文 | 酒管财经

一个成熟的高铁站点片区，与一个老旧的火车站片区，和新规划、缺乏配套的增量站点片区，在酒店供给上会有哪些区别？

《酒管财经》注意到，越来越多的城市，开始综合规划交通枢纽站点的复合价值。有站点、有产业、有城市发展的“站产城”融合逐渐进入多个地方城市的规划表中。

在此过程中，酒店往往都是作为重要的配套服务设施出现。叠加三类人群的交通枢纽站点，势必会带来一波的新的财富分配。而高规格的规划下，高质量的酒店集群呼之欲出。

结合当下市场发展，很多城市的酒店集群尚未跟得上整体规划。甚至，部分城市的酒店供给和服务还成了城市发展的减分项。这不仅仅是酒店领域的投资回报问题，某种程度上还是一种社会问题，理应引发足够的忠实。

“站产城”融合背后的酒店投资机遇

1000公里的铁路投产新线将在2024年达成，同时完成旅客发送量38.55亿人次——这是国铁集团早在2024年初就制定的工作目标。

高铁站作为一个规模最为庞大的线下流量入口，各个城市都在积极与其增加粘性互动，尝试以此带动当地经济发展。

一个明显的变化是，原本独立于城市主城之外的高铁枢纽，正在被赋予更多的角色。

一方面，新增高铁站点，自建设之初，就筹划“站产城”融合。各地尝试将站点、产业、城市等三者进行有机融合，成为打造城市IP、完善城市功能布局和提升城市核心竞争力的新引擎。

另一方面，随着诸多城市的快速发展，很多存量高铁站点已经被纳入城市主城区，高铁站点片区自发形成了多重城市角色的融合。只是，这种自发性因缺乏规划，整体发展尚需高质量发展。

无论从哪个层面来讲，围绕高铁枢纽站点而展开的“站产城”融合，正在成为多地大力发展经济的重要抓手。

这种融合逻辑并不难理解。

高铁站点负责将人引进来，产业负责将人留下来，城市负责让人生活得更美好。三者融合迸发的市场潜力毋庸置疑。

而在融合过程中，市场对于酒店产业的需求，势必会与日俱增。

从“站”的层面，出行人群对于住宿的需求是刚需的；

从“产”的层面，有商贸活动的地方就势必有酒店来匹配住宿、会议和餐饮需求；

从“城”的层面来讲，酒店集群带来的消费潜力，会为城市增长带来增长动力。这是一种良性的互动与反哺。

根据外部披露的相关信息，酒店与“站产城”融合的配合，已经非常顺畅。

日前，有网友在人民网向贵阳市政府留言建议：在北站附近建设新的铁路大酒店，树立大贵阳的对外品牌形象等。

当地政府回复称，“将紧扣发展方向，力促该铁路车站周边酒店集群、城市文旅、黔味美食等项目落地，形成聚集效应，以实现树立城市新品牌目标。”

增量高铁站点的融合规划更加明显。

正在建设的苏州东站，核心理念就是“站在城里，城融站中”。规划中的项目首期开发用地约45公顷，集车站、商业、酒店、研发办公等于一体。酒店项目就被涵盖其中。

刚刚建成的杭州西站，就是理清铁路运输、交通中转、商业办公、会务会展、休闲娱乐、旅游居住等不同城市功能、业态、空间的互联互通关系，力求实现交通枢纽与城市建设、产业发展的紧密融合。

杭州西站目之所及的未来第一高楼群——金钥匙综合体正在建设当中。杭州首家凯悦臻选超五星酒店与凯悦尚选五星级酒店已签约落户。

除此之外，这份名单上还有重庆东站、广州白云站、北沿江高铁滁州站……

高质量酒店集群呼之欲出

正在规划的高铁新城、高铁新片区中，高质量的酒店供给往往是不可或缺的一块。

作为服务行业，高铁周边的酒店产业是城市“会客厅”的强力补充，也是整个城市留住人群、经营人群的重要载体。

但是，结合市场上现存状态，酒店投资人尚未足够重视，或者未能持续关注高铁站点片区的投资潜力，也使得很多知名高铁中转站的酒店供给，呈现小而散的状态。

以郑州东站为例。中国高铁线路的核心是郑州，而郑州东站又是核心的核心。

目前，郑州东站西广场已经开发完毕。作为压轴的郑州东站东广场，即将呼之欲出。

但是，东广场片区，却没有一个较成规模的高质量酒店综合体。

根据《酒管财经》此前统计，该片区的酒店大多为中小单体酒店，知名连锁品牌尚未在此集中落地。即便如此，接近9成的单体酒店依然实现客观盈利，不难看出该片区的市场潜力。

要知道，在郑州东站东广场，商贸活动频繁，总部经济盛行。全球最大的养猪企业——牧原集团在此设立办公大楼；全球最大餐饮连锁品牌之一——蜜雪冰城的总部落户于此；肯德基河南总部、华信电力等知名企业均在此落户办公；此外，这里还汇聚了多家知名房企总部，商办集群效应凸显。

并且，郑州主城区已经进入四环时代，位于东三环的郑州东站，早已成为郑州城区的一部分。该片区的常住人口同样密集，烟火气浓郁，已经形成了“站产城”融合的一个案例。

目前，郑州东站东广场片区的开发仍在继续，华润置地旗下新时代T10项目距离东广场直线距离只有300米，日前已经正式进入交易市场。

▊ 华润置地旗下新时代T10

该物业高度契合酒店业态，针对酒店和写字楼双业态给出了可塑造的定制级空间方案。

《酒管财经》看来，该物业以及后续陆续入市的相关产品，为郑州东站东广场打造高质量的酒店集群，提供了诸多便利条件。

事实上，这并非孤例。

根据《酒管财经》了解到的情况，对于存量的火车站点，尤其是经营年限较长的火车站周边，酒店供给格局大多已经定型。即中小单体酒店民宿在数量上占比最大，连锁酒店产品也有布局但大多物业偏老。

对于距离主城区较远的新建高铁站点，因为周边配套和人气原因，中高端酒店大多投资较为谨慎。中小单体酒店以及部分经济型连锁品牌的投资热情相对较高。但该类酒店往往随着该站点周边配套成熟而逐渐被淘汰。

还有一种情况就是跟郑州东站东广场类似，虽地处核心城区的核心大站，因开发节奏晚于西广场，往往被外界忽视。在其发展前期同样呈现上述类似特点。

这种酒店行业的自我迭代和升级，其实是惨烈的。很多没有五年、十年规划的酒店产品，极有可能在没有度过回本期就被淘汰出局。

同时，作为外地人员来到陌生城市的第一个落脚点，缺乏高质量的酒店供给，某种程度上也影响了一个城市的形象。

不难看出，任何一所城市都急切需要高质量的酒店供给。其中，高铁站点片区尤甚。

如何做好高质量酒店集群？

坦言之，要想做到高质量的酒店集群供给，前期项目规划层面就要将这一业态纳入其中。

华润置地旗下新时代T10项目相关人员表示，该项目设计初期，华润就与知名酒店品牌深度沟通对接前置产品规划，房型、格局等精准适配品质级酒店需求。

比如，该物业前置预留独立双大堂，酒店主入口正对高铁东站。单层规划31间套房，贯通式星级电梯厅，室内约3.6m阔绰层高，全明落地窗，为酒店舒适度升维。

▊ 华润置地旗下新时代T10

而结合全国各地增量高铁站点规划图可知，商业、酒店业态几乎成为“站产城”融合中不可或缺的一部分，酒店集团已经成为上述融合中的标配。

这也在提醒整个行业，要想恰如其分地开发高铁站点片区，以及其辐射的周边区域，单说酒店产业业态，有以下几点需要注意：

首先，预留酒店业态项目，在空间、设计、位置等方面给予足够支持。

酒店经营好坏，最重要的就是物业的位置和主体结构。对于增量高铁站点，将酒店业务纳入前期规划表中，对于后期推出高质量酒店产品集群至关重要。

其次，做好招商引导，给与足够的政策支持。

很多增量高铁站点，前期配套欠缺，人气阶段性不足。部分酒店投资人出于投资回报周期的考虑，会更加谨慎做出选择。这也是中小单体酒店会先人一步占领市场的原因（船小好调头）。

对于城市规划者而言，应该做好招商宣传引导，导入更具竞争力的酒店产品，在物业出售、租赁、运营上给与减免或相关政策支持。

第三，强调一体化、集群化运营，做好一个区域大IP。

高质量的酒店集群，不只是把酒店扎堆开在一起，更在于用统一的运营管控与服务，通过丰富的、差异化的酒店产品业态，承接各类客群种类。

比如说，该片区遵循统一运营管理，区域内部分资源共享，做到一致动态调价等，通过多元产品、高标准服务和体验，吸引各类消费者，提升运营管理效率。

需要强调的一点是，依托酒店集群打造的目的地矩阵，其实也会进一步推动和反哺高铁站点周边的产业和城市发展，这或许也是高质量酒店集群的另外一重价值。