作者 | 王泽红

“银十”变“金十”，新政满月后楼市成交战绩，正相继出炉。

自926政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，到住建部等五部委打出一套“组合拳”，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，二手房交易量持续上升。

尤其是一线城市，继上海、广州、深圳9月底接连发布楼市新政后，新房、二手房成交均实现了爆发性增长，10月成交量增长惊人超预期：

一个月内，北京二手房成交超2.25万套，创19个月以来新高，上海成交达2.37万套，均突破1.5万套荣枯线；广州新房销售翻番，深圳接连出现“日光盘”。

此外，核心二线城市的楼市成交，也增长明显，如杭州、武汉和成都等。

在此背景下，一二线楼市的回暖能否带动楼市止跌回稳，房价是否调整到位，房产是否还是一项好的资产配置选择，未来房贷利率还有多少下降空间？带着这些问题，与经济学家、原全国人大财经委法案室主任朱少平，进行了一场深入对话。

经济学家、原全国人大财经委法案室主任朱少平

朱少平认为，房地产的财富浪潮已经过去，这半年以来市场一直在筑底，如果政策力度强，筑底时间就会短，3至5个月应该能见到成效，然后房价会在平波状态下慢慢回升，但不会再出现如2015年、2016年那样大幅上涨的情形。

“房市回升是必然的，但不可能是大幅度回升，也不可能是所有地方都回升。一线城市买房没问题，二线城市分地方；三线、四线、五线城市的房子，作为投资要警惕。有一个衡量尺度，凡是人口在大幅流出的城市，最好不要买房。”

他建议不要将房产作为一个单独的、特别极端的投资工具。但一般投资是可以的，当下的存款利率在1.5%左右，如果买房一年的收益能达到3%-5%，便是一个很好的投资工具。

“未来10年至20年，房价肯定是要上涨的。此期涨1倍，甚至还多一点是可能的，当然也要看区域，一线城市的概率更大。” 朱少平指出。

以为与朱少平对话精编

楼市筑底需要一两年

如政策力度强，3至5个月能见效

：自926政治局会议后，推动房地产止跌回稳成为主旋律，住建部提出房地产已经开始筑底，您认为市场目前筑底了吗？

朱少平：当然在筑底，这一段时间都在筑底。

改革开放以来，中国经历过五次财富浪潮，第一次是下海，第二次是股市，第三次是房市，第四次是互联网，第五次为数字经济。

其中第三次浪潮是房地产，财富浪潮没来之前价格是平波，但浪潮来了之后就直线上涨，一年涨几倍、甚至几十倍，从1980年到这一轮房市，房价最高时涨幅达300倍，1985年到高点的涨幅为150-200倍，1995年到高点是80-100倍，2000年是10-20倍，2010年是两三倍，涨幅越来越小。

如果没有疫情以及强调控，房价可能还会向上窜一下，之后到达拐点，然后进入回稳阶段。但疫情叠加房地产调整，市场提前进入拐点，房价开始下降，从全国来看，下降幅度在10%至20%之间。个别地方跌的多些。

即使没有一揽子“止跌回稳”措施，市场也在筑底；这些政策出台后，筑底会更快些，回升力度更强一些。我认为，这半年以来市场一直在筑底，但在央行、住建部和财政部等相关部门采取措施后，市场筑底的速度要更快一点，回升力度更强。

：您认为市场筑底需要多长时间？

朱少平：我认为一两年应该可以。如果政策力度强，筑底时间就会短些，3至5个月应该能见到成效，这个成效是指房价不再大幅下跌，在底部慢慢稳下来或少跌一点，然后在平波状态下慢慢回升，但还想如2015年、2016年那样上涨比较难，很快大涨起来基本不可能。

个别城市涨的快一点、多一点有可能，但全国普涨很难，因为全国住房需求已相对饱和，还有一部分人是租赁，尤其是年轻人，理念已经发生变化，很多人选择租房生活。因为房价太高，买房会降低自身的消费水平，有的降低一半甚至三分之二。

在此背景下，房地产市场回升的力度与速度，想要太高或太快很难实现。

中国房地产市场筑底周期与其他国家不同，不具有可比性，筑底周期不会长至5-7年。我们的房地产市场回升，遵循三个逻辑：一是需求；二是新型城镇化，2023年末我国常住人口城镇化率达66.16%，未来城镇化率可能要达到80%-85%区间；三是公共服务均等化，教育、科技、卫生、文化、交通和医疗等如何实现更高程度保障、服务到每一个人，如果住的太分散很难保障，服务均等化要求居住越集中越好。

未来，我们的城镇化还会有一个比较大的提升。所以，房地产未来的发展，从行业来看没有任何问题，只有夕阳的企业，没有夕阳的产业。

但房价的上涨，不能一概而论，有的城市可能会涨的多一点，大多数城市不会涨得太高。

未来10至20年

一线城市房价还能涨1至2倍

：房地产近期出台一揽子政策后，一线城市10月成交量大涨创新高，出现回暖信号，您认为这能带动楼市止跌甚至反弹吗？

朱少平：一线城市成交量大涨，带动楼市回升是毫无疑问的，但是回升多少呢？典型如2015年，一位清华教授说明年房价要大跌，但实际2016年许多城市房价暴涨，我认为以后这样的涨幅几乎不会再有了，小幅上涨或下跌都有可能。

未来，不要把房产作为一个单独的、特别极端的投资工具，一般投资是可以的，比如将钱存在银行，当下的存款利率为1.5%左右，如果买房一年的收益能达到3%-5%，便是一个很好的投资工具。

房市回升是必然的，但不可能是大幅度回升，也不可能是所有地方都回升，所以一定不要将房地产作为一个极端的投资工具，要抱着一个平和的心态，如果没有其它选项，选择投资一套好房子是可以的，特别是那种又住又投资的。

但三线、四线、五线城市的房子，投资要警惕，有一个衡量尺度，凡是人口在大幅流出的城市，最好不要买房，但如果又住又顺便投资，也是可以的。

：从您的角度看，现在房价调整到位了吗？从目前的形势看，您还建议买房吗？

朱少平：现在90%的人都有房，虽然有些人是小产权房，还有部分是租房的，但这个比例很低。

至于当下是否适合买房，首先要认清买房干什么用，正常的房价上涨无可厚非，成本增加、通货膨胀，房价应该涨，但是应该涨多少呢？正常的上涨，扣除成本之外，能够带来10%左右的利润是可以的，如果有投资和投机者“炒房”，就很难把握了。

如今已不适合“炒房”了，经过30年左右的大幅上涨，房地产财富浪潮已经过去，应该回归正常了，此后的房价涨与跌，均是正常的市场供求状态。过了浪潮之后，大幅的上涨或下跌，不会再发生。

总体来看，一线城市买房没问题，二线城市分地方。总体而言房市变化就是三句话，一是需求，二是新型城镇化，三是公共服务均等化，未来的人口会相对越来越集中，越集中的城市保障程度也越好，这就是房地产市场的底层逻辑，未来房价在正常波动之下，上涨主要围绕这个逻辑。

：长期看，房产还是一项好的资产配置选择吗？

朱少平：房产肯定是一种投资标的，也是一种资产配置杆的。但对不同人，比例有所不同。总之不能再带过去那种暴涨心理去配置，期望在房子上赚暴利的机会可能很少；总体一年能涨5%、10%，就很好了。

未来10至20年，房价肯定还要涨1倍，甚至还多一点都可能，当然也要看区域，一线城市的概率更大。总之记住一个标准，人员在大幅流出的城市或地区，要尽量回避；人口大幅流入的可以适当关注，更重要的是不要抱有太大的欲望。

：推动市场止跌回稳“组合拳”中，住建部提出通过货币化安置等方式，新增100万套城中村和危旧房改造。对于这一轮棚改和货币化的安置方式，您怎么看？

朱少平：我们国家有14亿人口，100万套按照一家3口人算，才覆盖300万人群，所以并不多，但它是一个很有效的措施，很多城中村确实需要改，但也牵扯到利益问题，拆迁补助给多少合适。

我认为这项措施很有必要，但最好不要过度去做文章。从正面来讲，既能解决城中村居民的住房问题，也能改善城市的市容市貌。至于货币化安置选择现金补助，还是房票安置，其实都差不多，不同人有不同的感觉，即使有些人拿到补偿款，不买房去租房住也可以，政策可以刺激、引导，但不宜强迫他买房。

9万家房企未来幸存者不超2万家

大部分可能被并购、破产或关闭

：各地政府正在“收储”存量商品房用作保障房，对此您怎么看？

朱少平：“双轨制”好事情，有一部分人是高收入群体，以及中等收入的普通人；还有一部分是低收入人群，对于普通人和高收入者，住房完全市场化没问题，但对低收入者的住房必须须有保障，保障房便是解决方法。

从福利租房、廉租房、公租房到经济适用房、两限房，再到如今的配售型和配租型保障房，一直在采取措施找更好的解决路径。我个人认为，公租房是比较好的方法，租金水平为市场价的60%。

保障房从哪里来？主要还是由国家来筹建，但很多城市的房屋过剩，各地政府从开发商手里“收储”存量商品房也是可行的，按照合理的价格收购一部分用于保障房，也能解决部分开发商的难题。

每年新增人口几百万，每年最起码需要几百万套房子，这种需求一部分来自于市场，一部分来源于国家保障。所以在未来30年，“双轨制”会一直存在。

开发商可能当初拿地成本高，对于“收储”价格有争议，但一定要认清现实，收购价能实现保本微利即可，不要指望实现高溢价卖出。

：对于构建房地产发展新模式，以及地产行业的后续走向，您有何思考？

朱少平：只有夕阳的企业，没有夕阳的产业，房地产行业未来没有任何问题，目前城里人均住房面积43平方米，农村人均65平方米，未来这个面积可能还会再大一点，但更重要的是房子的舒适程度，如智能化，这是未来的发展方向。

同时，我们每年至少有10%左右的人需要改善住房。现在我们是14亿人，城镇化每年大概1-1.5个百分点，这意味着每年有1000万至1500万人进城，按照每人45平方米估算，需要6亿平方米住房面积；此外，还有10%的人住保障房，8%的人住小产权房，这些问题未来都是要解决的，房地产行业未来还会有大的发展。

但现在有一个问题，就是房地产企业太多了，我们大概有9万家房企。未来5年至10年，房地产公司至少出清50%，甚至更多。房地产行业未来发展空间还很大，但是对各房企就不一定了。

如果没有一个好模式，没有好资源的房企，建议赶快变换赛道，寻找其它方向。长远来看，9万家房地产公司，未来幸存最多不会超过2万家，剩余就慢慢被并购或者关闭、破产。

当然，这个过程不可能一蹴而就，时间不一定。如果一家房企有几万平方米卖不出去，或者有大量库存，需要赶快想办法，这样的房企先不要考虑拿地了，除非是经营特别好，否则不建议着急拿地。房地产行业未来还有大发展，但每年的需求没那么大。

至于房地产发展的新模式，究竟是什么样子？现在还在探讨中，至少我还没看到一个新的更好的模式。

现在最大的问题就是房子卖不出去，主要还是因为消费不足，消费不足不是没有欲望，而是有欲望没钱，棚改货币化安置不会带来太多需求，我认为一定要有一个新方法，

：保障房批量入市会不会冲击商品房市场？

朱少平：不会，它一定有个范围，把范围划定就没冲击。

：对于年轻人而言，您认为当下还有哪些财富机会？该怎么参与或抓住？

朱少平：下一波财富浪潮是数经济。改革开放以来，我们一共经历了五次大的财富浪潮，第一次是下海，第二次是股市，第三次是房市，第四次是互联网，目前是第五次，是数字经济。

数字经济的财富效应可能超过前四次，就看大家如何把握。