次新房一交付，对板块的二手房价格局都是冲击，尤其是高质量、大体量的项目，比如去年12月交付的“申花之眼”馥香园。

尽管目前没有成交记录，但据我们了解，已经有多组买卖双方私下里达成了交易，只等大证落地。

至于价格，或能冲击申花现有的次新房价体系。

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馥香园位于登云路和学院北路交叉口，靠近卖鱼桥文津小学和锦绣中学，到大悦城和待开业的华润万象综合体也不远，周围扎堆着金茂府、古翠隐秀、宜和园、天荟、天珏等一众改善小区。

馥香园实景图

而且其自身的品相也非常不错，小区总建面近24万方，总共828套房源，不仅无公租、无自持，大部分楼幢都做了架空层，最高的一幢挑高5.7米，还自带1400㎡的下沉会所，配置恒温泳池、健身房、瑜伽室等等。

外立面是三面铝板 玻璃，窗墙比极高，加上户型都以大面宽为主，因此颜值相当在线。

最大的亮点是园林配套，不仅有大草坪、戏水池、口袋花园、红枫大道、童玩区、跑道，而且很多区域都做了很丰富的地形变化。不像其它大体量小区，走几步就累了，在馥香园里基本每一步都有新鲜感。

馥香园实景图

就内部和外部配套来说，馥香园的综合实力稳站申花第一梯队，甚至成为T0级选手。更何况，它的主流户型为175-280㎡，是近两年申花交付的最纯粹的住区，没有之一。

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那么馥香园的市场表现如何？由于还没挂出大证，暂无第一套挂牌和成交房源，但私下里已是暗流涌动。

一位在附近“扫楼”的中介说，他们门店已经和至少20多组房东达成了挂牌意向，等着大证办好就立刻上架。

“有人预期没那么高，但现在心理价位一下子就上来了。”中介说，一位认识多年的客户，摇中了一套高区199㎡。

去年8月还愁能不能卖到8万元/㎡，甚至7.5万元/㎡出掉也能接受。但交付后，这位客户腰板儿明显挺起来了，放话要挂到9万元/㎡以上。

这样的卖家似乎不在少数，我们从绿城置换的工作人员口中了解到，245-280㎡户型的意向挂牌价普遍在10万元/㎡以上，甚至接近11万元/㎡。

199㎡左右的中等户型普遍在8万-9万元/㎡出头，面积最小的175㎡也没有低于7万元/㎡的。

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这个价格到底夸不夸张？要和周边的高品质小区对比。

据贝壳找房，古翠隐秀170㎡以上的户型，挂牌价集中在9-10万元/㎡。杭州金茂府的高层最大户型（168㎡）在9万元/㎡以上。锦绣之城140㎡以上就算大户型，大约在8-9万元/㎡范围内。宜和园稍低，180㎡ 户型不过8万元/㎡出头。

注意，以上小区均是20F以上的高层产品，馥香园则是13-17F的小高层。

申花核心区

那么，馥香园有意向成交吗？

中介说，有一套中楼层的大户型，买卖双方已经私下达成交易，原本卖家要卖8.5万元/㎡，但买家可以全款支付，最终价格敲定在7.9万元/㎡。

但我又询问了其他中介，大多数人表示没有听说过，首先这类私下交易有风险，且有很大不确定性。其次，他们认为这个价格很难出手，有几套低楼层的175㎡，意向成交价不过在6.8万元/㎡左右，且买家还有讲价的余地。

而周边几个小区的成交情况，也与挂牌价相比有较大偏差。首开金茂府低楼层小户型实际成交7万元/㎡出头，高楼层大户型8万元/㎡上下。

宜和园顶楼大户型7.5万元/㎡，低楼层6.8万元/㎡。古翠隐秀的大户型比较稳定，只要不是底楼，均在7.5万元/㎡以上。

因此，馥香园和竞品相比，挂牌价并不高。但想要成交，似乎还要再降降。

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还有购房成本。其附近大多数楼盘已满二，馥香园的买家则要支付5.3%的增值税，算下来一套1500万的房子，光是大大小小的税费就超过了100万。

早些年间的房子赠送面积更多，比如锦绣之城经典的139㎡，实际使用面积堪比市面上主流的150㎡。

馥香园是新规后的项目，赠送空间没有这么灵活，不过“纯大户型 下沉式会所 园林配套”的天然优势还是很明显的。

馥香园下沉式会所

不过，如果是想快速离场的投资客，还是趁着窗口期，凭借先发优势快速回笼资金吧。

毕竟，2024年底到2025年，申花的次新供应量可谓“天量”。

申花北的杭樾润府、星瓒颂锦府、杭曜置地中心（二区）已率先面世。杭樾润府在去年10月份卖出35套，价格逐渐企稳在5万元/㎡以上。星瓒颂锦府出证4天已经卖出2套，128㎡单价5.8万元/㎡，177㎡单价6万元/㎡，均包含车位。

星瓒颂锦府

接下来还有面积183-263㎡的揽云锦绣里，140㎡起步的庆樾上府等。

只能说2025年，申花的新老豪宅PK，太热闹了。

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