这几天，你是否刷到了“崂山金家岭新房单价一万五”的促销广告。

这种明显“反智”、拿众人当小白的低端营销，完全落伍了。

2024都快结束了，青岛楼市的玩法，早已变了！个别楼盘，怎么还沉浸在过去。

1、热销盘的几个共同点

最近几个月，森林公园、保利和颂为代表的市区降价盘成了众多自媒体的流量密码。

但是，这两个盘跌至1.7万—1.8万的时候，成交量大幅增加，成功实现了以价换量。

十月份，高新区的多个盘都有不错成交，而且都是存量盘，都是大幅优惠，加上政策刺激，刚需放心入市了。

需求从来没有消失，只是变得更加现实。

这是一个非常重大的变化。跟以前完全不一样了。现在的购房者，对房企信任塌方，不看“规划”，只看真实存在。特别务实。

拒绝“规划”的饼。像张村河的宏伟未来，下一个浮山湾（唐岛湾）等等，并没有百分百兑现。

理性思考占主流，不再盲目。不错房子➕价格实惠，才能热销。产品渲染的很好，但价格比周边其他楼盘贵很多，依然会遇冷。

管你是几百强企业，大牌房企的品牌优势荡然无存。这个趋势，是暴雷大企业“作”出来的结果。

相反，本地小规模企业，把产品做好，定价合理，一样能热销。比如，青特汇豪兰庭、通和启章等。

所以，十月份楼市有所复苏，有些楼盘尝到了甜头，但依然有一些楼盘毫无起色。

浑水摸鱼的时代一去不复返了。

2、挡不住的几个趋势

这几天，从国家到省里，再到青岛，各级政策层出不穷。利率、首付都有很大变化，税费、公积金等细节也有利好。

现在的购房者，段位在提高，楼市状态完全不一样了。

越来越多的人，选择降杠杆。最明显的就是这两年提前还贷的人多了很多。同时，正在入场的购房者，都在提高首付，尽量少的贷款。

15%的门槛，对于青岛楼市来说，政策意义大。

买房的动机也在改变。刚需、改善，考虑更多的是资产安全性。大家已经普遍接受房价的正常波动。躲避烂尾楼的能力，普遍提高了很多。

不再像过去，降价即闹腾。近期低调交付的多个盘，很少有被集中“闹”的。

还有一个趋势，对于楼市是否见底、何时见底，抄底机会等话题，大家普遍看开了。

从保值的角度看，房师傅对青岛楼市有信心。只不过买好房的难度确实增加了。

就连一些从业多年的地产人，也有进坑的例子。比如，两万八进世园、两万三买孤山学区房、一万七抄底星光岛。

你是否想过，最近两年，房价一定幅度的下跌，只是价值重估。目前，青岛部分板块已经出现了高性价比。

再看一下土地市场。上半年青岛新房成交量相对过去四五年下滑了，但上半年的土地供应一样大幅减少。

目前青岛新房市场最主要的是去库存压力依旧不小。下半年土地供地量继续大幅减少。

市区来看，老四方、东李和张村河是新房扎堆区域，也是成交主力区域，明年再去化一年，有望企稳。

个人预计未来两年左右时间，青岛市区会进入新的供求平衡。

3、等？还是冲？

在变化中捕捉机会，并非易事。国家层面，提及的商品房去库存，提高质量，已经是“明示”了。

第四代住宅已经陆续出现了。第四代住宅是一种新型的住宅产品，其主要特点包括“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”。

第四代住宅在同样的容积率限制下，通过不计容面积的增加，提高实际可售面积，为住宅产品带来更丰富的空间、景观、功能。

目前多个城市（包括青岛）出台建筑规划新规，以减少公摊面积、放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，鼓励房企打造第四代住宅。

第四代住宅为房企提供了更大的产品设计发挥空间，有助于提升住宅产品的吸引力，更好地满足市场改善性住房需求。

青岛今年拍的几个地块，包括之前没出规划的，有望逐步落地新一代产品。

比如，青特滨湖国际二期，就有你想不到的设计力。约160㎡的套四，赠送阳台及半封闭空间加起来，实得面积能达到约165㎡，相当于0公摊。

这对现存的、在售的存量新房，是一个致命打击。所以，大家看到了，有些楼盘拼命降价出货。

对于购房者来说，是买即将过时的优惠存量新房，还是等无公摊的新产品，确实得深思考。

房师傅认为：青岛楼市发展的成熟度依旧有待提高。留住年轻人，楼市很重要。房价友好、产品还得领先。

年轻人去到哪里，哪里才是方向。