快年底了，广州地铁线也在冲KPI。

最受关注的是，近日地铁3东线终于开通，11号线全线完成“热滑”，开通在即。

而同样冲KPI的，还有广州土拍市场。

10月底，广州压哨出让6宗宅地，把琶洲南、金融城、老西关等好地都“掏出去”。

11月首日，广州又一口气挂出3宗宅地，11月已有7宗地待拍，准备大干一场。

节奏之快，很明显，广州土发开始着急了。

区仔打听到，有2宗地段不错、近地铁的地块，近日也准备“上架”。

毕竟，从大家对3东、11号线的热情就知道了，地铁盘还是有很大魅力的。

一宗是在石碁南站旁，趁着3东线开通将“回炉”，另一宗是双沙站上盖的双岗停车场地块。

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先来看3东线石碁南站的“回炉地”，即广州新城停车场场站综合体一期地块。

这宗地块若真的挂拍，很明显就是冲着3号线东延段开通而来。

3东开通后，直接造福沿线板块54万居民，缓解番禺南部交通压力。

图源：合富研究院

这也难怪，这块地会在这时候赶紧蹭利好准备挂牌。

眼尖的网友可能觉得眼熟，确实，地块去年10月底因故终止出让，在今年首批供地清单中也出现过。

之前流拍，除了对市场信心不足之外，当时42.6亿元起拍价，也让一众房企望而却步。

据了解，如今回炉重拍，地块面积或许会变小，或许在价格上也会做出让步。

参考曾叫价42.4亿的金融城东区地块，近日以16亿起拍总价重新挂牌，最终以底价成功出让。

再加上该地块本身素质也不算差，回炉重拍的成功率，会大大提升。

一方面，“学铁商”齐全，还是还是TOD上盖，硬控刚需、刚改。

该地块原为珠江钢管厂地块，后规划为地铁广州新城停车场，拟打造为轨道站场上盖综合开发项目。

刚开通的3东线石碁南站就在旁边，直线相距约600米，带来交通优势。

2站到番禺广场（5地铁交汇），3站到万博（中途转18号线），11站到珠江新城站，利好打工人通勤。

按照之前挂牌规划，地块还需配建九年一贯制学校、幼儿园、社区商业，配套齐全。

再加上，2站就到番禺广场，那里有还大型商业、番禺市政公共服务配套，比如18万㎡番禺广场地下综合体（规划）、番禺图书馆等。

“学铁商”配齐，还靠近番禺区府中心，这样的地段也算比较能打。

另一方面，低密小区，打造片区内建筑新规产品。

图源：2024年广州供地蓝皮书

按原先规划，地块容积率仅2.24，这比3东地铁线沿线的几个新盘，都要低密。

该地块未来也将是打造为建筑新规产品，按照卷户型趋势，使用率或许要更高。

那么届时会有哪家房企去拿呢？

可以静待挂牌公告，去年挂牌时就有“定向”房企资质，需具有地铁线网的相关经验。

值得注意的是，地块所在广州新城，很早就是广州南拓的节点。

如今3东开通，又有新地块出让，或许也会再挑起该板块关注度。

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再来看另一宗地铁上盖新地块：双岗停车场地块。

地块早就出现在今年的土地供应蓝皮书中，也是黄埔今年少有的招拍挂宅地。

按原先规划，这是交通设施用地兼容二类居住用地，刚好在地铁5号线双沙站上盖。

地块接下来挂牌出让，要面对的是老黄埔大量旧改的“绞杀”，竞争压力不小。

毕竟，今年老黄埔为旧改开了“绿灯”，很多项目都在轰油门。

像双沙、文冲东、珠江村旧改，今年都有大动作，有2个项目甚至已经入市。

老黄埔旧改示意，图源：合富研究

而且，近日刚挂出来的夏园旧改将军山涉宅地，也同样在老黄埔。

面对老黄埔旧改项目的压力，双岗停车场地块又有什么能打的吗？

一来，地铁TOD项目+山景，占位广州重点打造的海丝城。

地铁上盖，是项目的首要优势。

项目一体化盖板开发，预计宅地部分也会与地铁相连，方便业主出行。

未来乘坐地铁，5站可达金融城，无需换乘30分钟到珠城，与7号、13号线无缝换乘，连通琶洲、万博、科学城等各大CBD。

山景也是优势，北面靠龙头山森林公园，以后可以看山景、逛公园，生态环境可以加分。

从整体区位来看，地块所在板块，是广州海丝城。

板块将打造为“海丝国际合作先行区、东部中心创新活力承载区、高质量宜居生活城区”，是第二CBD的重要部分，发展规格蛮高。

地块附近就是巨无霸双沙旧改，未来旧改完成，可以与之共享生活配套，周边城市界面也有改善。

二来，打造低密私密小区。

按之前规划，该地块占地17公顷，建面超38万平，货量不算少，容积率还只有2.39。

图源：2024年广州供地蓝皮书

体量比不上老黄埔旧改项目，但容积率是优势，毕竟，部分旧改项目容积率会去到4。

这里也将配套学校、商业，满足业主需求，按照老黄埔旧改对教育的内卷，估计地块未来教育也不会差。

户型若往建筑新规去卷，说不定还将与老黄埔旧改户型来一场“火拼”。

老黄埔+海丝城+地铁TOD+山景+低密小区，虽地块还没挂牌，结合现有规划，已有不少亮点，还是值得期待一下。

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这2宗地铁宅地准备挂牌，一个关键诱因是，趁着楼市回暖热度赶紧“上架”。

“9.30”新政后，楼市开启“暴走”模式，回暖明显。

广州住建局官宣，10月广州新房网签10463套，成功破万。

一系列政策利好之下，楼市终于给出火爆的市场反馈，这是一个很好的信号。

只有市场好转起来，房企才敢下场拿地，才能指望项目能顺利回笼资金。

10月底广州一口气出让6宗地块，就是很好的佐证。

其中1宗终止出让后重新挂牌，5宗曾延期出让，虽都是底价成交，但并没有流拍。

而如今11月刚过3天，就有7宗地块挂牌，12月也有4宗地待拍，上述2宗地铁上盖地也预计不久后挂出。

11-12月或许有“土拍大戏”上演。

从最近出让和挂出来的地块来看，有2个明显的趋势：

一是，多宗地块回炉地上架或延期出让。

比如，计划挂出的广州新城停车场场站综合体一期地块、已挂牌的海珠东晓路地块、已出让的金融城东地块等，都是“回炉地”。

再者，广州10月以来已有11宗涉宅土地延期或终止出让，其中就有备受关注的越秀大道中地块。

其实不难看出，大多数地块是官方积极调整了地块素质或出让条件，并适当降低房企拿地门槛和成本。

如此一来，不仅是官方亲自下场在前期就拔高楼盘素质，也能激发房企拿地的积极性。

二是，房企结合市场表现，调整拿地节奏，争取拿好地。

其实，部分地块终止出让，并不是房企不想拿。

而是需要调整拿地战略，在资金有限前提下，尽量拿好地，把钱花在“刀刃上”。

那么，对于计划挂牌的广州新城停车场场站综合体一期地块和双岗停车场地块，都有地铁优势，又会获取哪家房企青睐呢？

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