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作者 | 王泽红

10月17日，国新办举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。

倪虹表示，多部门打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳，概括起来就是四个取消、四个降低、两个增加。其中，“两个增加”因提到城中村改造货币化安置而受到关注。

两个增加：一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。据调查，全国仅35个大城市待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有50万套。

二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷。

业内人士纷纷指出，棚改货币化重回房地产市场。

4万亿对现有“保交房”项目覆盖程度如何？城中村改造货币化安置是发放现金，还是房票等方式？一线城市是否出现止跌回稳信号？针对这些热点问题，连线专家了中国城市房地产研究院院长谢逸枫、同策研究院联席院长宋红卫进行了解读。

宋红卫认为，按照这次的政策导向，棚改货币化应该会采取直接给钱。就是拆迁给钱，鼓励拿到钱的人去市场购房，100万套棚改预计将释放至少60万套购房需求。

谢逸枫则持相反观点，他认为棚改货币化不会直接拆迁给钱走旧路，而是会“以房换房”。现在股市这么火，如果拿到补偿款全部投入股市被套，就不能买房去库存了，政策还是希望去库存，不是希望炒房或是炒股票。

以下为连线对话精编

4万亿基本覆盖保交楼资金缺口

：如何看今天发布会上的各项政策？尤其是对于霓虹部长提到的两个增加，一是“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿；二是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。

宋红卫：原来的“保交楼”项目，优质项目被优先考虑纳入“白名单”，导致剩余项目面临更大挑战，此次政策提出合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，市场风险会加速暴露，对于楼市止跌回稳至关重要。

此次提出的100万套改造项目，主要是指条件成熟的，意味着未来规模肯定会更大，这些项目更多聚焦于一二线城市。这次棚改采取的是货币化安置方式，以上海为例，先前货币化安置的钱，60%又会重新回到楼市，按照这个比例看，100万套棚改预计将释放至少60万套购房需求。

一线城市是楼市止跌回稳的风向标，我感觉此次100万套棚改支持的核心，其实也在这些城市，因为货币化安置之后，对于楼市的置换的需求提升是比较明显的。

很多人有一种错觉，就是一线城市有很多“拆二代”，但根据相关部门之前的统计，货币化安置当中，至少有40%-50%的人是家里面的唯一一套住房，棚改会后再去买房子，这对于一线城市量的释放和回稳是一个大的支撑。

谢逸枫：此次发布会有两大关注点：一是“白名单”信贷规模增加到4万亿，相当于“保交房”任务由政府帮开发商去完成。当然，这不同于2008年4万亿经济刺激计划，也不同于2015年的PSL 4万亿棚改货币化概念，不会创造出基础货币的增长，也不会创造出更多的住房需求。

4万亿对“保交房”的覆盖面究竟有多大？可以通过两组数据来看，2023年保交房的目标是350万套，还差49万套没有完成，按照全国平均房价10437元每平方，按照100平方米一套，资金缺口是5114亿元。

今年保交房目标是3.96亿平方米，就是396万套，前9月已经保交房246万套。如果按照今年前八月份的房价9855元每平方米推算，今年保交楼资金规模达到约3.9万亿。

也就是说，今年的3.9万亿叠加去年的资金缺口，全部加起来是4.4万亿。所以，此次的4万亿的房产项目“白名单”一旦落实，基本覆盖了保交楼资金缺口，可以覆盖全国大概2万个项目。

目前，“白名单”项目已经发放2.23万亿，保交楼资金缺口还需要2.18万亿元。但后续的2万亿额度，不是一次性全部发放，应该是这个按期投放，预计到明年才能够全部落地。

第二个亮点是棚改货币化回归房地产市场。2014年至2017年的棚改是创造需求，但这一次能否创造需求、刺激房地产，首先要看规模，100万套规模，包含50万套城中村改造，还有50万套是危旧房改造。

而危旧房改造并不能创造购房需求，城中村改造才能真正带来买房需求。按照每一套100平方米，50万套就是5000万平方米，但货币化安置的具体落地方式，直接发钱还是“以房换房”，决定了这5000万平方米购房需求是否能真正释放出来，这就要后续的落地细则。

但有一点，城中村改造绝对可以成为消化住房库存的重要动力。

无论是4万亿“白名单”规模，还是城中村改造，落地过程较为缓慢，不能指望短期内使得房地产市场触底反弹，让房价暴涨，这个是不太可能的。

国庆节过后，一线城市楼市火爆，但这是政策刺激的短期结果，持久性如何并未可知，而且房价也没有触底，一线城市与二线城市房价并未上涨。

棚改货币化，发钱还是“以房换房”？

：棚改货币化安置，以往有哪几种方式？

宋红卫：以上海为例，一种是“以房换房”，但有一定的限制，换房额度不能给你安置的额度，比如拆迁给到的安置额度是500万，换房额度就不能超过500万；第二种是直接拿钱；第三种是指定安置小区，基本是这三种方式。

按照这次的政策导向，应该会采取直接给钱。因为原来有段时间，不鼓励货币化安置的，尤其是2017年之后，更多的是用房子去做安置。这次又有了一些调整，这里面应该有几个原因，一是要消化存量去库存；二是激发改善型需求或者安置型需求的释放。

其实可以看到，在整个楼市下行阶段，正常合理的需求不能正常释放，这是对市场影响最大的。因为在任何阶段里，都有一个合理的基础需求，就是刚需，而下行阶段就会导致真实有需求的人观望，改善型需求的人由于选择面更宽，比纯刚需的人可能观望期要更长。

但从货币化安置的角度来讲，就会加大这部分人提前落定置换，加大这些需求的释放，其实也给了他们一定的资金支持。这次政策导向里，应该是鼓励以纯货币化安置的这种方式，也就是拆迁给钱，拿到钱再去市场买房子。

谢逸枫：我认为这种方式（拆迁给钱），对于很多城市可能很难实施。因为这一次货币安置方式可能跟往年不太一样，“以房换房”可能性更大。

但是按照目前的拆迁安置标准，我相信更多人选择要房子，不会选择要钱。原因就是要的钱可能买不到现在的房子，房价虽然下跌，但是很多城市房价还是很高。

我认为，现在的政策导向，很可能是“以房换房”而不是给钱，如果你拿到钱不买房子去炒股怎么办？现在股市这么火，如果给你几千万补偿款，然后全部投入股市，一旦被套就又不能买房了，所以政策可能就是鼓励“以房换房”。

这样不仅能去库存，也能防止楼市的资金流入到股市。实际上，2014年至2015年的货币化安置，就是因为有一些人盲目的拿楼市的钱去炒股，导致股市出现5000点，开发商去三四线城市超规模拿地开发搞建设。所以，货币化安置不能走老路，不能像以前那样拼命发钱，最后要么炒房，要么就炒股，这样不行。政策还是希望去库存，不是希望炒房或是炒股票。