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“降利率，降首付”一连串的“催买房”政策，并没有生产国家满意的去库存效果。

根据国家统计局10月18日公布的数据，截至9月底我国新房待售面积多达73177万平方米。如果再加上正在施工的商品房，商品房库存还有将近56051万平方米的增长空间。

房子卖不出去不仅房企债务压力无法化解，甚至连地方财政也会吃不消。

财政部在10月12日举行的新闻发布会上，推出了多项救市政策，比如发行专项国债收购库存房，鼓励地方部门增加土地储备，加快老旧城区改造等一系列政策都将在明年逐步生效。

那么，2025年楼市会出现什么新趋势呢？

一、全面开放的新时代

如果现在还有人告诉你限购政策可以利好房价的话，你可千万不要相信这种过时的言论。

在9月30日广州全面解除限购以后，“一线楼市排队买”的信仰已经被打破，京沪深楼市全面放开也只是时间问题。事实上一些“聪明资本”，已经开始提前布局应对全面解除限购的政策冲击。

综合多家媒体报道，10月28日李嘉诚旗下的和记地产集团，按照七六折的“跳楼价”将位于北京朝阳区东四环的“御翠园”项目，摆上了“货架”。

御翠园可不是什么“鸡肋楼盘”，它是李嘉诚在2001年斥巨资拿下的姚家园精品板块，属于北京国贸商圈的高端房产。

习惯了捂盘惜售的李嘉诚，过去20多年来一直没有出售御翠园的打算，直到2023年这个项目才传出了取得预售证的消息。

虽然御翠园的工作人员表示只有50套特价房可以享受七六折优惠，并且这些特价房的均价不低于每平方米7.5万元，但是一个捂盘惜售了20多年的项目用这种“促销博眼球”的方式开盘，完全可以说明李嘉诚并不看好御翠园的销售前景。

谁都知道一线楼市有“遥遥领先”的配套资源，为什么李嘉诚还要这么着急地套现呢？原因很简单，大部分房企并不是只在京沪深这些核心楼市有项目，开发商必须统筹考虑全国范围内的资金压力。

就拿李嘉诚的和记地产集团来说，它在全国20多个城市有项目。在大部分二三线楼市销售遇冷的情况下，李嘉诚需要适当抛售一些一线楼市的项目缓解资金压力。

在市场“无形之手”的推动下，京沪深等限购政策迟早会迎来全面解绑的那天。

二、多元化楼市到来

自从1979年广州启动全国首个商品房项目“东湖新村”以来，我国楼市一直在朝着“商品房一家独大”的一元化模式发展。

商品房确实解决了改革初期的住房供给不足难题，但是它引起的高房价、烂尾楼等问题也不容忽视。

在10月12日举行的新闻发布会上，财政部官方明确表示接下来将会通过旧改、棚改、收储等方式，加快全国保障房建设工作。特别让房企感到高兴的是，财政部已经决定发行专项债收购库存房，这些库存房最终将通过保障房市场变现。

相比过去单纯依赖商品房满足老百姓住房需求，商品房、保障房协同发展可以产生两个非常有效的利好刺激。

第一，增强国家解决楼市寒冬问题的能力。

目前全国有80多个城市在开展库存房财政收购工作，这项政策不仅可以缓解房企债务压力，而且还能够为商品房市场提供“政策底”。

众所周知，现在大部分城市都面临着不小的财政压力，在保工资、保民生都难以完成的情况下，地方部门很难持续扩大收储规模。那些出租或者出售的保障房，可以为收购库存房的城市提供一些财政收入，这样他们就能够继续执行这项救市政策。

第二，降低新市民定居成本。

相比给刚毕业的大学生发放购房补贴，保障房是成本更低的住房扶持政策。特别是在那些人口流出压力比较大，劳动力紧缺的城市，更应该用便宜的保障房吸引劳动力。

俗话说得好“人聚则财聚”，虽然保障房贡献的财税收入没法和商品房相比，但是只要保障房可以吸引足够大的新市民群体，地方部门就不用发愁前期投入如何收回的问题。

三、2025年买房忠告

很多朋友在看到国家“促进楼市止跌回稳”的表态之后，又有了跟着政策炒房赚钱的冲动。根据媒体报道，截至10月26日北京“银十”二手房成交量已经突破2万套大关，甚至还有“老破小”卖出了每平方米9万多元的高价。

有钱人投机炒房赔了也没什么大问题，但是对于绝大多数普通购房者来说，我们一定要考虑清楚以下三个问题。

第一，还贷能力。依据合同法有关规定，贷款人的月收入应该超过房贷月供的一倍。换句话讲如果你每月需要还4000元房贷的话，理论上你的月收入必须超过8000元。

前三季度全国法拍房数量又增加了57.5万套，这些法拍房的业主显然没有严格依照法律规定，评估自身的还贷能力。

第二，个人发展。虽然很多媒体都在炒作AI创造的远程工作机会，但是现在大多数工作机会还是和你家所在的位置有关。

那些冲动去鹤岗、个旧等网红城市买房定居的朋友，大部分都会在失去收入来源以后，贱卖掉自己的房产。

第三，宏观经济。在9月底股市暴涨的刺激下，国庆期间有很多朋友选择“买房炒股”，这说明股市、楼市之间确实存在“争宠效应”。在央行已经明确表示刺激资本市场回暖的情况下，房价走势很有可能受到股市的负面影响。

结语

降利息、降首付都没有改变老百姓的观望情绪，所以国家才会作出“发债收房”“发债储地”的重大决定。在楼市止跌回稳的过程中，我们千万不能产生投机炒房的冲动。

参考资料：

1. 国务院新闻办就“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况举行发布会

https://www.gov.cn/zhengce/202410/content_6981033.htm

2. 李嘉诚7.6折出售北京楼盘？销售人员最新回应！

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1814302379212513425&wfr=spider&for=pc

3. 成交已破2万套 北京二手房“银十”走热

https://finance.china.com.cn/house/20241029/6179571.shtml