作者 | 王泽红

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告，税务总局发布了关于降低土地增值税预征率下限的公告，自2024年12月1日起执行。

本次三部委发布多项税收优化政策，具体政策包括：

第一，降低契税税率。执行1%契税税率的面积段由90平方米提升至140平方米，这次政策优化后，个人购买的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税；而购买140平方米以上住房，唯一住房减按1.5%、二套按2%税率执行。

第二，降低一线城市增值税税费，这项政策是与取消普宅标准配套的政策。普宅标准涉及的税费主要是增值税和土地增值税，本次明确一线城市取消普宅标准后，与全国其他地区适用统一的增值税政策，购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

对于土地增值税免征条件，本次政策明确取消普宅后，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税，即这部分政策未做调整。

第三，降低各地土地增税预征率下限，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合本地区情况对实际执行的预征率进行调整。

降低契税，利好一二线

58安居客研究院院长张波指出，购房税费降低，利好一二线。这一点主要体现在契税层面，新政前，对于普通住宅契税大致在1-1.5%，非普通住宅则是3%，统一为140平方米1%税率，对于一二线城市来说，包括首套和改善，大量的需求都是集中在140平方以下，契税的大幅优惠可以大大节省其买房支出。

据中指研究院测算，以单价5万计算，面积分别为80、100、150平米，政策优化前首套契税税率分别为1%、1.5%、3%，二套契税税率分别为1%、2%、3%，而北上广深二套契税税率均为3%，政策优化后首套契税税率分别为1%、1%、1.5%，二套契税税率分别为1%、1%、1.5%。

80、100、150平米，首套契税分别优惠0万元、2.5万元、11.25万元，二套分别优惠0万元，5万元、7.5万元，北上广深二套分别优惠8万元、10万元、7.5万元。

以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也指出，过去只有购买90平方米及以下的房子，契税按1%征收。而现在购买90-140平方米的房子，只要是首套房，都可以按1%征收。这对于一线城市来说，其税率可从3%下调到1%，其他城市税率从1.5%下调到1%。对于100万的购房，一线城市契税从3万减少到1万，减少了2/3；而其他城市契税从1.5%下调到1%，减少了1/3。

“契税下调影响重大，一是直接激活中大户型房子的认购，即对于90-140平方米、140平方米以上的住房，都带来税费成本的减少，是对改善型住房需求的实实在在提振。” 严跃进指出。

同策研究院研究总监宋红卫表示：“财政部契税政策是在积极落实房地产行业止跌回稳的战略导向，契税调低，能够降低购房交易成本，不仅能够促进新房市场止跌回稳，还能加快二手房市场活跃度上升，进而能够加快二手房与新房直接的传导链条，对于楼市信心及预期恢复有积极影响。契税降低，叠加首付比例下降，以及按揭贷款利率的下降，效果会更加明显。”

“满二”免税，二手房交易税费接近“零成本”

58安居客研究院院长张波表示：降低交易税费，利好换房人群。从卖方来看，新政前，目前普宅满2年免征，非普宅满2年按差额5%征收，新政后，2年以上非普宅也免征，虽然一线需等普宅政策后，但大概率也将保持同一节奏，超过2年免税将更有利于改善人群入市，尤其是对原来非普宅更为利好。

“叠加目前交易过程中，个人所得税减免的相关规定，换房的税费成本将大大降低，甚至除了二手房交易的经纪人佣金，大量住房都可以实现交易税费不断接近‘零成本’。” 张波分析道。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，一线城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，将和全国其他城市一样，购房住房满2年的即免征增值税，这是今年一线城市购房政策调整中较大的一点内容。包括上海等城市近期都已经取消了普通住宅和非普通住宅标准，挂钩在上面的增值税政策也自然有了下降的可能，体现了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的导向。

“若是某个一线城市房东出售一套大户型的房子（非普通住宅），按过去政策需要缴纳房价价差（出售价-原始价）的5%，对于1000万的住房，其增值税或达到10-25万的金额。而若按现在的政策，10-25万的金额可以不用交了。所以其减税的效果非常好。”

“直接影响是，房东出售持有2年以上的大房子（过去往往会认定为非普通住宅）的积极性增加，因为不用担心交税了。” 严跃进指出，从这个角度看，会促进一些次新房和好房源的加快挂牌，反过来是利好购房者认购次新房和大户型房子的。对于优化二手房交易结构、提振二手房交易等都有积极的作用。

“增值税方面，在取消普通与非普的城市统一按照超过2年免征增值税的策略，这能够有效降低二手房市场的交易成本，在一定程度能够激发二手房市场的活跃度。但是，北上广深四个一线何时取消，值得期待。” 宋红卫分析道。