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(本文转载自公众号杭州楼市动态,作者浩老板,凤凰网房产已获授权)

奥体地王

奥体望阙南今日挂牌，地价3.6万。无论在当下，还是未来，奥体的地王是板上钉钉了。

相比于望阙的起拍楼面价有20%的涨幅，来源于大家长的背书，信号就很明显了：奥体就是来领涨的。

虽说放开限价，不意味着杭州普涨，但一些板块本就是在有意缔造倒挂、刻意维持摇号热度。既然都放开限价了，肯定是往上反弹的。

而楼面价是房价成本的最大占比，楼面价从3.6万拍，奥体新房没有理由不涨。

奥体地价有了明显涨幅后，萝卜干的土地才能变得金贵，市北、宁围等地才能水涨船高。

能不能竞争杭州地王

杭州名义地王要追溯到2016年的凤起潮鸣，它的楼面价在45368元/方。

当然迈入限价时代以来，像望江、钱二其实已有多宗宅地楼面价在4.5万/方上下，它们的新房限价是在7万/方以内。

那么望阙南的如果能以7-8万/方来预售，且能实现高周转，那么竞争一下杭州地王非常简单。

问题就变成在开发商眼里，望阙南这宗地能在短周期内卖到7万/方以上吗？

这个问题先得看望阙南的综合位置，三面环校，没有优越的城市景观资源，虽说离杭州壹号院不远，但毕竟是杭州壹号院的IP显赫，很难复制。

当然有人说奥体首宗不限价的地，未来3.3米层高、餐客厅大理石铺满，把大平层的那一套搬到住宅来，那也是相当稀缺的。

这倒是没错。

问题变成了，奥体在半年内是否只推这一宗地？若是奥体供应量也上来，搞个3-5宗，那望阙南也没有了笑傲奥体的定价权了。

比如说钱塘湾未来总部基地，亚运村口，就有大量的“闲置空地”，直到现在还没有出规划。

在望阙南这宗地商改住前，纵观奥体-钱江世纪城的用地性质变更，是非常克制严谨的，会以住宅-商业指标互换平衡，而望阙南是很直白的商改住。

那么但凡有空地，能改成住宅的前提下，就有可能摇身一变为住宅。

所以望阙南的地价成为杭州地王一事，倒是有理论上的可能，但不能说在土拍前就信誓旦旦，那是过于乐观了些。

望阙南的开盘预期

天下武功唯快不破，这在限价时代下，是至理名言。

因为一宗地横竖都是卖一个价，早卖必然是比晚卖合适，所以就有了限价时代下的高周转。

那么在不限价之后，是趾高气扬得卖天价慢慢卖成现房，还是稍快一点能在一年内卖个大概，我更倾向于是后者。

首先，望阙南没有必要开盘就售罄，那显然是卖便宜了。

但它也没有必要开盘当天就只能卖个一两成，这么搞拖长了战线，也不利于回笼资金。

这段时间文教的现房锦绣公馆，据说综合成本已经达到了9万/方。那早个两年，成本线就是在8万 ，再早个两年可能是7万 。

其实也与二手房东的卖房周期是相同的，二手房也是不限价的。有些房东是要交付就卖，有些房东是等个2年在卖。

有可能是等两年再卖价格更高，但未必利润率高，原因在于2年的持有成本、资金利息是一直在付出的。

这也就是说早卖的价格，没有晚卖来得高，但更有效率。

所以，望阙南未必能以超高价开盘，而是以一个相对能被市场接受的高价开盘，6.5万-7万是一个合理的预估值。

对望阙南顶跃的期待

在限价时代下，摇号时代最贵的k11两套顶跃、亚运村久负盛名的日耀之城465方顶跃仅有四套。

当时觉得晓风明月会有顶跃，实际上是个冠。

为什么顶跃在限价时代下稀缺，因为限价不仅仅是限均价，还有最高单价。最高单价一般就均价的1.1倍。

那么做顶跃就没有了意义，多花钱给业主做嫁衣。

限价放开后，顶跃就有机会实现对凤凰层（次顶楼）的超越。

在有超高视野与稀缺户型的加持下，可以是对均价的遥遥领先。

说不定，还真能卖个两位数。