来源 | 地产密探

编辑 | 密探君

3月10日，“中介航母”贝壳找房公布2021年及第四季度业绩，这是自2020年8月在纽交所上市以来的第2份年度财报。

在“贝壳BeiKe”官方公众平台上，贝克找房对这份财报用“凛冬散尽、星河长明”八个字予以提炼中心思想，可谓“意味深长”。

粗看的话，这的确符合“中介大鳄”的范儿，这就是规模大的优势。昨日，贝壳找房收盘涨幅7.75%，每股报收14.46美元，结束了此前5个交易日持续下跌近29%。

这意味着：这份业绩真的“很抢眼”，受其刺激？

但细看的话，贝壳找房3月7日一度跌到13.16美元，创上市以来低点，与彼时上市后一飞冲天，仅2个月飙到最高点每股79.4美元，此后却一路下挫。

实际上，贝壳找房真正的股价下跌，起自2020年底，集中于2021年下半年，并且持续至今，这无疑是房地产下行走势及预期的一个侧影。

2021年，贝壳找房总成交额(GTV)3.85万亿元，同比增长10.1%，得益于此，公司实现营收808亿元，同比增长14.6%。

其一，从“二手房交易”取得营收319亿元，同比增幅4.5%，包括交易佣金收入284亿元，同比微增2.9%。

其二，从“新房交易”取得营收465亿元，同比增长22.5%，基于贝壳找房从新房交易中实现总成交额(GTV)16.3%的同比增长。

其三，从“新业务及其他服务”取得营收23亿元，同比增幅17.9%。

从收入结构看，贝壳找房“二手房交易”增长势头不及新房交易，与其两三年前凭借手握全国最大二手房数据资源的“大鳄”姿态，贝壳已故创始人左晖喊着吃尽“存量房时代”红利的野心有些不符。

相对于收入低增，贝壳找房2021年净亏5.25亿元，相比2020年净利约27.8亿元“由盈转亏”；经调整后去年净利近23亿元，相比去年净利57.2亿元下滑近60%。

分析来看，这与贝壳找房去年运营开支较大幅度增长及毛利下滑等密切相关：

具体来看，贝壳找房2021年总成本649亿元，同比增幅21.1%。其中，第三方分销318亿元，同比增幅28.1%；内部佣金和报酬263亿元，同比增幅12.8%；门店成本38亿元，同比增幅18.8%。

注意！报告期内，贝壳找房经营总开支172亿元，同比增幅22.5%，其中行政费用89亿元，销售费用43亿元，研发费用32亿元，取得毛利158亿元，同比下跌6.2%，毛利率从23.9%下跌到19.6%。

对毛利及毛利率下滑，贝壳找房解释为：其一，就是收入结构持续向贡献率较低的新房交易服务转变；其二，在二手房交易中，链家代理的固定成本及销售佣金成本高；其三，在新房交易中，涉及关联方代理及分销渠道完成的新房交易比例增加，以及自身扩大销售团队增加成本。

概而言之，就三个字，即各种“成本高”。

细看贝壳找房各季报，可以发现2021年之所以“增收不增利”，由盈转亏，主要是去年下半年开始，楼市在多重调控下一度陷入信心崩塌，新房销售持续萎缩，受重点城市二手房指导价等影响，二手房交易也进入严冬，全国“法拍房”剧增。

2020年，贝壳找房总交易额（GTV）同比增幅65.4%；2021年一季度同比飙升224.2%，二手房、新房及新兴业务均高增长，二季度同比增幅却直接跌落到22.2%，三季度同比下滑20.9%，四季度则同比下滑扩大到34.6%。

其中，作为贝壳找房“根基”的二手房交易，去年二季度就陷入增长乏力，同比增幅11.7%却明显拖累公司“基本盘”，三季度大幅下跌，四季度下滑到39.4%。

再分季度看，贝壳找房去年收入内部构成“日趋分化”：

去年一季度营收同比增幅190.7%，达到207亿元，其中二手房增幅244.2%，收入102亿元，新房增幅187.6%，收入99亿元；

去年二季度营收同比增幅20%，达到242亿元，其中二手房增幅4.9%，收入96亿元，新房增幅31.9%，收入139亿元；

去年三季度营收同比下滑11.9%，达到181亿元，其中二手房同比下滑30.7%，收入61亿元，新房同比增幅2.5%，收入113亿元；

去年四季度营收同比下滑21.5%，达到178亿元，其中二手房同比下滑34.8%，收入60亿元，新房下滑12.2%，收入113亿元。

从以上看，去年二季度开始，贝壳找房的“二手房交易”所获收入，已赶不上新房交易所获收入，严重拖累总收入规模，核心还是二手房总交易量“萎缩”严重。若不是一季度高增长，贝壳找房去年全年收入增幅也很难看。

再看成本及盈利能力变化等，外界或能进一步看出贝壳找房为何越来越“负重”？

去年一季度，贝壳找房总成本159亿元，同比增幅140%，其中第三方分销69亿元，同比增幅222%，内部佣金和报酬73亿元，同比增幅106.4%，净利约10.6亿元；

去年二季度，贝壳找房经营总成本188亿元，同比增幅38.6%，其中第三方分销94亿元，同比增幅51.4%，内部佣金和报酬76亿元，同比增幅19.9%，净利11.16亿元；

去年三季度，贝壳找房总成本153亿元，同比下降5.6%，经营亏损23亿元，净亏损17.66亿元；

去年四季度，贝壳找房总成本149亿元，同比下降13.4%，经营亏损11.84亿元，净亏损9.33亿元。

注意！贝壳找房对“去年三季度经营亏损23亿元”的官方解释是，除了当期业务毛利率走低（-12.7%）外，经营成本持续上升，背后是净收入减少、商誉减值（impairment of goodwill）及2.5亿元遣散费。

对“去年第四季度经营亏损11.84亿元”，按贝壳找房的解释，那就是“经营收入下滑，开支却降幅温和”。

截至2021年底，贝壳联网门店数逾5.1万家，同比增长8.7%，活跃门店数超过4.5万家，同比增长4.4%。不过，联网经纪人45.5万人，同比下降7.8%，其中活跃经纪人逾40.6万人，同比下降8.7%。

依此看，贝壳找房线下规模依然是国内最大的。当然，这也是贝壳找房在2021年财报中想着重给外界传递的一个“点”。

年初以来，各地纷纷松绑楼市，但从前两个月看，各大房企销售额依旧不乐观，下滑严重。参考克而瑞数据，百强房企今年2月单月销售额同比下降46.5%，1-2月累计销售金额同比下降43.4%。

贝壳找房执行董事、CFO胡涛说，公司要进一步提高效率，同时谨慎向前迈进等。

那么，贝壳找房又将如何提高效率？

从去年三四季度经营分析看，新房交易额及收入规模已超二手房，新房市场筑底切实回暖之前，应从关联方代理销售、渠道分销及自身养销售团队上“砍”成本，链家这么多门店及二手房佣金会否降一点。

但这是一把“双刃剑”，贝壳及链家本身就是靠高佣金扩张门店、激励经纪人的，新房销售上，各开发商虽更依赖渠道，链家贝壳作为线下与线上结合的头部中介分销商，此前因渠道费过高而被围攻、诟病，而养团队显然想多分一杯羹，成本却不菲。