。

大量闲置土地背后，是楼市的持续低迷。截至去年11月，郑州新房、二手房价格已持续下跌19个月，武汉新房价格至去年10月也已连跌16个月。2024年底，郑州、武汉楼市去化周期均超25个月，居重点城市前列。

武汉、郑州这样的经济人口大城，房子也卖不动了吗？

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昔日王者跌下神坛

武汉和郑州的楼市，都是实实在在火爆过的。

武汉曾在2014-2017年连续四年成为全国新建商品房成交量冠军，2019年更是拿下“全国楼市成交套数和面积双冠王”。郑州则因轰轰烈烈的城中村改造、大手笔打造郑东新区、跻身国家中心城市等因素，房价几度领涨全国。

但最近几年，武汉和郑州都开始跌下神坛。先是土地越卖越少——2018年，武汉、郑州国有土地使用权出让收入都达到自身巅峰，分别为1831亿元、1271亿元，土地财政依赖度超过110%。此后卖地收入呈下降趋势，根据中指研究院数据，2024年武汉、郑州土地出让金分别仅有564亿元、95亿元，较巅峰时期缩水70%以上。

房价也是“跌跌不休”——从2023年5月开始，郑州新房、二手房齐齐进入下跌通道，至2024年11月已连续下跌19个月；武汉新房自2023年7月至2024年10月，也连续下跌16个月。今年年初，郑州、武汉房价分别为10872元/㎡、14562元/㎡，较巅峰时期分别跌了35%和20%。

新房成交量缩水——2024年，武汉新房成交量10.7万套，较2019年的20.9万套几乎腰斩，创近10年新低；2024上半年郑州新房成交4.9万套，创近5年新低。受新房交易流速下降影响，2024年末，武汉、郑州去化周期分别达到26个月和25.1个月，居重点城市前列。‌

此外，武汉、郑州也是近年保交楼压力较为突出的重点城市。据CRIC调研数据，截止2022年底，武汉、郑州问题项目分别为36个、35个，尚未交付套数6.9万套、4.1万套，分列重点城市第一、第三位。

而据中指研究院数据，截至2024年三季度，武汉、郑州还有大量成交涉宅用地未动工地块，闲置土地面积、未动工地块占比高居前列。曾经的“楼市王者”，真的“跌下神坛”了。

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人口红利逐渐消退

影响房地产市场的因素有很多，短期因素包括政策空间与力度、市场供求关系等等，长期来看与经济发展实力、人口吸引力、居民购买力、区域辐射力等息息相关。

作为中部两大国家中心城市，武汉、郑州的经济实力与人口规模都处于领先地位。以2023年数据为例，武汉、郑州经济总量分别为2.0万亿和1.36万亿，居中部第一、第三位；人口总量分别为1377.4万和1300.8万，是中部新旧人口第一城。

近两年，武汉、郑州经济增速表现优异，持续跑赢全国。产业集群也在稳步壮大，武汉形成了光电子信息、汽车及零部件、大健康三大千亿级产业集群，郑州已形成电子信息、汽车、装备制造、新材料、现代食品、铝及铝精深加工六个千亿级主导产业集群。

不过，武汉、郑州的头部企业、名企大企并不突出。截至2023年末，武汉、郑州A股上市公司分别有79家、37家，低于长沙（87家）和合肥（82家）。2024中国民企500强，武汉、郑州均有4家，与合肥持平，长沙则有6家。

而且，武汉、郑州的收入水平也不算太高。从城镇居民人均可支配收入来看，武汉2023年数据为6.2万元，低于长沙（6.7万元）；郑州仅为4.9万元，低于全国平均水平（5.2万）。这使得武汉、郑州的房价收入比一直位居中部城市前列，买房难度相对更高。

种种因素，或多或少影响了武汉和郑州的人口吸引力。2021年，武汉曾以120万的人口增量拿下全国冠军，但此后两年分别仅增长9.0万、3.5万，滑落至全国25名开外。郑州近两年人口增量虽保持全国前十，但与2022年的冠军长沙（18.1万）、2023年的冠军合肥（21.9万）无法媲美。

同处中部的合肥和长沙，无疑成了武汉、郑州“抢人大战”的最强对手，稀释了中部人口大城的区域辐射力。近年合肥房价节节攀升，“调控优等生”长沙房价连涨，就是武汉、郑州房价连跌的反衬。

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积极盘活存量土地

房地产市场低迷，武汉和郑州也不是不急的。近年，武汉和郑州都已着手盘活闲置土地，且已小有成效。

2024年5月，自然资源部、国家发改委联合发布关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知，提出依法收回各类闲置存量土地，并有序组织调整规划条件等重新供应。

同月，武汉多部门联合发布关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知，明确提出要盘活商办类用地和项目，积极推进“商改住”“商改租”等等。11月，武汉发布首批盘活存量用地计划，涉及16宗地块，总面积48.44万平方米。

去年武汉土拍成交价最高地块，就是位于江汉区的“商改住”项目，成交价48.94亿。据江汉区住房和城市更新局相关负责人解释，该地块属于三旧改造项目，土地总放着不开发，导致周边旧城区改造缓慢。商改住后，既能满足核心板块改善住房需求，又能加快项目周边棚户区改造力度。

去年成交的另外两大“商改住”地块，均瞄准高端住宅定位。位于武昌滨江商务区的项目延续长江中心高端改善豪宅定位，洪山区杨春湖高铁商务区项目则基于第四代住宅理念，规划打造高端住宅产品。可见武汉楼市虽然整体低迷，但改善型住宅依然有较大需求。

郑州在2023年自然资源部印发关于开展低效用地再开发试点工作的通知后，成立了存量建设用地盘活攻坚领导小组。经梳理统计，2023年郑州共盘活低效用地3.5万亩。

2024年，郑州又先后印发郑州市闲置存量房地产土地盘活处置工作方案的通知关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知，进一步盘活存量闲置土地。以高达66%的未动工地块占比来看，郑州无疑是任务艰巨。

对于如何有效盘活闲置土地，郑州可以参考武汉，聚焦市场需求旺盛的核心片区，通过盘活产生增量价值。中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政在接受媒体采访时还强调，房企自身也要进行产品创新，提升住宅品质，满足市场多样化需求。

参考资料：

[1] 各地统计局、政府官网

[2] 中国房地产市场2024总结 & 2025展望.中指研究院

[3] 武汉先行一步，“收调供”盘活存量土地.支点财经