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北京开年土拍迎来开门红，却暗潮涌动。

海淀朱房村双子座被分食了。

0029西地块，由"华润置地+招商蛇口+中铁置业"联合体，以91.52亿元拿下，溢价17.33%，楼面价8.92万元/平米；0030东地块，经过247轮举牌，建发房产以90.4亿元拿下，溢价25%，楼面价9.51万元/平米。

硬刚三家央企地产商，建发房产很是生猛，把它们的计划打乱了，原本两块地是要一并拿下的。

这还不打紧，随后又传出，建发房产要与中国金茂联手开发那块地。

拿地之后，好戏才刚刚开始。

在花姐看来，关于朱房村双子座，至少有四个问题待解：

1、地块素质到底怎样？2、东地块比西地块的楼面价贵了6000元/平米，到底值不值？3、金茂会不会入局东地块？4、两个地块的产品如何差异化竞争？

下面，花姐试图来回答这几个问题。

一、喇叭口的风水问题

透视朱房村双子座，须把它放到整个片区的改造场景中。

它是海淀东升镇北部片区朱房四街棚户区改造二期的剩余用地，共计68.74公顷，西起京新高速，东至小月河，北起规划学府树北街，南至北五环。

这个片区，麻雀虽小，五脏俱全。它还有研发用地、教育用地、地面公交场站、供热用地、供电用地、环卫用地，等等。

其中，参拍的双子座占地8.2公顷，规划建面19.77万平米，是唯二的二类居住用地。

它们很稀缺，但位置并非完美。

西面是150米是京新高速，再往西是紧挨的是京张铁路、京包铁路，另外，未来还有两条地铁通过，M13A和M18支。

南面是小清河，往东是主干道毛纺路。

从风水上看，朱房村双子座被北五环、京新高速和毛纺路三面包围、隔断，像个喇叭口，地形压抑，唯有北面是腹地，可以透气。

如果拿朱房村双子座和功德寺双子座的硬件环境来比，花姐认为功德寺更强，更通透，周边都是绿地。

二、西地块紧邻一堆基础设施

在花姐看来，建发敢于叫板华润置地联合体，是因为东地块素质好于西地块。

首先，西地块离京新高速更近，可以帮东地块挡噪音、污染。

更关键的地方在于，西地块与京新高速之间，有一大堆片区的基础配套功能。

如：地面公交场站0.51公顷，垃圾处理站0.12公顷，供热用地0.61公顷，供电用地0.54公顷，等等。

公交场、垃圾站、供热设备、变电站，这些设施，是很多开发商唯恐避之不及的。

华润置地联合体拿下的西地块，与它们只有一路之隔——朱房南三街。

反观建发拿下的东地块，没有这些邻居们的烦恼，虽然东南角也有一个公共停车场地，大概可以停100辆车。

花姐从买第一套房算起，已经有20年了，总结出一个小经验：当你居住在某个小区，周边一里范围内的环境，和小区内的环境一样重要。

也许，建发觉得多花6000元/平米买地，是值得的。

三、建发新中式风格派不上用场

一年来，华润置地在北京拿地都不太顺利。

在功德寺双子座，在摇号环节败北，后来以财务投资者入局东地块，占股60%；在朝阳153以组合包里，给中海新城扮演了一次陪标者角色；在朱房村双子座，联手另外两家央企踌躇满志拿地，但建发不可让步，憾失东地块。

双子座地块缺一，是个大麻烦。

建发房产虽是厦门地方国企，但母公司建发集团是搞大宗商品贸易的，现金流大。

2023年建发集团的营收规模高达7600多亿——下滑了8%，其中大宗商品贸易收入占比约八成，但毛利率仅为2%。建发房产营收只占两成，但11%毛利率成为整个建发集团平衡利润的关键。

在地产圈，建发是个神奇的存在，擅长新中式产品。

前不久，建发房产在丰台新宫地块公示了总平台，头顶大飘檐屋顶很是夸张。但最夸张的是，2025年1月2日取得了一张建筑工程规划许可证，13#配套、100平米。花姐核对了一下，正是其引以为豪的大门。

业内戏称它是卖大门的，不无道理。

但在朱房村东地块上，建发恐怕要遇到难题了。按照土地出让文件，朱房村四块的外立面，以现代建筑风格为主，可适当结合新中式风格。

以至于，市场传出中国金茂将入股，可能是补足建发的建筑风格有关。

它们土拍场上是冤家，台下却是好基友。

在建发新宫地块上，建发已把36%股权让给了中国金茂。在朱房村，它们会联手对抗华润置地联合体吗？

四、有7-16米的河道退线

朱房村双子座的楼栋空间感，一定会比功德寺双子座强太多。

前者的建筑限高48米，后者限高30米。

由于功德寺地块容积率2.1——扣除街坊路后为2.24，其楼栋很密，会所见缝插针，一些配套用房也只能插在楼栋之间。

一些楼栋的楼间距与楼高之比，最低达到1.06。一般而言，最低不能低于1.2。

花姐相信，朱房村双子座不会出现这种局促感，楼从会呈四排平行——东偏南30度。它们不需要像功德寺那样，在东边和西边靠近红线的地方，各出现了五排房子——十分勉强，导致角煞很多。

不过，朱房村双子座也有个小硬伤，它们占用了清河保护范围宽度7-16米。因此，它们的建筑控制线应退让至清河河道保护线范围外，令实际容积率从2.4升至2.5左右。

即便是2.5容积率，有退线，它的楼栋排列也会比较从容。

至于华润置地联合体与建发会出什么产品？

如果两家都是背对背做产品，花姐认为雷同的可能性比较大，最后比拼的是品质，还有售价。