11月28日，“2024年度论坛”在北京举办。

年度论坛，已成长为搜狐年度品牌活动。多年来，论坛始终秉持前瞻视野，汇聚智慧力量，记录并推动着中国经济的每一次飞跃。

本届论坛集结了二十余位商界精英和学术领袖。他们倾诚把脉经济形势，探讨世界秩序；剖析房地产市场格局，展望资本市场投资机遇；聚焦全球视野下的产业革新与市场拓展，并为企业可持续发展献计献策。

在11月28日上午的论坛中，中原集团创始人、中原集团主席施永青以“如何解决房地产开发过度 ‘后遗症’”为主题进行分享，阐述了其个人对解决过度开发的方案与思考。

施永青指出，要解决房地产开发过度“后遗症”，先要在宏观经济上提供足够的资金做流通，就是要防止通缩，维持房地产价格的稳定性，以及经济的正常运作。在这种背景下，第一件事要做的就是“放水”，第二步是房地产企业也要救。

“如果不救企业，一些烂尾楼、出了问题的项目就没有人去处理。最好有一部分企业能够活下来，原有的团队可以协助政府去解决问题，所以我是赞成救企业的。”

怎样去救企业？他认为可以将企业分成三个类别：第一类是健康状态良好，自己可以救自己的公司，不需要政府出手；第二类是可以救活的公司，政府拨款支持，将投入资金转换成股票或可换股债券，救活后再在市场上出售、把钱收回来；第三类是需要淘汰的公司，将其持有的土地收回。

在施永青看来，要解决开发过度问题，一线城市即使不停止卖地，也要减少卖地、减少供应，这样才可以消化存量；同时，政府也可以购买存量房，用作保障房或人才房等。

“存量房的价钱，我觉得政府可以尽量去维持，增量房要严控，要减少增量房的供应，让开发商的库存容易消化，让先建出来的房子容易找到购买力。”

以下为施永青演讲全文：

去年在年度论坛上，我指出中国房地产的最大问题是开发过度。今年想谈一谈开发过度的“后遗症”应该怎么样去解决。

开发过度就是房子建的太多，建了一些社会不需要、没有人会用的房子。问题是什么呢？就是钱花进去了、地买了、银行的钱贷了，建筑工程也进行了，房子盖好之后卖不出去，也租不出去，那资源就浪费。

另外，就是大量的资金被困死，现在不少房地产公司已经暴雷，大家也知道开发过度有多严重，愿意买房子的人也少了，所以以前投入的资金就没法流通，被困死了。

要解决这个问题，先要在宏观的经济上提供足够的资金做流通，因为资金被困死、流通不够，就很容易出现通缩，所以现在最大的问题就是要防止通缩。

怎么样去防止通缩呢？一个就是要维持房地产价格的稳定性，也要维持经济正常的运作，就是有新的投资，也要广大老百姓愿意去消费。在这种情况下，我认为第一件事要做的就是要有宽松的货币政策，让更多的资金可以在市场上流通，投资者不愁找到钱，消费者也可以通过信贷做更多的消费。

所以，我认为第一件事就是要放水，放了水社会才有足够的流通，才能解决资金在房地产大量被困死的问题。

第二步要做的，房地产企业也要救。如果不救企业，一些烂尾楼、出了问题的项目就没有人去处理。最好有一部分企业能够活下来，原有的团队可以协助政府去解决问题，所以我是赞成要救企业的。

怎么样去救呢？先要了解实际情况，现在有“白名单”制度，但是只救项目不救公司。我觉得这个做起来并不容易，所以先要把公司分成三个类别：

第一个类别是健康状态基本上良好，自己可以救自己的公司，不用政府出手；

第二类就是政府不出手，它没法活下去，但是它的资金裂口不算太大，政府帮一下之后，有机会活下来的企业；

第三类就是救也救不活，或者救活要付出的代价很大，这批公司就要淘汰。因为我们已经开发过度，以后不用这么多的开发公司，所以这批公司就要淘汰，把它手上的土地收回。

因为这类公司没法继续它们的承诺，去完成土地开发，所以政府把它们的土地收回。地方政府之前批地批的太多，把以后可以批的土地都差不多批完了，所以现在趁这个机会把以前批错的土地收回，钱也不用补，因为它们是没法按照批地的条文完成建设，所以政府是可以收回的。

第二类公司，政府最好要有一组数据出来，算一算救它们要多少钱，现在外面的投资者经常说我们救市的额度不足，其实他们根本没有算个价，差多少也不知道，所以我认为政府把这个调查做好，差多少钱由政府拨款去支持，当然不是免代价的，无偿的可以买它们的股票或者债券，债券应该是可换股的债券。

因为它们现在资不抵债，这批公司的股价，已经跌的很便宜了，第一批投错的股东也差不多没有多少钱可以收回，政府投进去的钱可以换成股份。将来这些公司救活之后，可以在市场上出售，政府就有机会把投进去的钱收回来。

美国在金融海啸的时候，也买了很多要破产的银行的股权、债权，后来大部分都收回，而且还有盈利的，所以我们找一批值得救的公司，可以去救的。

第一批是一些比较健康，本身没有多少欠债，可以自己运作的公司。把名单公布之后，消费者就自然愿意去帮助这些公司，让他们容易活一点。

所以，分开三类：第一类是没有问题的公司，可以活的公司；第二类是政府救了之后可以救活的公司；第三类是需要淘汰的公司，它们的土地可以收回。

另外，淘汰的公司，政府也最好替它们算一算，可以把一部分的债权，欠的服务费、建筑费偿还一部分，不要什么都不还；第二类因为也是要救才可以，它们的债比如说四折、五折、六折就可以重整，政府救的时候就没有这么辛苦，这个是处理企业的问题。

我讲了处理货币的问题，处理企业的问题，其实也讲了一些处理土地的问题。我们的问题是开发过度，所以我认为就算是一线城市不停止卖地，也要减少卖地、减少供应，才可以消化存量、消化过度开发的库存、空置的楼房，使购买力可以用来买开发商的库存，消化存量房，政府也可以花一部分的钱去买开发商手里的库存。

买库存拿来干什么呢？一个就是拿来做保障房；另一个就拿来做人才房；此外，还可以搞城市重建，也可以拿来用作保交楼。

处理好货币问题、企业问题、土地问题、房子问题之后，最好也要使价格稳定下来。现在政府也说要房价“止跌回稳”，怎么样去“止跌回稳”呢？就是要引导更多的购买力，甚至连投资者的资金也要利用。房价稳定下来之后，就有更多的人愿意出来，通货收缩就可以顶得住。

为了支持资金重新流到房地产市场了，就需要提供多一点的按揭贷款，降低按揭利息，减低税费，甚至对一些投资资金也可以减免一些税费，让民间的资金流进市场，取代一些开发商的资金、银行的资金，这样市场就会慢慢的恢复起来。

存量房的价钱，我觉得政府可以尽量去维持，增量房要严控，要减少增量房的供应，让开发商的库存容易消化，让先建出来的房子容易找到购买力。这个是我给现在中国房地产开的药方，看看有没有用。

顶端新闻：

https://static.dingxinwen.com/dd-sharepage/detail/index.html?id=405ED6E048BD4871B56792329DC053#/?categoryId=3