潮新闻客户端 记者 印梦怡 蒋敏华 通讯员 傅乔一

刚刚，杭州今年第十九批次宅地挂牌。这是10月9日“杭五条”新政后短短1个月内杭州推出的第三批优质宅地，趁热打铁之心殷殷可见。

近期，杭州楼市利好频传。楼市新政后，杭州新房、二手房市场人气明显回升，市场预期也出现了向好的一面。10月22日，绿城经过一番激烈厮杀，拿下钱江新城二期最后一宗限房价宅地，杭州宅地楼面价新纪录——50717元/㎡也由此宣告诞生，进一步点燃了杭州楼市信心。

最新一批挂牌宅地共3宗，分别于主城区东新、萧山南部卧城、富阳富春湾新城板块。其中，作为南部卧城首宗低密宅地的蜀山单元XSCQ2707-30地块，备受市场关注。那么，该宗地块含金量如何？又是否会受到众多房企追捧？

蜀山单元XSCQ2707-30地块指标表

有地铁有河景，低密改善

堪称南卧天花板级产品

蜀山单元XSCQ2707-30地块位于萧山南部卧城核心，高桥路与向旭路交叉口，不仅临近地铁2号线曹家桥站，周边市心路、展晖路、杭金线等路网通达，出行十分便捷

市心路航拍 孙澜 摄

该地块的一大亮点是低密属性。容积率低至1.3，限高36米，后期大概率将打造以洋房为主的纯低密产品，与南部卧城目前以高层为主的在售产品形成明显差异。

中指研究院数据显示，南部卧城此前出让的宅地最低容积率为1.6，产品定位以刚需（小高层和高层）为主，仅个别楼盘通过高低配打造出少量洋房产品。

比如2023年5月23日拿地的保利恒尊·崇璟和颂府，容积率1.8，精装限价33430元/㎡，户型106-133㎡，规划5栋12-17F的高层。

2022年6月拿地的中天·拾光翠语，容积率2.2，打造的是楼层24-26F的纯高层小区，精装限价29800元/㎡，户型94-104㎡。

早年的一些项目容积率还要高，比如2021年拿地的兴耀枫翠岚湾，容积率2.6，户型96-125㎡；澜悦帝景湾和众安朝阳8号的容积率，分别是2.5和3.03。

基于容积率上的巨大落差，该地块后期产品可针对区域内改善需求推出大户型产品，与区域内前期产品形成较大的代际差，从而占据更主动的市场地位。

当然，对于一个改善产品而言，仅仅低容积率是远远不够的，还需要优质的资源加持。地块北侧和东侧均为河道，后期可利用这一水景资源优势打造水系景观，从而为产品加分。

限价全面取消之后，品质溢价将会重现市场。该地块的低容积率以及地铁和水系景观资源，将为后期的品质兑现提供先天优势。可以毫不夸张地说，该地块入市后将成为南部卧城天花板级别的改善产品。

地块周边配套图（制图：孙澜）

房价友好，配套齐全

宜居价值得到市场认可

纵观杭州楼市，南卧虽然算不上大热板块，但由于房价亲民、居住氛围渐浓，且成长性有目共睹，一直以来是很多新杭州人首选的置业板块之一，同时也扮演了滨江、钱江世纪城、萧山城区等区域外溢承接板块的角色。

萧山开元广场航拍 孙澜 摄

在市场最热的2021年，南卧楼盘也曾一房难求，中签率低至10%以下，个别楼盘甚至跻身限售5年的行列，市场热度可见一斑。随后几年市场虽有调整，但总体上南卧供需关系较为合理。

南卧人居价值的提升，离不开近年来接踵落地的各类配套。医疗方面有浙大二院总部这样的重量级医院，实现医疗资源大跃升，并且在日后还会产生集聚效应，吸引相关配套的医疗资源涌入。

地块周边分布有萧山城市文化公园、萧山开元广场，与南都小学仅一路之隔，通惠小学、通惠初中、萧山十一中等学校也均在两三公里半径之内。

中国传媒大学附属通惠小学 孙澜 摄

南都小学 孙澜 摄

地块周边分布有汇宇和庭、恒大帝景、天香华庭、新南郡嘉苑等小区，城市界面较为纯粹，居住生活氛围浓厚。由于看好板块发展潜力，绿城、滨江、万科、龙湖、保利等品牌房企均在南卧开发过楼盘，也在一定程度上奠定了南卧的品质基础。

地块距地铁2号线曹家桥站约600米，地铁出行较为便捷。经高桥路、晨晖路和风情快速路，与钱江世纪城、钱江新城、滨江区核心区域的车程均不到半小时。这样的车程距离，有利于项目吸引更多在杭州其他区域就业的购房人群。

新南郡嘉苑小区航拍 孙澜 摄

地铁2号线曹家桥站 孙澜 摄

尤为值得一提的是，地块位于蜀山街道行政区域内，按照萧山区最新的房票安置政策，征迁家庭持房票购买新建商品住宅可获得10%补助。随着“城中村”改造在全国范围内重启，萧山征迁规模也将在未来一段时间内逐步扩大。这也意味着，该项目后期销售过程中将充分享受这一政策红利。

此外蜀山街道近年来常住人口加速流入，10多年间人口总量翻了一倍多，目前已突破13万人，且以来自五湖四海的中青年为主。人口的巨大红利，也将成为区域内改善需求提供巨大支撑。

也就是说，在房贷利率逐步下行、市场预期好转的大背景下，在房票安置政策拉动以及区域内改善产品缺失的市场环境下，房企如若在后期开发过程中选择在品质上做点加法，销售价格或有希望站上35000元/m²（此前板块内高层项目最高限价为29800元/m²，洋房产品售价33500元/m²）。

若此，相比21000元/m²的住宅起始楼面价，房地价差14000元/m²，预计毛利润率10%左右。考虑到该地块体量较小建筑面积仅1.48万m²（按套均户型面积200m²计算仅约150套房源），去化压力不大，将会对房企产生较大吸引力。

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