潮新闻客户端 记者 蒋敏华 黄磊 制图 蓝鋆滋
为什么产证上同样的建筑面积,人家的房子做四房都宽绰有余,而你家只能可怜巴巴做三房?
事实上这和得房率息息相关。同样的建筑面积,但因为得房率不同,套内使用面积大相径庭,这在现实中非常普遍。比如有的房子建筑面积150m²,但是套内面积还没有另一套建筑面积120m²的房子大。
潮新闻美好生活研究院选取了在各个板块中成交活跃度居前的85个改善小区(大多数成交单价5万元/m²以上),发现得房率高低大相径庭。比如高居榜首的珹上润府得房率86.5%,比排在最后一名的奥邸国际足足高出16.5个百分点。
得房率为何如此大相径庭?影响因素有很多,比如洋房或排屋别墅,可以不用安装电梯,自然公摊要小很多,得房率相应也就高。再比如11层以下的小高层按照规定可安装一部电梯,自然公摊面积要比高层略低一些。当然,一梯一户、一梯两户、两梯三户等不同规划设置以及走廊过道宽度,也都会对得房率产生影响。
此外,户型设计虽然不会对得房率产生直接影响,但也会在一定程度上影响套内使用面积。比如常见的一些做法是,合理利用飘窗、设备平台、挑高客厅、阳台等不计容或半计容面积,尽可能拓展使用空间。比如堪称“神户型”的顺发美哉美城,97m²户型实际使用面积居然高达148m²。
由此可见,计容规则也会对得房率或者套内使用面积产生较大影响。2018年7月1日起,浙江省计容新规实施,加大了对“偷面积”行为的管控力度,使得之前广泛流行的89m²三房两卫户型从市场上消失。
房子的得房率,也将在很大程度上影响房价。两个地段和品质都接近的小区,得房率高的自然价格就高。“同样是三房户型,A小区需要500万元,B小区需要550万元,你会选择哪个小区?”一些中介向购房者推荐房源的时候,往往直接对比总价。
值得关注的是,去年以来各地陆续开始探索第四代住宅,浙江的温州、湖州、金华、绍兴等地调整了计容规定,比如义乌规定空中花园阳台只要不超过住房建筑面积的30%,就可以不计容。也就是说,一套建筑面积为100m²的房子,可以送一个最大面积为30m²的空中花园阳台。仅这一调整,房子实际得房率或将超过100%。
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