新政后，广州土拍终开张！

今天，包括琶洲南、金融城浪奇、荔湾河柳街等地块迎来拍卖，分别被保利发展、珠实+城投+华润置地+南沙交投联合体、越秀地产收入囊中。

其中，琶洲南3兄弟地块，被保利发展以约4.25-4.3万/㎡楼面价一举拿下，大手笔重仓琶洲。

跳水26亿的金融城地块，则引来了珠实联合体的关注，最终以约19671元/㎡底价（未扣除配建）成交。

具体的，咱们往下看↓

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琶洲南3地块

官方修路，保利发展包圆

琶洲南3地块，总建面约13.8万㎡，容积率都是2.5，板块罕见的低密地块。

原本在国庆后趁热开拍，但因地块内部bug问题，加入到月底土拍大军。

并且，此前面临的交通、高压线等不利因素，都得到了有力的改善。

一是，赤沙变电站斥资16搬迁，预计在2026年底完工，抢在地块收楼前；

二是，官方投资9亿改善四周路网，通达会展、金融城、珠城等更加便捷。

直接把原本的孤地，愣是盘成宝地。

换句话说，未来转化项目的业主预计收楼前，能完美避开变电站+路网的负面影响。

短板扫清之后，琶洲南3兄弟，吸引来了保利发展，最终都顺利成交。

不得不说，上个月刚花111亿拿下天河临江大道地王，这个月又能拿出约60亿资金包圆琶洲；

侧面凸显出，保利发展具备充盈的资金面，及稳健的运营策略。

并且，琶洲南3宗宅地，作为琶洲南拓建设的排头兵，具备明显的开荒性质；

而保利发展，恰巧又是开荒琶洲的主力军。

从保利国际广场，琶洲村旧改，到保利广场、琶洲四季，琶洲1.0-3.0时代，保利都贡献了不可磨灭的力量。

此次，保利发展拿下琶洲南低密地块，相比也将推出全新的改善产品，启幕琶洲4.0人居时代。

金融城浪奇地块

4.7万/㎡地价，珠实联合体拿下

金融城东区地块，跳水归来。

地块占地面积仅约16881.76㎡，总建面约81620㎡，涵盖住宅、商业等多业态。

原本在年中便已上架，但应高达42.4亿的起拍总价，让一众房企望而却步，临拍前惨遭撤牌。

这次回锅上架，也有不少变化：

一是，起拍地价大幅跳水26.4亿；

此次地块起拍总价仅16亿，起拍楼面价仅1.97万/㎡，这成本，哪家房企看了不香。

但相对的，地块住宅容积率由4.59提高至4.83，还需配建中小学，及22.4亿的市重点工程。

折算之下实际楼面价约4.7万/㎡，相比上次挂牌，地价也便宜了约8000+元/㎡，让步很大。

二是，地块土壤修复限制消失

此前出让公告中的“竞得人须承担土壤修复工作”，在此次上架后已被删除。

根据此前的修复方案，也能为房企变相减负约8936万的预算。

最后，该地块被珠江实业+广州城投+华润置地+南沙交投四家联合体，以底价摘得。

未来，将建成集中商业+江景大平层的高端项目，为金融城天际线再添一笔靓丽的妆点。

荔湾河柳街地块

越秀“广府系”，配建华侨小学

荔湾河柳街地块，是今年8月调规出的新宅地，也是老西关罕见的改善型地块。

地块总面积约21928.611㎡，总建面约22227㎡，容积率约3.5，成交楼面价约2.75万/㎡。

地块的先天优势明显，自身规划了一所24班中小学用地，且早已官宣办学主体——荔湾华侨小学。

作为荔湾Top5的小学，天生有着强学位的加持，周边还有5号线西场站0换乘直达珠城CBD，学铁商齐全。

但这块地的短板，也出在名校身上。

约1.58万方的计容建面，需要留给教育及道路建设，留给住宅本身的，仅有约6350.66㎡。

约莫2栋高层的货量，变相提高了实际楼面价，也压缩了开发商的利润空间。

折算一下实际楼面价，高达9.6万/㎡，讲真，一般开发商碰见这地价，基本算不过账。

好在，最终被越秀地产顺利拿下，趁着土拍势头推出全新的越秀“广府系”新品。

据悉，将推出实用率超130%的新规产品，为西关带来全新的迭代生活；

此外，此前越秀拿下的广纸314地块，也同属“广府系”，同样值得期待。

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5宗土地各归其主，81.1亿叮当入账。

不仅是今年广州土拍少有佳话，愁了一个月的土发官方，也能好好松口气了。

诚然，今年以来广州土拍不佳表现，让市场质疑声不断走高。

即便临江大道刷新天河“地王”价格，在市场情绪低迷的当下，也未能激起双端的热情。

不过，冷静的市场也倒逼出多方博弈，给于出让方、开发商都带来了新的思考。

对于土地出让方而言，官方本着负责的态度，更加愿意优化调整地块规划、配套服务，前置解决各种地块潜在问题，提高净地出让标准；

包括此前推出的“电子保证金”，金融城东区起拍价格下调，琶洲南3地块道路优化等，无不在降低土拍准入门槛及房企竞买成本。

对于开发商而言，冷静的情绪有更多的空间可以审视市场，即时调整拿地战略，优化资源配置，留足资金，去向优质地块发起挑战。

一切的一切，都为了成就更加稳健、长线的市场。

最后，明天也还有两宗重磅地块将拍。

一宗，是越秀大道中地块，作为时隔4年，越秀再次挂牌的宅地，官方也搭好了台，唱足了戏。

为地块周边的杨箕小学，直接搬来了广铁一中教育集团，一年调整期，未来收楼业主小孩，大概率能直接享受。

同时，毗邻珠江新城西区，直接享受广州最豪华的CBD级城市配套。

地块总建面约18016㎡，扣除5000㎡消防站配建，折算下来实际楼面价约4.6万/㎡。

从摸查来看，某Y开头国企已有意向拿下，明天拭目以待。

另一宗，则是禺山大道南侧地块，今年8月份调规后才上架的地块。

地块占地约36358.96㎡，总建面约61000㎡，容积率约2.0，妥妥的改善素质。

老市桥周边配套成熟，潜藏着不少改善买家，要是产品到位的话，估计去化也不会太难。

明天土拍，能否再为市场续上一针强心针？

我们拭目以待。