乐居买房2024-10-18 09:38:21

最近市场热度回来了，除了市区和黄埔、番禺等项目喜报频出，增城的讨论度，也活跃了不少。

据增城融媒体中心数据，10月1日至7日，增城新房共认购966套，同比日均认购量增长达500%。

综合各区已公开的认购量数据看来，增城的认购量排到全市第一。

其中数据较好的板块依旧是新塘，像华润公园上城、山水合悦花园、金茂万科都会四季等，共计接待来访客户6535组，认购签约成交超过683套。

当然，这当中大部分都是以价换量的，最低总价不到100万元上车，X千元/㎡任选的项目，一抓一大把。

因为截至9月30日，增城新房库存已达超325万㎡，居全市首位，在没有任何新增的情况下，够卖3年。

这情况下，不卷价格，很难卖得动。

而价格战一旦打起来，最受伤的，莫过于踩错时机，高价拿地的项目了。

振业学府里，算一个。

单独拎它出来，因为它是到目前为止，新塘楼面价最高的宅地。

时间回到2021年4月26日，经过79轮竞价，深振业以7.3亿斩获新塘镇蝴蝶岭大道西侧18101206A20134号地块（振业学府里），溢价率高达40.38%，楼面价为15334元/㎡。

真不怪深振业“上头”，当时广州地市热火朝天，当天卖了24宗地，当中4宗摇号，收金超475亿元，一天就超过了广州今年以来的卖地金额。

如果可以重来，深振业大概希望自己拿不到这块地。

拿地后一年，项目已经开放城市展厅，宣传共有3栋楼，产品为建面约75-107㎡三至四房。

但展厅很快就撤场，市场上再没声音。

一般而言，久久不入市的项目，多是开发商在“暴雷”边缘，等待有人接手，像恒大阳光半岛、佳兆业·悦伴湾（山海合悦）就是很好的例子。

又或者像富力的花都文旅城中轴线八地块一，直接退地。

但振业学府里还真不是开发商的问题，拿地后它都在有条不紊地建设，早在2022年，三栋楼已经封顶。

它不入市，最大原因是遭遇市场下行，特别是2022年，与项目隔了一条马路的路劲·星棠开盘，参考均价1.9-2万元/㎡。（拿地楼面价12469元/㎡）

楼面价1.5万元/㎡的振业学府里，不卖个2.3万元/㎡以上，都很难保本，但卖这么高，又有什么竞争力呢？

于是它干脆把心一横：

再捂捂，等行情好点再卖吧。

结果大家都知道了，接下来的两年，是增城乃至全广州房价稳步下跌的两年。

眼看着再干等也不是办法，最终在今年7月，振业学府里的开售信息在朋友圈刷屏了。

只不过眼下的处境更加尴尬了，路劲·星棠部分提前交付，剩余现楼卖得比2022年更加便宜了，最低仅1.6万元/㎡。

周边的华润公园上城、金茂万科都会四季，也从原来的2万+，跌到1字头了。

所以，振业学府里开盘价定在了1.35-1.45万元/㎡之间。

别忘记，项目拿地价是15334元/㎡。

广州跌破地价卖房的项目不少，但首开就跌破低地价的，振业学府里应该是第一个。

有业内人士估算过，按照现在这个销售价格，项目保守估计大致要亏3-3.5亿元。

今年9月，项目还推出多套特价房，单价甚至最低1.2万元/㎡，比拿地价还便宜了3000元/㎡。

也许在项目看来，放越久，亏越多，倒不如早点卖了算了。

但从阳光家缘网签数据来看，项目去化也不理想，已批的192套货，只卖出39套，去化仅20%。

话又说回来，振业学府里的产品还是不错的，即使是新规前的产品，也做得比较卷。

像面积最小的建面约76㎡三房，做到单边户型，南北对流，在新塘比较少见。

而且户型还带独立入门玄关，相当于增加收纳空间，也增强了隐私性。厨房能放下双开门冰箱、客厅开间达3.4米......实用率不低。

现在该户型总价最低不到100万元，对刚需买家来说还是很友好的。

总的来说，振业学府里的失利，不在于捂盘这个决定，无论是哪个开发商拿了这宗地，什么时候开盘，结果都大差不差。

问题的根本，是当时市场情绪高涨，导致深振业误判行情，盲目入局。

令人惋惜的是，这样的跟头，深振业还栽了两次。

同样是2021年4月份，深振业击败击败保利、华润、中海、万科、平安等一众大佬，摇号竞得黄埔区HBPQ-A-6地块，楼面价高达27274元/㎡，成为当年黄埔地王。

一时间，都不知道深振业运气好还是不好。

地块后来被打造成振业天成，主打改善型建面约104-168㎡四房，于2022年9月入市，开盘参考均价4.7万元/㎡左右。

目前，项目在售参考均价已经降到4.3万元/㎡，降幅虽没有兄弟振业学府里那么大，但销售量却十分惨淡。

阳光家缘网数据显示，开盘以来，项目只卖了203套，去化33%。

在广州布局失利，连续两次拿下高价地，对深振业造成的打击可谓不小。

2023年，深振业集团实现的营业收入28.11亿元，同比下降24.03%；归属于上市公司股东的净利润亏损8.03亿元，同比下降291.28%。

这也是该公司归母净利润近二十年来的首亏。

2024年，情况也没有好转。

深振业集团发布的2024年半年度业绩预告显示，1-6月，该公司预计录得归属于上市公司股东的净利润亏损2亿元-3.5亿元，而上年同期，该公司还盈利848.82万元。

对于今年上半年预亏的原因，深振业集团表示：

一，基于审慎客观的原则，公司计提相应存货跌价准备；

二，公司房地产业务毛利率同比下降。

针对目前问题，集团总裁李伟对下半年工作强调“四个加快”：

一是加快去库存，全力冲刺年度经济指标；二是加快减亏处亏进度，全力提升经营效益；三是加快工作节奏，全力提升交付力；四是加快转型步伐，全力提升发展力。

这也能解释为什么深振业在广州的两个高价地项目，今年已经降价，加快售卖脚步。

随着市场稳步回温，振业学府里、振业天成产品力也都不差，相信未来还是有一定机会的。

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