没想到，快过年了， 广州二手房还在继续走量。

瞅瞅，这是我今天中午在市不动产登记网上预约系统截的图，从市到区，预约多场爆满。

图源广州市不动产登记网上预约

到底是什么人，会连年都不打算过完、只想即刻甩盘？

答案很多，但我想， 华景新城算一个！

别的不说，有个数据可证。截至目前，华景板块25年1月的二手房成交量同比去年已增加40%；

而且，成交房源并非均来自刚需小区，更有来自板块改善天花板组团——华景里。

你敢信，曾经遍地10万+/平的华景里，最近一套建面约151平的南向大平层，成交单价只剩6万/平了…

这个地方的业主，为何恐慌至此？

有人说，是因为旁边有一个新地块要来了！引起的抛售……

但事实真是如此吗？我抱着怀疑的心态去了现场一探究竟！

12月底，广州开了一场2025年土地供应吹风会。

会议爆点主要两个：

其一，全市首批出让地块一共32宗，单单天河区就占了11宗，占比34%，是所有区域里面供应宗数最多的。

肉眼可见地，接下来的一年，天河楼市要发狂一样的卷。

其二，天河所供应的地块，还不是什么山卡拉的地方。

不仅金融城、智谷一片有新地块，连接近十年没有新宅地的华景新城，也抠出了一个 生物药厂地块。

据@二娃和@梅道理说，这个地块，一经曝光，来咨询他们的粉丝巨多，比金融城、大观地块都要热门。

想了解天河生物药厂地块最新情况的，可以扫码入2025年天河土拍交流群，一旦有相关新料，我们都会及时丢群。

为什么大家的目光，都被生物药厂地块吸引？

1、生物药厂地块，位置是真的好，比华景几个改善组团还棒。

根据此前官方介绍，生物药厂地块，“地处华景北路以南，毗邻华景新城，居住氛围浓厚”。

但其实这种说法，并不那么准确。

到了现场你会发现，这个地块，它就在华景新城板块里面哇！

如图所示，其北边，是华景新城南区、华景新城大6期、以及华景小学南校区；

华景新城南区、华景新城大6期

南边，是南医三院的内科楼和邮通小区；

南医三院内科楼

邮通小区

西边，是泽晖苑和沁馥佳苑。

泽晖苑、沁馥佳苑

而东边，牛掰了。

不止离珠江俊园很近；更死死贴着华景锦苑和华景里，众所周知，这两个小区是目前板块楼龄最新、产品设置最顶配的改善盘。

怎么个贴法？

我走到地块最东边，拍了几张图。

看看，这个小米授权服务中心，隶属生物药厂地块，抬头即华景里公寓。

后边是华景锦苑、华景里住宅部分。

高位卖过1500-2000万/套以上的豪宅，就出自这里。

图源贝壳

可以说，一路之隔，亲如一家。

更值得一提的是，这个地块，距新开的11号线华景路站脚程约700多米。

如果要看地铁通勤的话，生物药厂地块比珠江俊园、华景里、华景锦苑都方便些。

华景路站

2、生物药厂地块一旦做成新规改善盘，辐射面恐怕不局限在华景内部，直线距离约1公里左右，还有汇景新城、天河公园等板块。

汇景一般是内部置换，影响不大。

反倒是天河公园一大把高层二手盘、次新盘，或许都要迎来一次“ 风暴洗礼”。

天河公园与天河生物药厂地块，有多亲近。

小飞机一上天，东南一侧华港花园、东方新世界等等一堆网红盘均一览无遗。

天河公园，摄

其实呢，一个全新盘的横空出世，影响有好有坏。

好坏，取决于时机。有人认为，对于天河生物药厂地块周边的二手盘来说，目前时机不对？

为什么这么说？

原因是，当板块二手房已经处于自危阶段，突然冒出一个素质更好、可能房价还有一定惊喜的全新盘，二手房是不是更得雪上加霜？

华景、天河公园24年二手房价，惨到啥地步——

经贝壳数据披露，2024年天河二手房成交均价为4.4万/平，相比高位年下滑27.23%。

注意，这是天河的平均线。

而华景板块，去年平台二手房成交均价显示为4.8万/平，相比高位下滑了32.72%，比天河全区跌幅多5.49个百分点。

其中，珠江俊园从高位时期的9-10万/平，降到去年5-7字头，整体均价跌幅26.48%。

华景锦苑，从高位时期的10万+/平，跌到6-8字头，整体均价跌幅28.09%。

总体而言，这两个改善小区还好些。

尴尬的是华景里，整体跌幅来到38.94%，跟板块入门级的刚需小区有得一拼，比华景板块跌幅多6.22个百分点，比天河全区多11.71个百分点 （已筛车位、商办等）。

可见，扛跌二字，华景里不大能撑得起来。

举个栗子。

小区一套建面约140平的南向大平层，高位时期卖过1620万，折合单价11.57万/平。

图源贝壳

24年，相似户型、楼层更好的单位，成交总价剩下1008万，折合单价7.2万/平。

图源贝壳

算下来，三年时间，总价差612万，跌幅将近38%。

更绝的是，华景里可不止是掉到单价7字头这么简单啊，我扒了下各个平台的成交记录，24年成交的，5字头房源的起码都有两套了…

天河公园的二手楼市，也没好到哪去。

经统计，去年平台成交均价为4.8万/平，同比跌幅24.47%，相比高位下滑30.03%，跌幅比华景板块小2.69个百分点，但比天河区多2.8个百分点。

板块内一如金兴花园、理想青年荟、东方都会广场等产品不算好的二手小区，跌幅甚至逼近40%。

比如，东方都会广场，建面约42平的南向单位，高位卖435万，折合单价超过10万+/平。

图源贝壳

去年，只剩下223-225万，折合单价5-5.1万/平，妥妥腰斩。

图源贝壳

理想青年荟，一套建面约45平的南向单位，高位总价553万，折合单价12.2万/平。

图源贝壳

去年相似户型剩下242万，折合单价5.3万/平，比腰斩还可怕。

图源贝壳

相比之下，楼龄新点、户型大点的二手房，房价相对可以维稳，但只是相对，与高位相比要跌个30%左右…

图源贝壳

这幅情况，新地块入市，会让两个板块二手业主慌张？

明显不可能嘛！你新盘的价格不可能低于现在这二手房价格嘛！

所以，业主并没有啥好慌的！只不过，想置换的业主，确实可以赶紧卖了，等着新盘到来好买入！

另外，我在现场还有一点发现。

天河生物药厂地块非净地。

目前有宿舍、公司、商铺，宿舍有人住，公司、商铺基本都还维持运营状态。

我随机问了下商铺老板，近期是否有清地、退租等通知，他们的回复是， 暂未收到任何清退通知，他们签的还是年租约。

因此，我猜，天河生物药厂地块短期内可能没法入市。

华景、天河公园二手业主，如果是因为这个地块要来，紧急割肉抛盘，大可不必。

目前市场也在慢慢恢复，还不如来年相机行事。你觉得呢？评论区聊聊。