土拍市场是房地产市场的先行指标，观察土拍市场能窥探房地产市场的“冷暖”变化。

2024年10月以来，上海、深圳、杭州、成都等热点城市土拍市场持续活跃，接连出让多宗高总价地块，带动房地产百强企业2024年全年拿地总额同比降幅收窄。

中指院最新数据显示，2024年，百强房企拿地总额为9280亿元，同比下降29.7%，降幅收窄1.8个百分点。

“2020—2024年，百强房企拿地总额总体呈下滑趋势，2024年已不足2020年的三成，特别是民营房企拿地锐减。未来，如若不利于投资的因素消退，企业仍有望恢复拿地节奏。”中指研究院研究主管王琳分析称。

央国企及地方国资是拿地主力

在楼市新政持续显效下，2024年10月以来，上海、深圳、杭州、成都等核心城市出现多块地块溢价成交，土拍热度持续升温。

王琳分析称，央国企及地方国资仍是拿地的绝对主力。2024年，拿地金额TOP100企业中，央国企及地方国资家数和金额占比超八成，其中央国企拿地金额占比约50%。受销售能力、融资能力、交付能力等多方面因素影响，央国企获得土地资源的优势明显，中海地产、保利发展、华润置地、建发房产、招商蛇口、中建壹品、越秀地产、中国金茂等央国企位列拿地金额前十。

“民企拿地整体相对偏弱，部分大中型稳健民企保持一定投资规模，部分中小民企积极拓储。2024年，拿地金额TOP100企业中民营企业仅11家，拿地金额占比仅为8.5%，表明当前民营企业仍保持较为审慎的态度。”中指研究院企业研究总监刘水认为，随着行业加快出清步伐，部分中小房企紧抓拿地窗口期，抢占土地资源以提升市场份额，如邦泰集团拿地超百亿元，保持较高投资规模；伟星房产、宁波江山万里、湖南运达房地产在重仓城市积极拓储。

此外，龙湖集团、滨江集团等大中型民营企业继续拿地，以满足开发需要。其中，滨江集团2024年以219亿元排在房企拿地金额榜第七位，龙湖集团以68亿元排在第32位。

“预期2025年，核心城市的市场或将率先止跌回稳，叠加头部房企投资布局向核心城市集中，核心城市土拍市场或将维持一定活跃度，但整体土拍市场回暖仍需要销售市场回暖支持。”王琳说。

多集中在一二线城市拿地

中指院数据显示，长三角TOP10企业拿地金额靠前。2024年，长三角TOP10企业拿地金额1848.4亿元，继续居四大城市群之首；京津冀TOP10企业拿地金额1258亿元，位列第二；粤港澳TOP10企业拿地金额919.3亿元，位列第三。

从重点城市的拿地金额看，央国企和地方国资仍是主力，民企仅在重点深耕区域补充土储。

中指院数据显示，TOP10企业2024年新增货值总额9835.5亿元，占TOP100企业的35.5%，新增货值门槛为121亿元。其中，中海地产、华润置地和保利发展的新增货值位列前三。2024年，中海地产新增货值为1777亿元，华润置地新增货值为1665亿元，保利发展新增货值为1293亿元。

与此同时，中海地产在北京、上海、杭州、成都等多个城市拿地金额均进入前十；保利发展、绿城中国、中国金茂在3个城市位列拿地金额前十。滨江集团聚焦杭州，在杭州位列拿地金额第一。

作者： 何治民