11月至今的42天内，万科A发布了15个公告，其中8个与担保贷款有关。

这是一个缩影——今年以来，万科在通过多种方式积极稳住现金流，避免流动性枯竭。

为此，万科把很多资产摆上了货架，而这些资产曾经是万科探索地产行业的边界时获得的成果，有些已经成长为其所在领域内的头部品牌。

曾有人说，能够重新定义行业，并不断探索行业边界的企业才是伟大的。

而万科也曾这么做过，并被人津津乐道。但某一天，这些创新和探索的内容伴随着地产行业如山崩水泄般的周期转换而戛然而止。

现在，人们更好奇万科能不能活下去，现在的万科还剩下什么？以及失去光环后的万科体系中，哪块业务还保留了比较完整的万科精神？

前一个问题是业主和投资人最为关心的，而我们今天更想聊聊后一个问题。

01

万科曾经拥有一个庞大的体系，探索了非常多的多元化业务，试着进入不同的领域“再造一个万科”。今天，其中活得最为健康，且最不可能被摆上货架的，可能只有万物云。

今年上半年，在物业领域厮杀加剧的环境中，万物云依然拿出了一份亮眼的财报，收入176亿元，同比增长9.6%，实现净利润8亿元。

10月23日，通过分红，万物云向万科输送了约6.8亿元弹药——在资金方面不断反哺万科集团。

而万物云最近的几个动作，也让我们看到了它依然像曾经的万科那样在做几件事：在自己的主业中做扎实、拆解服务流程进行标准化再造，同时，还在产品价格区间、业务范畴、服务模式三个方面探索新的边界。

在价格方面，万物云正在试验从2.5元/平米/月以上的住宅物业服务区间，向2元/平米/月左右的价格区间下沉，而这个价格是一二线城市中非常敏感的一个区域，意味着有大量存量小区能被覆盖其中，万物云可触达的小区数量将会直接翻倍，对一些非品牌物业产生冲击。

在服务领域方面，万物云2024年收购丹田物业，大规模进入校园、医院的物业服务赛道；与高和资本合作，加码社区商业赛道；加上2020年入股戴德梁行，拓展商企服务，以及此前万物云探索的城市服务、产业园服务、家装等，忽然会让人产生一个错觉：

过去万科想进入的业务领域，今天，万物云全部在以自己的方式渗透其中。

但物业服务是一个劳动力密集行业，用万物云掌门人朱保全的话说：这个行业“不存在全局性的规模效率”，要提升效率，必须做两个方向的功课，一是增加局域密度，提升人的复用效率，二是走技术路线，提高管理效率和AI替代。

以上三个方向，在重新定义万物云。

目前，万科A的总市值约1026亿元，万物云的市值约228亿元，但万物云的市值曾一度超过530亿港币，而且它还有部分新业务并不包含在其中。

朱保全说，房地产下行阶段，物业公司都在换轨道，万物云会重点走向三个方向：资产、低碳、AI。

“从物业管理走向资产管理，从物业管理向能源管理转型，从人管人到事管人进行能力转型。”

万物云的未来方向

回顾过去，十年前，“2014年的12月17日，（万科集团在战略层面）批准了万科物业可以走向市场，万科物业被释放到市场上来，如脱疆野马。”

而十年前，正是万科喊出房地产进入下半场的时候。

02

万物云已经启动计划：下探到2块钱区间，杀入低价市场。

对于现有的物业服务行业格局来说，这是一个重磅消息。

在具体策略上，万科物业推出新产品“智选”，使用差异化服务建立“弹性定价”的方式来进入低价市场。

万科物业“智选”产品以“项目物业服务全周期”为主轴，全量梳理了社区里的95个服务空间、1530个作业对象，共计508项作业SLA（服务事项），形成了一个全类的服务事项集，再分类筛选出158项必选服务、350项自选服务，通过选择不同的组合来形成自由定价。

据悉，其中的必选服务关联万科物业的价值主张，自选服务则不仅事项可选，频次也可选。

万科物业市场管理合伙人邹明表示，过往物业服务的价格往往通过“包人头”的定价模式，业主无法真正参与定价过程，同时重庆物业费降价风波和青岛物业费限价一刀切的行业背景，成为万科进入存量市场，推出低价产品的前提。

获悉，万科物业正在北京等地的少数小区进行试验，杀入低价市场，并不意味着万科物业要拥抱价格竞争，而是建立在跑通模式、算过来账的前提之下。

除了推翻标准化定价，万科物业真正有底气杀入低价市场的另一个原因是万物云升级了智能化产品，推出了“灵石”空间操作系统，用“人+机器+远程”的方式进行省人提效。

据万科物业测算，服务对象的价格区间下探到约2元的档次，公司会获得新的业务增长空间，并且是大幅增加约110%。

03

新推出的“灵石”，再加上万科既有的“黑猫”、“凤梨”，构成了万物云的智慧三件套。

其中，“黑猫”主要是智慧通行系统，“凤梨”是自助客服系统，而“灵石”则是一个新的以AI为基础逻辑的产品，包含了硬件和操作系统。

朱保全用Airbnb类比“灵石”，前者名下并没有酒店，但却深深改变了酒店业，显然万物云也想改变物业服务企业在管理方面的底层逻辑。

从2015年第一次上线设施管理系统，到今天的“灵石”，万物云用了将近10年去迭代，从早期单一的数据集成，到给空间内各类设备加上“链接”，再到“灵石”利用AI技术分析数据和做出决策，通过系统给物业员工报事、调配人力资源与机械设备，“从2012年开始我们就每年拿营业收入1-2个百分点的钱投到科技上，从开始的千万元的投入，到现在每年几个亿的投资，希望‘灵石’能够成为未来十年为中国物业行业带来质变的科技产品。”

“灵石是空间操作系统，也是项目智能决策核心。”它拥有基础的边缘算力服务器，支持CPU、GPU、内存扩展，能处理视频流、音频流、信息流、算力流、地理信息流以及能源流等，又通过AI算法来辅助决策。

作者在现场看到，通过“灵石”，不仅可以检测楼宇、空间的实时运行状况，远程开关空调、灯光，还可以对垃圾没有放到指定位置、陌生人进入等进行事件预警，同时派发工单。同时，“灵石”还能检测统计楼宇的能源利用、资产运营状况，提供决策辅助。

据了解，“灵石”产品和能力在不动产空间可通用，已在万科幸福誉，创智云中心、中山大学光明校区、中山大学光明附属医院等多种空间业态部署。

新产品是万物云在技术层面对“蝶城”战略的一次加码，是在用技术做比人做得更好的事。而从“人管人”到“事管人”做到极致之后，“凡是所有坐着不动的岗位，都用AI做替代。”（朱保全语）

从万科到万物云，对“对人的依赖”这件事一直具有警惕性，而“灵石”既是一个产品，也是解决公司到了一定规模之后碰到管理半径问题的路径，“灵石”做技术提升，进入低价市场做区域布局的密度提升，这两者都是在“物业是局域网”逻辑上做加法。

万物云目前的蝶城有658个，三年目标是做到1000个，增幅52%，这是万物云未来业绩增长的最强基础。

04

在“蝶城”上做加法的同时，万物云还在继续拓展新业务，其中，并购是一个非常重要的方式。

今年，万物云收购了丹田物业，进入校园、医院的物业服务赛道。

丹田物业总经理俞锦龙介绍，目前国内高校和医院物业服务年合同额超过1200亿元，规模和潜力都很大。但相较于万科物业专注30多年的住宅物业和万物梁行长期耕耘的商写物业，又有很大的不同。比如经费来源上，住宅和商写的物业费由业主和企业自筹，而高校、医院的资金均来源于财政开支，更容易被公众关注，使用上有严苛的第三方评估；在空间特点，高校和医院的管理空间更大，人流更多。且必须365*24小时不间断在岗，保障设施设备完好运行。

目前丹田物业在全国服务的项目超过260个，包括138个高校与46个三甲医院项目。

据透露，目前国内高校和医院物业服务95%都是存量业务，对于新入局这非常难。万物云和丹田物业之间，一方有多年高校、医院赛道服务经验，另一方有更多的内外部资源和“灵石”系统。

俞锦龙说，“我们明年初就将陆续在高校和医院投入‘灵石’系统，有了灵石的加持，及万物云在空间运营上的沉淀，我们相信可以重新定义空间效率。让财政支持的每一笔钱，都能得到更多的回报。”

对于目前这个阶段还在不断“并购”，朱保全解释说，“五年前并购非常疯狂..我讲一下关于并购我的意见。所有轻资产公司全球的发展历程来看，并购是必经之路..所有的公司要未来的增长，并购是第一。第二，在今天看中国的物业管理企业，某种意义上在五年前的那一轮疯狂的并购，被并购标的本身的财务报表并不干净，因为公司刚刚走向市场，原来还是一个地产公司下属的企业，哪怕匆匆忙忙地走向市场，我觉得他的财务报表的逻辑并不够。经过这五年的变化，无论是准备去收购的企业，还是被收购的企业，大家对于一家物业公司的财务报表已经有了更深刻的认知，所以今天去看什么不看什么，更仔细地看什么，哪里有坑，哪里有猫腻，大家已经非常清楚，哪些数据是真的，哪些数据是假的，大家已经非常清楚，经过这一轮洗礼，这个行业才真正走向市场。”

朱保全同时透露，在产业园等空间的物业服务领域，由于降低成本等需求变得紧迫，原先比较稳定的甲方乙方连接正在被打破，因此而出现了新的入局、快速拓展机会。

这也意味着，万物云依然保持着扩张步伐，而保持增速则是目前地产产业链企业建立内外部“信心”的最最重要因素。