9月26日，提出促进房地产市场止跌回稳，释放强力“稳地产”信号。10月17日，五部门联合发声，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”，包含四个取消、四个降低、两个增加。

这些信息前几天大家都看过了，后面还要看具体城市的落地情况，这里就不赘述了，今天我们来聊聊合肥楼市现状。

1、二手房市场（引用贝系数据，不代表合肥所有成交）

2022年，合肥市区贝系一共成交了约21355套住宅，月均1780套；

2023年，合肥市区贝系一共成交了约24964套住宅，月均2080套；

2024年1-9月，合肥市区贝系一共成交了约18986套住宅，月均2110套；

从上面的数据看，2024年月均套数是高于2022和2023年的。

10月在一系列积极信号的加持下，根据贝壳每日指数显示，截止18号，销量已经突破1500套。如此一来，2024年全年的销量有望超过2023年。

2022年-2024年，无疑是市场下行的几年，但在投资客退场、改善观望的市场下，二手房销量不跌反涨，反应合肥存在的大量刚性需求。

根据官方发布的数据显示，2023年，合肥常住人口985.3万人，较2022年增加21.9万人，增长2.3%，较2020年增加48.3万人，较2013年增加181.3万人。

其中，2023年迁移来肥人口占比超九成，全市迁移净增长人口20.1万人，位居全国第一。新增参保大学生更是超35万人，同比增长16.7%，创历史新高。

与之相对应的是合肥的“逆袭”：2005年合肥GDP排名全国75位，2023年跃升至20位，是全国经济增速最快的城市之一，光电显示、储存芯片、新能源汽车等产业在国内的均保持领先地位。

人口的不断流入和经济的快速发展，为合肥的房地产市场注入了稳定的需求动力。

当然，不可否认的是2022年-2024年二手房销量虽然稳中有涨，但价格是在下跌。

2022年成交均价1.82万，2023年1.77万，2024年1-9月1.55万。

今年的降幅从数据上看更是非常明显，不过客观的来说，一方面是房价确实在下滑，另一方面是成交房源以刚需为主，也拉低了均价。

从近几个月数据来看，随着二手房价格的泡沫被极大挤出，很多小区已经到了降无可降的地步，波动已经很小。如果接下来几个月，市场能够保持稳定，二手房价格有望回稳。

2、新房市场

目前国内的房地产市场已经由“增量时代”转向“存量时代”，合肥也没有例外。根据世联行数据显示，合肥2021年市区成交了59653套新房，2022年市区成交了38746套新房，2023年市区成交了34266套。

从2021年之前新房销量明显高于二手房，到2022年开始，二手房的销量已经开始逐渐超过新房，进入存量房时代。

2024年的差距还在进一步拉大，如2024年9月，合肥市区住宅的网签数据是1125套，二手房市场仅贝系就有1600多套，合计成交有5000多套。

从最近十年新房户型成交结构，也能印证这个变化。新房市场更多地着力于满足改善需求，改善型需求的增加也推动了新房市场的产品升级。

当下的合肥新房市场处于新老交替阶段，其中既有新老产品，也有新老计容。

其中新老产品交替，大概可以分为竞品质前、竞品质后和不限价三个阶段，目前市场上各个阶段的楼盘均有在售。

新老计容对于买房人而言，最重要的得房率，普遍有10%-15%以上的提升，接下来随着产品升级，还有望上涨。

新房市场整体的一个趋势是产品越来越好、得房率越来越高。而且随着新计容楼盘的备案，价格也没有上涨，算是变相的稳中有降。

目前合肥的新房市场，开始进入一个理性的时期，最直观的体现就是价格。

在新房与二手房的抉择中，价格是相当关键的一环，评估的标准就来自于二手房。早期楼盘面临次新房，甚至自家已交付二手房的冲击，品质没有多少差距。中后期楼盘虽然品质上有所提升，但在价差面前，也无法吸引买房人。

上半年之前虽然也一直在打折促销，但折扣一直较为保守。新计容楼盘上市后，力度纷纷开始加大，甚至一些热门区域和板块的楼盘，折扣都来到了7字头。价格回到“理性”空间后，均取得了很好的销售成绩。

“性价比”在接下来的楼市当中，当成为主流。

但性价比显然不存在豪宅市场，均价超5万、千万起步的招商玺，不足两月已经网签/备案70套。省府西的另一个豪宅项目越秀观樾，10月15日首开后，房企发布海报，宣布首开销售了4.5个亿。

可见合肥的豪宅市场，也存在的强大的购买力。类似的豪宅项目，也还会不断涌现。

另外很多区域的新房改善市场存在供需失衡的情况，如庐阳、蜀山主城就是典型，地缘性改善需求旺盛，但受限于土地资源的稀缺性，选择寥寥。

整体上看，当下楼市特征非常明显，二手房主要承接刚需，新房主要承接改善，分别满足不同的购房需求。

大家在买房时，可以根据自己的实际需求和经济情况，综合考虑二手房和新房的价格、品质、配套设施等因素，做出选择。