作者 | 王泽红

12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，对2024年4大板块的重点任务进行了盘点，并指出了2025年要重点抓好的工作。

住房城乡建设部表示，明年将持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版，建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。

其中，持续用力推进房地产市场止跌回稳位居五大任务之首，会议明确了两方面具体举措发力稳住楼市，具体来看：

一是着力释放需求。把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。

有效发挥住房公积金支持作用。加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。

二是着力改善供给。商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。

楼市开始触底，2025是止跌回稳关键期

回顾2024年，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2024年政策力度和频率是史无前例的，源于年初小阳春之后，市场急速下滑，特别是二手房恐慌式降价售房，市场量价循环下跌，超出管理层预期，甚至出现了市场失灵的状态。

在他看来，2024年政策大概分三段：

第一段是517之前，仍旧以央行降低LPR（年初一次性下降25个基点），地方政府特别是一线城市集体收缩限购范围、降低首二套首付比例等为主基调；

第二段是5.17，不仅将首付、利率降至历史最低，而且提出了收购存量做保障房；

第三段是924政治局会议确立“止跌回稳”，祭出一揽子增量政策，部门政策持续发力，形成政策组合拳。

第三段政策后，市场回稳趋势明显，10-11月新房二手房交易量同比实现正增长，都比新政前增长50%左右，深圳、成都、北京、杭州等地增长幅度更大。即便12月份交易量环比有所下行，但比新政前也明显增长，这与5.17及此前的政策相比，效应明显延长了。

“12月份，由于减税政策开始生效，中央经济工作会议明确了积极的财政政策、宽松的货币政策，对地产明确了继续加力促进止跌回稳，这对市场预期形成明显的激励效果，加上年底促销，预计全年跌幅将明显收窄，市场开始探底和触底。” 李宇嘉说道。

展望2025年，李宇嘉认为将是止跌回稳关键期，关键是前期部署的政策能否落地，一是严控增量，库存大的城市能否暂停供地和开工；二是盘活存量土地和房源，特别是未开工和开工未售的，这部分对市场冲击比较大；三是城中村改造货币化安置；四是过剩产能出清。

“在内外困局下，形势已经形成了倒逼，如果这些增量政策能落地，25年市场探底和触底的趋势将更加明显。” 李宇嘉强调称。

城中村改造、收储加快落地，2025年或可止跌

同策研究院研究总监宋红卫分析称，此次城乡建设工作会议把短期楼市“止跌回稳”与长期构建房地产新模式协同推进，体现了新的楼市改革思路，也决定了未来施政方向。

“从短期来看，楼市止跌回稳仍然是重中之重，政策面强调会以存量政策和增量政策结合叠加的方式。未来还有新的进一步宽松政策出台，这是修复市场信心和预期的重要基础。”

在宋红卫看来，止跌回稳是明年的楼市的工作重点，在需求端强调了住房双轨制模式下的三个需求群体，第一是市场化需求下的刚需和改善，第二是保障类群体。以需定建的模式决定了供给模式的改变。

“在市场化需求方面，核心城市已经进入改善需求主导阶段，因此打造高品质好房子成为核心，保障群体方面除了保障性租赁住房以外，还强调了配售型保障住房，这属于新型产品，与新加坡的组屋有很大的共性，预计在2025年也是保障住房发展的重点。” 宋红卫说道。

58安居客研究院院长张波则认为，城中村改造将是2025年拉动内需的重要抓手，预计2025年会结合货币化安置、房票制度等措施，抓好落地推进。同时以需定产将是重要趋势，“人房地钱”的联动机制重要性进一步提升，对于人口持续流入的城市将是利好。

从新模式来看“租购并举”，进一步提升保障房覆盖力度将是重点，具体来看商品房“收储”将是保障房增量的重点，土地“收储”将是商品房优化供应结构的重点。

“从制度完善层面来看，商品房销售制度优化，尤其是试点现房销售的推进将是重点，房地产全生命周期管理，尤其是房屋养老金相关制度的推进将是重点。“张波分析道。

中指研究院政策研究总监陈文静分析称，整体来看，本次会议明确了2025年全国住建工作的重点任务，其中持续用力推动房地产市场止跌回稳是重中之重。从市场变化上看，本次会议指出房地产市场出现了积极变化，10-11月房地产市场呈现止跌回稳势头。

此外，根据中指数据，12月以来（12.1-12.22），重点30城新房成交面积环比、同比增长均超10%，重点20城二手房成交量环比、同比亦继续增长。展望2025年，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比小幅下降；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。