2024年5月25日，在宿迁市泗洪县界集镇鸿润家园，泗洪县农房“以旧换新”房票发放活动在这里进行。陈玉 张同远 摄 （视觉江苏网供图）

□ 本报记者 刘霞 白雪

降利率、降首付、以旧换新、购房补贴、止跌回稳、第四代住宅……2024年的楼市关键词不胜枚举。这一年，房地产市场风云激荡，政策调控诚意满满，密度之高、力度之大前所未有，新旧模式转换、产品迭代升级、市场优胜劣汰的速度也前所未有。

近期，我省不少城市房地产行业年度数据相继出炉。2024年年末“翘尾”的行情，令人对新的一年市场止跌企稳充满信心。

政策组合拳招招见效

纵观2024年，我省各城市房地产市场交易行情整体处于深度调整期。前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”保持着持续的活跃度。随着9月26日中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，为市场注入信心，四季度新房及二手房成交量均出现明显回升，呈现“翘尾”态势。

2024年，中央层面分别在5月、9月、10月打出稳定市场“政策组合拳”。5月17日，央行围绕优化住房金融政策，提出降首付比例、取消利率下限、降公积金利率。随后，江苏各地纷纷跟进落实新政举措及人才、房票等购房补贴政策。从中央到地方的一系列政策利好释放后，明显提振了市场信心。新政实施后一个月，南京市二手房交易面积日均3.4万平方米，新房日均认购285套，比3月日均认购增长43%，比4月日均认购增长40%。同一个监测时间段，苏州二手房成交量环比4月份上升10.5%，新房成交量上升49.8%。

随后，楼市进入7、8月份传统淡季，成交曲线渐渐回落。9、10月份，中央多次调整房地产政策。10月17日的国新办新闻发布会上，中央五部委又释放出一揽子利好，推动房地产市场止跌回稳。政策“组合拳”包含取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准，降低住房公积金贷款利率、最低首付比例、存量贷款利率、“卖旧买新”换购住房税费负担，实施100万套城中村和危旧房改造，增加“白名单”项目信贷规模。

密集出台的政策，大大提振了市场预期和信心，江苏各地楼市迅速出现回暖迹象，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，二手房交易量持续上升。2024年12月，南京二手房成交量达10398套，创下当年单月成交量最高纪录。二手房挂牌量从最高16万套减少至14.6万套，创年内新低。11、12月，南京新房认购量连续环比增长，涨幅分别为10.2%、11.2%，全市商品住宅库存面积连续11个月回落。苏州二手房12月份也出现了成交高峰，环比涨幅59%，创近20个月新高；12月份新房成交高达5657套，相比2000—3000套的月均销量增加近一倍。无锡自9月份以来二手房市场活跃度持续保持高位，成交连续4个月上涨，呈现稳定的回升态势。

去化存量成效显著

绿洲地产云湖十里院项目位于南京市江宁区禄口空港新城，是一个远郊刚需项目。2024年9月，云湖十里院项目入库江宁区房源超市，成为该区第一批参与房票安置的商品房项目。项目可售房源484套，仅参与房票安置一个月就去化房源202套。绿洲地产南京区域总经理张学东告诉记者，入驻房源超市对正常销售的拉动作用也很明显。

“为了加速推进城中村改造去化存量住房，江宁区从完善房票政策、筹集安置房源、优化安置流程、提升安置服务4个方面发力。”江宁区房产局局长徐静说，江宁区专门设立房源超市，精心挑选区位佳、房型好、交通便利、周边配套齐全的品质房源，为房票群众提供多元安置选择，累计筹集各类房源共计10729套。目前，该区正在开展第8轮房票安置工作。房票安置已消化库存商品房2700余套，推动江宁区商品房去化周期从最高19.2个月降至14.71个月；消化存量安置房1400余套，实现资产盘活30余亿元。

要促进房地产市场“止跌回稳”，存量房的去化工作是重中之重。根据中央部署，消化存量房产和优化增量住房需要通盘筹划。2024年，我省在去库存方面持续发力，成效显著。

常州市住建局局长彭峻介绍，常州全面推广房票和集中购买存量住房安置模式，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，有力拉动房地产市场止跌回稳。2024年，常州实施城中村改造54个项目。截至目前，通过城中村改造购买存量住房安置1.01万套，消化存量住房面积111.64万平方米。

城中村改造既是民生工程、民心工程，也是发展工程。2024年，全省共实施改造项目185个，改造涉及村（居）民8.52万户，筹集安置房12.88万套。

省住房和城乡建设厅相关负责人说，江苏稳妥推进城中村改造，采取收购存量住房方式，筹集各类保障性住房房源，统筹“保障”和“市场”，促进房地产市场止跌回稳。截至目前，全省完成收购存量住房5.34万套、544万平方米。聚焦房地产市场止跌回稳，下一步，我省将通过收购存量住房方式筹集房源，积极推动房票安置，既满足农村居民自主选择房型、区位等需求，缩短安置期，又能在当前房地产市场供求关系发生重大变化的情况下消化存量住房。

“日光盘”再现，2025可期

2024年，多重利好政策密集落地，不仅为房地产行业注入活力，也引导其进入了一个新的发展阶段。当年3月22日的国务院常务会议提出，要着力构建房地产发展新模式。

房地产行业要告别过去“高负债、高周转、高杠杆”的开发模式，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求。此外，还要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，以人定房、以房定地、以房定钱，防止市场大起大落。

从供给侧缩减土地供应体量，助力房地产去库存。2024年，我省各城市的涉宅用地供应均有不同程度的缩减。苏州市区2024年涉宅用地成交48宗，比2023年的85宗少了44%。南京2024年成交涉宅地块127幅，虽比2023年多，但主城6区出让的涉宅地块仅14幅，远远少于2023年。

土地供给端政策也在积极调整。南京提出减少公摊面积，公共服务设施、架空层、下沉空间等公共开放空间不再计入容积率。苏州2024年成交地块的平均容积率仅为1.24，远低于2023的1.69。2024年无锡共成交50宗涉宅用地，其中有28幅容积率低于1.5。

构建房地产发展新模式的过程，也成为房地产行业转型发展和重新洗牌的过程。不少房企认识到，以前解决居住“有没有”的问题，如今要转向解决居住“好不好”的问题。

第一批及时“转向”的房企率先尝到了“热卖”的甜头。2024年下半年，南京、苏州、无锡等城市涌现热销楼盘，甚至出现了久违的“摇号开盘”盛况。记者发现，这些楼盘的共同特点是，产品品质在其所在的板块区域出类拔萃。

在南京江北新区，斥资300多万元，可入手一套家家有露台的“第四代住宅”。“江韵瑧悦”项目自2024年9月30日以来连续开盘5次均售罄。在苏州，绿城玫瑰园一期，81套房源吸引300组客户参与摇号，开盘当天即售罄。

“日光盘”“月光盘”重现楼市，不仅重振房企对市场的信心，也让购房者告别观望情绪，果断入市。房产经纪人季林告诉记者，最近和他讨论房价涨跌的客户少了，“今年房价持续筑底，客户都明白再等下去意义不大了。”

据统计，2024年11月，南京新房止跌转涨，环比上涨0.1%。这是2024年以来南京首次新房和二手房同时出现环比上涨，且同比降幅均收窄。

持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议召开，明确2025年全国住建工作重点任务。南京市房地产学会副会长孟祥远认为，会议明确了2025年政策方向仍会延续2024年宽松的态势，多措并举逐步改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期，巩固房地产市场止跌回稳的势头。尤其是南京、苏州等地，从2024年末“翘尾”的成交形势可以预见，2025年止跌回稳乃至稳中有升可期。