所谓的破发，指的是买到的新房，还没有交房或者交房后卖出，能卖出的价格已经比先前的买入价低了。

因为二手房价格不断的下行，合肥一些热门二手房价格开始破发。然而在滨湖省府板块，也罕见地出现了次新房破发现象。

NO.1｜壹

本金亏损64万

滨湖省府次新房破发

近日，滨湖区招商臻境有业主发布一套高楼层房源，建筑面积143.02㎡房源，3室2厅，售价379万元，单价约26500元/㎡。

有中介爆料该房源购入成本价443万，现在挂牌价379万，相当于本金亏损64万元。

网友：这价格应该还是卖不掉

面对，房东割肉销售行为，有网友发出疑问：为何要这样伤害自己？买了不住。

也有网友表示：这价格应该还是卖不掉。

也难怪有购房者发出感叹：相当于房东亏本，帮人低价买到现房！

招商臻境挂牌价坚挺

当然，这不排除房东因为其他原因需要资金周转，而拉低价格促进成交。

据链家二手房平台数据显示，招商臻境目前有4套房源待售，项目挂牌均价为37061元/㎡，其余3套房源远远高于上文房东挂牌价。

NO.2｜贰

刚交付就破发

合肥16个次新房亏惨了

除了上文房东割肉销售的行为，合肥不少楼盘出现刚交付就破发的情况。

近日，统计2023年底至今合肥市区交付的楼盘，备案价均价与挂牌均价的数据（数据房管局、链家），详情如下：

通过不完全统计数据来看，2023年底至今共交付楼盘约42盘，在链家二手房平台有挂牌行为的楼盘共26盘。

其中，挂牌均价低于备案均价的楼盘有16盘，超半数房源都跌破备案价。挂牌价下跌最多的是世袭庄园，比备案价下跌约22.08%；

考虑到世袭庄园的特殊性（烂尾复活、四度改名），重点看下跌幅第二的文一朗书轩。

目前仅有一套房源挂牌，挂牌总价119.8万。

参考文一朗书轩90.23㎡的低楼层户型，备案价在144-154万左右，一套房纸面亏损也在24-34万左右。

高于备案均价的有10盘，其中置地汇金商务中心挂牌价上涨最多，比备案价上涨约46.93%。

NO.3｜叁

一年时间下降58万

破发价格依然不断探底

那么，频频“破发”的新房小区，房源出售会更容易吗？

答案自然是否定的。

买方市场下，破发价格也难卖

据链家二手房平台数据统计，合肥在售二手房113779套。

随着新房供应量增加和二手房房源充足的挂牌量，市面上可选的房源更多，当前还是“买方市场”。

据中介工作人员，在供大于求的楼市环境下，“破发”的二手房尽管极具性价比，但也很难脱颖而出。尤其是这些次新房，市场上没有成交案例，买卖双方博弈相当持久。

“买涨不买跌”的心态

比起2024年上半年，不少“破发”的楼盘价格还在下滑，很多购房者也更愿意等一等，不想买房买在了“半山腰”上。

例如滨湖区的金鹏壹品天成项目，项目备案均价为20361元/㎡。

103㎡户型的房源从2023年5月，成交单价为22265元/㎡，到2024年3月份，降至18893元/㎡，价格已经破发；但是到9月底，成交价格继续下降至16665元/㎡。

总价从2023年5月的231万到如今173万，一年时间下降约58万。

来自新房市场全方位的“背刺”

随着合肥计容新规、四代住宅等政策规划落地，别说次新房、二手房，很多还未入市的纯新盘，在产品设计上都存在代差。

另外，合肥很多新房都有全民经纪人、渠道分销等政策，且大多数楼盘的佣金都在5万/套，部分房源甚至达到10万/套。

与此同时，随着新房折扣幅度的加大，部分楼盘下探到75折、7折以后，这些新房价格已经接近甚至低于周边同档二手房，有了价格优势，也让不少二手房客户再次回流到新房市场。

NO.4｜肆

待入市次新房还有20盘

二手房卖方竞争加剧

此外，此前还统计过，合肥年底还将有20个项目待交付，加上前文还未挂牌的16个项目，也就是还有36个次新房项目加入二手房市场。

届时，二手房卖方之间竞争加剧，不管挑选余地还是议价空间都会有所增加，对急于买房自住的购房者来说，也是一个好消息。

结 语

通过盘点这些楼盘发现，不是所有的热门板块、楼盘，都会稳涨。即便曾经红极一时的楼盘，也有很多房价多年不涨甚至还要亏本卖。

在次新交付频繁破发、跌破预期后，合肥楼市逐渐告别投资时代，回归自住时代。

自住为王的时代，买房当然要从自身的需求出发，再结合地段、产品品质、户型，生活配套等来综合选择。