众所周知，我国从1998年就开始启动第一轮房改。自此之后，我国房价就像脱缰野马一路向前。从刚开始时每平米不到2000元，涨到2021年最高时每平米1.1万元。而一线城市平均房价从刚开始时每平米3000元，涨到最高时6-7万元。事实上，只要在本世纪初买上几套房子的人，现在都已经实现了财务自由。

但从2021年下半年开始，国内房价就进入到调整的周期之中。先是像涿州、燕郊、大厂、廊坊、香山等环京三四线城市房价率先出现大跌，之后像郑州、天津、武汉等二线城市房价开始调整。而在进入到2023年之后，北京、上海、深圳等一线城市房价也进入到下跌的周期之中。一线城市房价只涨不跌的神话已经破灭。

导致房价进入到长期下跌周期的原因有三个：第一，房地产调控政策开始发酵。我国早在2016年就开始调控楼市，就是为了打击炒房需求，遏制各地房价的过快上涨。而到了2021年，国内房地产调控高达650次。受此影响，国内房价就开始进入到长期调整的趋势之中。显然，在经历了楼市长期调控之后，各地房价进入到长期调整周期，也就不足为奇了。

第二，在经历了20多年房地产繁荣期之后，国内人均住房面积从之前的6-7平米，到现在人均超过了40平米。资料还显示，我国已经有96%的家庭拥有1套房产，其中拥有2套房及以上的家庭占比高达41.5%。

这意味着，该买房的家庭都已经买了房子，房地产市场趋于饱和，现在刚需和改善性购房需求越来越少。显然，在楼市“供远大于求”的情况下，房价进入到长期下跌通道，也就在预料之中了。

第三，受到疫情影响，很多人收入减少或失业，并且对未来收入增长预期持谨慎的态度。所以，现在居民的收入已经支持不了当前的高房价。同时，人们买房也越来越理性了，不会再像过去那样冲动买房，而是会根据自己的实际情况来决定是否买房。正是因为，居民买房能力被削弱，以及购房趋于理性，所以房价下跌也就在所难免了。

那么问题来了，5年后，现在200万的房子还能值多少钱？对此，独立经济学家马光远之前曾用了“2句话”就说清楚了。第一句话：房地产作为中国最好的投资品的时代已经结束了。第二句话：未来房子将逐步回归到居住属性。

前一句的意思是，将房子作为投资品的黄金时代已经结束，房价未来已经没有上涨的空间。后一句话的意思是，未来房价将去泡沫化，并逐步跌回到合理的价格区间，与当地居民的收入挂钩。也就是从之前的投资属性，逐步回归居住属性。

实际上，马光远这二句话的意思就是，现在值200万的房子，5年后价格不仅没有升值空间，反而还会远低于当前的价格。而我们也会非常赞同马光远的看法，主要从二个方面分析：

一方面，现在一、二线城市200万的房子，基本上都是老破小，而老破小的房子将来也会越来越不值钱，最终会沦为贫民窟。另一方面，多数三、四线城市里200万的房子，也会越来越贬值。因为，这些城市产业结构单一，人口流出大于流入，像这些城市的购房需求将长期低迷，价格也将逐步走低，甚至还会有价无市。