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贝壳找房“隐忧”:2021年盈转亏,为何净亏逾5亿?

IP属地 山东济南 编辑:赵杨顿马 地产密探 时间:2022-03-11 18:05:39

来源 | 地产密探

编辑 | 密探君

3月10日,“中介航母”贝壳找房公布2021年及第四季度业绩,这是自2020年8月在纽交所上市以来的第2份年度财报。

在“贝壳BeiKe”官方公众平台上,贝克找房对这份财报用“凛冬散尽、星河长明”八个字予以提炼中心思想,可谓“意味深长”。

粗看的话,这的确符合“中介大鳄”的范儿,这就是规模大的优势。昨日,贝壳找房收盘涨幅7.75%,每股报收14.46美元,结束了此前5个交易日持续下跌近29%。

这意味着:这份业绩真的“很抢眼”,受其刺激?


但细看的话,贝壳找房3月7日一度跌到13.16美元,创上市以来低点,与彼时上市后一飞冲天,仅2个月飙到最高点每股79.4美元,此后却一路下挫。

实际上,贝壳找房真正的股价下跌,起自2020年底,集中于2021年下半年,并且持续至今,这无疑是房地产下行走势及预期的一个侧影。

2021年,贝壳找房总成交额(GTV)3.85万亿元,同比增长10.1%,得益于此,公司实现营收808亿元,同比增长14.6%。

其一,从“二手房交易”取得营收319亿元,同比增幅4.5%,包括交易佣金收入284亿元,同比微增2.9%。

其二,从“新房交易”取得营收465亿元,同比增长22.5%,基于贝壳找房从新房交易中实现总成交额(GTV)16.3%的同比增长。

其三,从“新业务及其他服务”取得营收23亿元,同比增幅17.9%。

从收入结构看,贝壳找房“二手房交易”增长势头不及新房交易,与其两三年前凭借手握全国最大二手房数据资源的“大鳄”姿态,贝壳已故创始人左晖喊着吃尽“存量房时代”红利的野心有些不符。

相对于收入低增,贝壳找房2021年净亏5.25亿元,相比2020年净利约27.8亿元“由盈转亏”;经调整后去年净利近23亿元,相比去年净利57.2亿元下滑近60%。


分析来看,这与贝壳找房去年运营开支较大幅度增长及毛利下滑等密切相关:

具体来看,贝壳找房2021年总成本649亿元,同比增幅21.1%。其中,第三方分销318亿元,同比增幅28.1%;内部佣金和报酬263亿元,同比增幅12.8%;门店成本38亿元,同比增幅18.8%。

注意!报告期内,贝壳找房经营总开支172亿元,同比增幅22.5%,其中行政费用89亿元,销售费用43亿元,研发费用32亿元,取得毛利158亿元,同比下跌6.2%,毛利率从23.9%下跌到19.6%。


对毛利及毛利率下滑,贝壳找房解释为:其一,就是收入结构持续向贡献率较低的新房交易服务转变;其二,在二手房交易中,链家代理的固定成本及销售佣金成本高;其三,在新房交易中,涉及关联方代理及分销渠道完成的新房交易比例增加,以及自身扩大销售团队增加成本。

概而言之,就三个字,即各种“成本高”。

细看贝壳找房各季报,可以发现2021年之所以“增收不增利”,由盈转亏,主要是去年下半年开始,楼市在多重调控下一度陷入信心崩塌,新房销售持续萎缩,受重点城市二手房指导价等影响,二手房交易也进入严冬,全国“法拍房”剧增。

2020年,贝壳找房总交易额(GTV)同比增幅65.4%;2021年一季度同比飙升224.2%,二手房、新房及新兴业务均高增长,二季度同比增幅却直接跌落到22.2%,三季度同比下滑20.9%,四季度则同比下滑扩大到34.6%。

其中,作为贝壳找房“根基”的二手房交易,去年二季度就陷入增长乏力,同比增幅11.7%却明显拖累公司“基本盘”,三季度大幅下跌,四季度下滑到39.4%。

再分季度看,贝壳找房去年收入内部构成“日趋分化”:

去年一季度营收同比增幅190.7%,达到207亿元,其中二手房增幅244.2%,收入102亿元,新房增幅187.6%,收入99亿元;

去年二季度营收同比增幅20%,达到242亿元,其中二手房增幅4.9%,收入96亿元,新房增幅31.9%,收入139亿元;

去年三季度营收同比下滑11.9%,达到181亿元,其中二手房同比下滑30.7%,收入61亿元,新房同比增幅2.5%,收入113亿元;

去年四季度营收同比下滑21.5%,达到178亿元,其中二手房同比下滑34.8%,收入60亿元,新房下滑12.2%,收入113亿元。

从以上看,去年二季度开始,贝壳找房的“二手房交易”所获收入,已赶不上新房交易所获收入,严重拖累总收入规模,核心还是二手房总交易量“萎缩”严重。若不是一季度高增长,贝壳找房去年全年收入增幅也很难看。

再看成本及盈利能力变化等,外界或能进一步看出贝壳找房为何越来越“负重”?

去年一季度,贝壳找房总成本159亿元,同比增幅140%,其中第三方分销69亿元,同比增幅222%,内部佣金和报酬73亿元,同比增幅106.4%,净利约10.6亿元;

去年二季度,贝壳找房经营总成本188亿元,同比增幅38.6%,其中第三方分销94亿元,同比增幅51.4%,内部佣金和报酬76亿元,同比增幅19.9%,净利11.16亿元;

去年三季度,贝壳找房总成本153亿元,同比下降5.6%,经营亏损23亿元,净亏损17.66亿元;

去年四季度,贝壳找房总成本149亿元,同比下降13.4%,经营亏损11.84亿元,净亏损9.33亿元。

注意!贝壳找房对“去年三季度经营亏损23亿元”的官方解释是,除了当期业务毛利率走低(-12.7%)外,经营成本持续上升,背后是净收入减少、商誉减值(impairment of goodwill)及2.5亿元遣散费。

对“去年第四季度经营亏损11.84亿元”,按贝壳找房的解释,那就是“经营收入下滑,开支却降幅温和”。


截至2021年底,贝壳联网门店数逾5.1万家,同比增长8.7%,活跃门店数超过4.5万家,同比增长4.4%。不过,联网经纪人45.5万人,同比下降7.8%,其中活跃经纪人逾40.6万人,同比下降8.7%。

依此看,贝壳找房线下规模依然是国内最大的。当然,这也是贝壳找房在2021年财报中想着重给外界传递的一个“点”。

年初以来,各地纷纷松绑楼市,但从前两个月看,各大房企销售额依旧不乐观,下滑严重。参考克而瑞数据,百强房企今年2月单月销售额同比下降46.5%,1-2月累计销售金额同比下降43.4%。

贝壳找房执行董事、CFO胡涛说,公司要进一步提高效率,同时谨慎向前迈进等。

那么,贝壳找房又将如何提高效率?

从去年三四季度经营分析看,新房交易额及收入规模已超二手房,新房市场筑底切实回暖之前,应从关联方代理销售、渠道分销及自身养销售团队上“砍”成本,链家这么多门店及二手房佣金会否降一点。

但这是一把“双刃剑”,贝壳及链家本身就是靠高佣金扩张门店、激励经纪人的,新房销售上,各开发商虽更依赖渠道,链家贝壳作为线下与线上结合的头部中介分销商,此前因渠道费过高而被围攻、诟病,而养团队显然想多分一杯羹,成本却不菲。


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