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LPR迎来5年内最大降幅，各地房贷利率再度迎来调整。而在取消房贷利率下限的广州，有银行首套房商贷利率最低可达2.6%，出现了与房贷公积金利率倒挂的现象，银行也不得不做出相应调整，也引发市场对住房公积金贷款利率下调的呼声。

10月24日上午，有广州的贷款人接到银行通知称，收到要求商业利率贷款不能低于公积金利率贷款。对此，广州多家银行确认上述情况属实。

一家商业银行个贷部门负责人表示，该行房贷利率根据客户资质情况，定价为LPR减100BP，或LPR减95BP。10月21日，最新贷款市场报价利率（LPR）公布前，LPR减100BP为2.85%，LPR减95BP为2.9%。

但随着最新LPR报价，LPR减100BP为2.6%，LPR减95BP为2.65%，均低于2.85%的公积金贷款利率。“此前的合同签订为LPR减100BP的客户，我们只能按照2.6%执行。但随后新签订的客户，只能按照不低于2.85%执行。”一家商业银行个贷经理称。

多地首套房贷利率步入“2字头”

10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年10月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.10%（前值3.35%），5年期以上LPR为3.60%（前值3.85%），均较此前下降0.25个百分点。据统计，今年以来，1年期LPR已累计下调35个基点，而5年期以上LPR累计下调60个基点。

10月LPR报价下调是年内第三次下调，且下调幅度为2019年LPR改革以来最大。

按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，本月LPR下调之前，利息总额为687709.64元，月供为4688.08元，此次LPR下降25个基点之后，利息总额为636723.26元，月供为4546.45元，相当于全部利息大约节省5.1万元左右，月供减少142元左右。

各地新发房贷利率跟随最新LPR密集调降，从一线城市来看，调整之后，北京、上海、深圳首套房贷利率3.15%，二套房贷利率为3.35%或3.55%。

据不完全统计，目前除北京、上海、深圳以及少部分二线城市外，大部分城市的首套房贷利率步入“2字头”。

9月底多个城市松绑限购限贷等政策，10月楼市全面大涨由“银十”变为“金十”。一位佛山房企销售人士称，佛山个别银行的首套房贷利率低至2.7%，200万左右的房子按15%首付贷款30年计算，即便是全商贷月供也仅约7000元，“比房租多一点而已。”

倒挂严重，公积金利率或降

近几日，地方房贷利率大面积跟随LPR下调，“破3进2”成为普遍现象。值得注意的是，越来越多城市的商贷利率突破了住房公积金利率的下限，利率倒挂的现象愈演愈烈。

作为房贷“天花板”的北京、上海、深圳，首套房贷利率已经低于五年期以上住房公积金贷款二套房利率，其余城市的首套房贷利率朝着五年期以上住房公积金贷款首套房利率进发。

二三线城市也持续下调房贷利率，福州首套、二套房贷利率为LPR-65BP，即2.95%；太原首套房贷款利率为3.00%，二套房贷款利率为3.30%；佛山首套房贷利率为2.95%，即LPR-65BP政策，最低可以申请2.9%；另外，长沙、武汉、杭州首套房贷利率在此轮LPR下调后也均降至2.95%左右，商贷与公积金差距进一步缩小，长沙公积金首套房贷利率分别为2.85%

值得一提的是，广州的房贷利率一直低于其他一线城市，乃至部分二三线城市。根据第三方平台房卫士数据：包括国有大行在内的大部分银行主流首套房贷利率为2.85%，即LPR-75BP。

同时还有部分股份制商业银行开始全面发力广州的住房按揭市场，房贷利率一降再降，部分股份行首套房贷利率已低至2.65%，即LPR-95BP，甚至低于此前房贷利率一向垫底的外资行。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，从倒挂情况看，目前部分城市首套房的房贷利率为2.85%，最低可以做到2.6%。而公积金贷款利率现为2.85%。若此类政策后续推进，那么公积金贷款的“性价比”几乎就很少了，商业贷款将比公积金贷款更为划算。

严跃进认为，公积金贷款利率预计还有进一步下调的可能，尤其是目前差异对比下。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州房贷利率不断往下走，有政策驱动银行成本下降的原因，不能忽视其中的恶性竞争或恶性内卷的因素。应该形成利率调整的稳定规则，阶段性的利率水平，应该由监管政策（比如LPR水平、存款准备金率）、公开市场利率和无风险利率、存款利率等来综合决定。

他同时表示，公积金贷款利率需要调整。过去公积金贷款利率和商贷利率大概有两个百分点的差距，但由于存款利率下降，准备金率下降，公开市场操作利率下降等，导致按揭贷款利率下降的幅度比较大，现在二者的差距已明显收窄。

下一步需要下调公积金存款利率，来驱动公积金贷款利率下调，从而保持和商业性贷款利率至少一个百分点的差距。

据统计，2015年之前，公积金利率变动较为频繁，步入2022年以后，公积金利率仅调整了2次，其间LPR下调了6次之多。

李宇嘉认为，未来房贷利率大趋势往下走，但要分阶段和受政策调控影响，与银行的资金成本、运营管理，风控制度等密切相关，不能出现恶性竞争。

（张雪梅综合自南方日报、财经网、第一财经、央广网、新浪财经等）