经济大潮一波接一波,咱们国家的一线城市房产市场最近可是迎来了一波强劲的回暖潮。这回暖的势头,就像一阵风暴,迅速在全国蔓延。到今年9月30日,全国已经有超过半百的城市出台了提振房地产市场的政策。北京、上海、广州、深圳这些一线城市在这波回暖中打头阵,购房政策进一步松绑。杭州、成都、温州、济南这些二线城市也不甘落后,积极参与市场振兴。特别是天津,直接取消了购房限制。政府的好政策,就像春风一样,给市场带来了正能量。
记得10月17号那天,住建部的倪部长在新闻发布会上说,房地产市场经过这几年的调整,现在已经开始站稳脚跟了。9月份的大会上,领导们也明确表示,要稳住房价,这个决定做得既坚定又给力。大会结束后,一线城市就用实际行动给出了回应。深圳新政策出台21天后,二手房成交量比之前多了将近两倍半。上海这边,买房限制一放松,10月13号那天二手房的成交量就超过了1300套,一个月下来成交量都超过2万套了。广州全面放开限购后,新房认购量蹭蹭往上涨,10月21号之前就比9月多了差不多一半。广州的二手房市场也是火得不行,10月7号到13号那周,成交量都翻了一番多。
这些数字让人眼前一亮,说明大城市的房子市场还在持续升温,政府的救市政策也开始见效了。但是,和这些大城市的热闹相比,咱们国家的小城市和县城的房子市场,就显得有点冷清了。
三四线城市的房价跌得让人心疼。从2021年下半年开始,这些地方就算是用尽了各种办法想救市,可房价还是像坐滑梯一样往下溜。为啥会这样呢?说白了,这些地方的经济实力不够强,产业发展不给力,撑不起房价的大梁。以前,拆迁给钱和城市扩建还能让房价涨一涨,但现在人少了,房价也就跟着蔫儿了。
拿山东的临沂来说,前几年那房价涨得真是让人眼红。2016年那会儿,城区的房子均价也就5000块左右,可到了2017年,一下就涨到了快7000块一平米,翻了一番。再到2020年,房价都破万了。这一路涨,跟土地涨价、炒房的和买房的人都有关系。但后来,房价就开始大跌,经济不行、人跑了,大家对未来也没信心了,房价就掉了差不多四成。
温州的房价在2018年到2021年间也是涨得猛,尤其是学区房。2018年开始,学区房价格就跟脱缰的野马一样,到了2019年,好学区的房子几个月就飙到了200万以上。2021年,学区房价格更是冲到了天际,有的房子单价都超过了12.5万。可好景不长,那些曾经值400万的房子,现在200万都卖不出去。温州这房价的起伏,也是很多小城市的一个缩影,钱来了又走,像流水一样。
三四线城市的房价下跌,其实是经济、产业、人口这些都出了问题。这几年,这些城市的房子建得太多,卖不出去,库存压得慌。据易居研究院的报告,到7月份,全国百城的新房得卖两年多才能清空,这在小城市里压力更大。特别是三四线城市,新房得卖将近三年,市场上这么多的房子,谁心里不慌啊。这么多库存,不仅占用了钱,也让市场变得更不稳定了。
政策的推动力无疑是强大的,但在房地产市场,实际效果往往与预期有所差异。一线城市凭借其丰富的资源、优质的教育和医疗条件,以及明显的城市溢价效应,一旦政策到位,需求便迅速爆发。然而,对于大多数三四线城市来说,短期内要想实现逆转似乎并不容易。三四线城市的产业和经济,那真是一言难尽。这些地方干的事情太单一,不像大城市那么多花样,发展自然就受限。比如山西,以前就指着旅游和挖煤活着,这产业能不单一吗?单一就撑不起房价。再看看人口流失,这问题也挺棘手的。近几年,三四线城市的人口是越来越少,反观一线和二线城市,人却是越来越多。这就好比日本,全国人口减少,但东京这样的大城市却越来越热闹。还有,三四线城市在形象、文化魅力和创新力上,跟一二线城市比起来,差得可不是一星半点。这些短板让城市发展后劲不足。
这些因素一综合,三四线城市的房价自然就往下出溜。咱们国家经济好,楼市也跟着火,但要是楼市火是因为经济好,那这火就是虚的。说白了,没有实实在在的产业和经济支撑,楼市的热闹就是昙花一现。有些地方得清醒点,产业不行,房价咋能上得去?像厦门这样的二线城市,房价也在跌,不就是因为产业不够硬核吗?但话说回来,我对那些大城市中心的房子还是抱有信心的。时间长了我看这些房子还得值钱,毕竟大城市底子厚,能吸引人,房地产市场长远来看还是有搞头的。