观点网 潜伏广州刚需市场多年的兰园控股,如今终于杀进豪宅圈。
近日,位于广州荔湾区的兰园江悦(备案名:珠江悦府)1号楼已正式开盘入市。销售总面积约为1.63万平方米,住宅套数68套。开盘户型为4室2厅193平方米,5室2厅285平方米。参考均价6万元。
该项目所处“金桥二期地块”,是2022年5月,兰园控股在星河湾虎口之下公然夺得的“战利品”。当时成交总价约为5.50亿元,折合楼面3.32万元/㎡,溢价率10%。
而该地块紧邻“金桥一期地块”,也就是如今的星河江缦项目。当初二期地块挂牌时,市场纷纷猜测该地块准入星河湾口袋,联合一期作整合开发建设,却未料到半路杀出个拦路虎,被兰园控股收入囊中。
兰园控股究竟什么来头?
目前兰州控股还未上市,暂无法获取其具体财务信息。据爱企查显示,兰园控股是做钢贸发家的,其成立于2018年,身后站着的是一群福建本土的实业大佬,涉及锈钢、冶金、纺织等多个领域。大股东为福建禹凯投资,占股52.08%。
要么说福建大佬都是实干派,兰园控股第一次拿地便在福州土拍市场一炮而红。
2020年6月,历经80多轮的激烈举牌,兰园控股成功击退了中海、保利等央企和融信一类的闽系巨头,最后以14.3亿元摘得2020拍-7号营前地块,溢价66.3%。该地块就是如今的福州兰园公馆,2021年亚洲十大豪宅项目之一。
然而,兰园控股刚从福州进入广州时,行事却是十分低调。
目前,除去兰园江悦项目,兰园控股在广州仅有两个项目,且均为刚需盘,位于花都区。最早的项目是2019年与阳光城合作的翡澜花园,户型在89-125平方米,均价2.3万元;另一个项目是凤翔台,户型在85-118平方米之间,均价2.7万元。
如今,兰园控股在广州中心城区首个豪宅项目兰园江悦正式入市,介于星河江缦与珠江鹅潭湾之间。而珠江鹅潭湾早在2015年8月就已经开盘,也就是说目前兰园江悦最大的对手就是一路之隔的星河江缦。
从地理位置而言,两者势均力敌,共处白鹅潭板块,共享板块资源。通过芳村大道10分钟能直抵荔湾白鹅潭CBD核心区域,未来白鹅潭大道通车后,约4公里也能直达白鹅潭CBD腹地。
作为豪宅产品,自然景观资源肯定是无可厚非的。兰园江悦和星河江缦都能看到三江汇聚,前者的优势是更靠近汇聚口,所有户型都能望到江,不过是北向;而后者的优势是距江直线更近10米左右,不超90米,但并非所有户型都能享受一线江景。
在中原地产项目总经理黄韬看来,两个项目虽说是紧密相邻的,但规模有很大的差别。星河江缦户型更为丰富,楼王的楼栋与兰园江悦相邻。而兰园江悦仅有两种户型,论江景与交标,兰园江悦占优,而论规模则是江缦较为占优。
确实,兰园江悦的宗地面积仅有1.39万平方米,属于蚊型地块,仅能规划一栋住宅共68户,且仅有193/285平方米两种户型可供选择。而星河江缦共7栋楼324户,户型有176/179/207/211/235平方米。
虽说如今江景资源稀缺,但并不是每一块临江的地块都能被高净值人群所认可。
其中,白鹅潭板块并不是传统的豪宅区,从卫星导航上看,周边的城市面貌还有待加强,多为仓库、老旧小区、城中村。而且该片区除了政府负责投资建设的“三馆合一”广东美术馆、非遗馆、文学馆以外,其他规划的地标建筑仍然处于建设状态。
交通方面,常年游走在荔湾区的读者就知道,芳村大道西常年塞车,尤其是早高峰阶段,而且存在明显机非混行现象。目前,交警部门为了解决电动逆行问题,在芳村大道西(滘口客运站至双桥路)段,更是减少了一条机动车道,方便电动车通行。
虽说区位不优,但无论是从自然景观,还是自身配置来说,兰园江悦都是妥妥的豪宅标准。因此,市场更关注的是,兰园江悦江将如何定价?以及日后的去化压力。
网传,兰园江悦的单价在6-8万元之间。目前,一路之隔的星河江缦目前主推建面179-235㎡大平层,参考总价680-1200万;新世界·凯粤湾户型建面98-133平方米,在售均价4.3万元/平方米;新世界天馥建面在79-139平方米,均价4.1万元/平方米。
二手房方面,2013年建的珠江·鹅潭湾,均价约4.49万元/平方米;2015年完工的花语水岸,均价约5.39万元/平方米;悦江上品苑均价4.72万元/平方米;万科柏悦湾均价4.43万元/平方米。
至于去化压力。据第三方数据显示,从星河江缦开盘至今,200平以上大平层去化率仅有3成。对于都是大平层的兰园江悦来说,还是存在一定的危机感。
不过,正如著名地产分析师邓浩志在公共平台上分享所说的,楼盘的服务质量会大大影响客户群体的购买欲望。将来豪宅的竞争可能就是在这种无形的服务力方面。
接下来,兰园江悦将以何种方式在一众相同定位的产品中脱颖而出,还得有待观察。