今年房地产所发生的一切，都是意料之中。

年初量价齐跌，一线城市也在所难免，管清友的统计三、四线城市已经高达50%。

说起来，老外比国内的专家看得更早、更清楚；去年底，美国政要就开始高谈中国房地产的衰退，我们给予了坚决的回击；严正表明，真正要唱衰的，是那些唱衰中国楼市的唱衰论者；但是，从去年八月份政策高峰一路看下来，感觉是用尽了浑身解数，房地产的局势并没有出现根本的改变。

于是，我们有了楼市三问：楼市是不是一定要救、还能不能救得了、怎么救？

第一个问题：一定要救。

既然要唱响中国经济光明论，房地产就必须救。

房地产以及长长的产业链影响ＧＤＰ总量２０个以上的百分点，怎么可能不救？

所谓救市，无非是阻止房价大跌，还要保住１０亿平方米以上的目标销量。

这本身就很矛盾，供求不平衡，价格不下来，销量也注定上不去，鱼肉熊掌不可兼得。但是，不论舍弃了哪一头，救市都是失败的，都意味着资金回不了笼。现在的局面是全国百城价格都在下跌，销量却没上来。

黄奇帆定位的对策是一、二线城市整体跌幅超过３０％，政府必须出手收购。

为什么是３０％？

因为开发商的实际利润不超过１５％，过了３０％集体破产。看看万科优等生上半年的财报就清楚了，开发商并没有大众想象的暴利，房地产收益的绝大头从来也不是开发商，而是地方财政；这一点王健林早已经说清楚了；开发商的负债率已经高达９５％，破了３０％，将全体资不抵债；银行做房产抵押贷款，同样会是骑虎难下，一般是按评估值的８０％放款，跌破３０％，银行也要破产。

更为严重的是地方财政，开发商完蛋了，也没人拿地了，而地方财政一半的收入取自土拍的土地出让金，这是绕不过去的坎。

政策将全力救市，没有悬念。

　第二个问题：能不能救得了？

楼市不管走到哪一步，最终都是货币的表现。

中国与日本不一样，日本的楼市是市场化的，不存在什么城投背债帮地方财政拿地的手段，能用的工具，无非是辜朝明说的大幅降低利率，刺激需求，需求刺激不起来，楼市就成了自由落体，该发生的一切都会发生，于是，有了日本沉没的三十年。

中国不同，中国楼市的底层逻辑是地方财政，是举国经济干预下的市场；市场实际是一个壳，或者说也是计划性的工具；供应端完全是地方财政来决定，它之所以出了偏差，并不是房子盖得太多，住不过来，实际上，全国有三分之二的城市居民住房，是近二十年的老旧房；随便哪个城市，都可以看到，大多数家庭还是在老小区中生活；中国的问题是房价与收入比太高了。

为什么高？因为房价中多了一个巨大的土地出让金；土地出让金加税收，再加上银行利息要占到房子组价的６０％以上。

问题是清楚的：并不是房子真的过剩了，而是房价收入比，打破了市场平衡。

如果地方财政不再依赖土地出让金，楼市就得救了，相关的产业链，什么装修、家电、家俱、五金、通通以旧换新，全活了。所以，能不能救，与日本不一样，不是市场问题，在分配制度。

第三个问题：怎么救？

政策在打组合拳。

首先是供应端的收购与限制土拍，各城市如若不能达到降库存的目标，将停止土拍。这需要强大的执行令，实际执行是困难的，停止土拍，很多地方揭不开锅，还是要叠加债务，半斤八两。

最强有力的政策还是政府收购，真能做到，也就斩断了大跌的预期。

这个组合能成功吗？

成功需要一个前提，中国还有多大的负债空间，负债在一个缺少高增长的背景下，又怎么化债？

未来很可能是一条通胀之路。