合肥千万级豪宅市场火了，前三季度合肥千万级豪宅不论新房还是二手房成交量普遍上涨，千万级豪宅市场日益成为关注的焦点，从政务区到滨湖，合肥豪宅产品迭代升级。

NO. 1｜壹

合肥千万级豪宅成交火爆

根据AI楼市指数系统统计数据显示，今年前三季度合肥千万级新房成交75套房源，其中滨湖招商玺成交47套，占比超过60%，其次是滨湖的文一 塘溪津门，成交了12套别墅，滨湖高速壹品成交9套排名第三。

涉及9个项目，滨湖区占据6个项目，滨湖已经成交合肥豪宅聚集地，从价格上来看，滨湖也已经成为合肥价格高地。滨湖招商玺首次备案均价50088元/㎡，越过滨湖4万价格直接破5万，且其中价格最高的房源备案价65500元/㎡，总价超两千万。文一塘溪津门成交均价3万+/㎡，高速壹品成交价格近4万/㎡，而滨湖的远大九庐成交价格也破4万/㎡，在这几个项目中，庐阳区世袭庄园价格最低，成交价格在2万/㎡以内。

从成交的户型来看，千万级豪宅户型最低200㎡起步，比如招商玺千万级豪宅户型主要是200-300多㎡户型，高速壹品主要是251和320㎡户型，而文一塘溪津门主要是别墅，户型面积400-800多㎡。

合肥楼市实拍图

整体来看，目前滨湖已经成为合肥价格高地，同时也是合肥千万级豪宅聚集地，豪宅的户型至少200㎡起步，大部分户型面积200-400㎡，而从产品类型来看，豪宅主要是洋房、小高层或者别墅。

再来看看合肥千万级豪宅二手房市场成交情况，今年前三季度合肥二手房千万级豪宅成交了33套房源。从成交的房源来看，合肥二手房千万级豪宅主要集中的热门板块或区域，比如政务区，聚集了置地栢悦公馆、融创一号院、内森庄园等，经开翡翠湖的绿城玫瑰园庐阳区四里河板块万科森林公园臻园以及铂悦庐州府，包河区政务东板块中海央墅、建发雍龙府等。

其中置地栢悦公馆一套782平米大平层，总价超8千万，单价更是高达8.4万/㎡，政务的融创一号成交价格6.7-6.8万/㎡，最高的已经超过7万/㎡，内森庄园成交价格也超4万/㎡ ，整体来看政务区千万级豪宅价格还是比较坚挺，保值率较高。

从二手房千万级豪宅成交户型来看，最小的户型165㎡，最大的户型已经超过一千平，总体来看，大部分户型在200-400㎡，从业态来看主要还是以大平层和别墅为主。

NO.2丨贰

千万级豪宅迭代

随着经济发展迅猛，人民生活水平大幅提高，住房需求已经从 “有没有” 转向 “好不好”。人们对房子的要求更高，住建部倪部长提出好房子的关键特质，绿色、低碳、智能、安全成为好房子的重要标准。

目前合肥新房市场已经发生变化，新房越来越高端化，产品内卷也越来越严重，这也造就了合肥目前新房产品与之前相比大大提升，因此目前的豪宅项目与之前的豪宅项目在产品更加多样化。

合肥楼市实拍图

1、首先是地段，豪宅也不例外，都是占据最核心的板块核心位置，比如之前的置地栢悦公馆、内森庄园等都在占比政务黄金地段。而今年随着市场整体下调，合肥出让地块也都是核心板块核心位置，比如滨湖省府板块的置地双玺，再比如蜀山区大铺头板块的绿城咏溪雲庐都是占据合肥核心板块核心位置。

2、容积率越来越低，产品越来越多样化。目前合肥出让的低容积率地块越来越多，比如高新01地块容积率为1.6，蜀山03地块容积率仅1.2，合肥城建新站02和03地块容积率更是低至1.0和1.1，低密度项目越来越多，随着限墅令的取消，豪宅墅类项目也越来越多。比如新站合肥城建琥珀梓桐院打造的就是低密度别墅和洋房产品。

3、户型设计方面更注重空间尺度与功能性的平衡。目前合肥豪宅产品在户型设计角度，更注重空间尺度和功能性的平衡。在目前200-300平方米的主流面积段，既要求保证产品整体的空间尺度，也要保证功能性的完善。

随着合肥新规的发布，新规后的项目产品得房率大大提高，目前新规后产品得房率最低都超90%，部分得房率超100%，比如包河区置地雲台映月，147m²平实际使用面积约145m²左右，168m²实际使用面积超170m²，得房率超100%，比前期同建面户型使用面积多了约20-30个m²左右，优势很明显，这在之前豪宅中是绝无仅有的。

豪宅户型创新打造差异化产品亮点。在合肥新房内卷的情况下，新房越来越豪宅化，房企在豪宅项目设计过程中也会通过一定的产品创新打造差异化的产品亮点，为客户创造需求、提升产品价值。

招商玺户型

产品打造更精细化满足豪宅客户需求。在当前的豪宅市场，真正的豪宅产品力不仅体现在全面标配顶级品牌的硬件与家电，更重要的是通过精细化的设计，精确捕捉并满足豪宅客户群体的实际生活需求，进一步提升豪宅的产品价值。

4、公区设计内卷且注重人文艺术风格追求，在当下内卷的合肥新房市场，在公区设计设计上体现较为明显，卷立面、卷大门、卷会所、卷恒温泳池等等，无所不卷，但豪宅不仅仅卷公区，更多注重针对性和定制化服务。比如招商玺会所空间注重针对性和定制化服务，包括接待管理区、行政酒廊、私人宴会厅、SPA中心、恒温泳池及更衣室等高频需求空间。这些精心选定的功能区旨在满足会员细致和高端需求。以三大主题会所为核心，总规模达6300平方米，将中国家族成员间的兴趣爱好紧密相连。项目将整体空间近八分之一的宝贵面积，精心打造为景观区、会所、大堂、车库及架空层等公共区域，彰显对品质生活的极致追求。

合肥楼市实拍图

从公区设计角度来看，合肥豪宅不论是公区设计，还是材质和建筑本来，都比之前的豪宅更有尊贵感和空间感，而且把文化艺术元素融入豪宅项目中，大大提升了豪宅的产品力，满足了高净值人群对优雅生活、美学享受和人文艺术等精神层面的高品质追求。

随着购房消费升级，豪宅需求更加年轻化和定制化，更倾向于定制化的奢华居所，而非随波逐流的标准化产品，这也正是目前豪宅的核心驱动力。

NO.3丨叁

结语

随着市场的变化，合肥的豪宅正经历着一场的迭代与变革。无论是新房还是二手房市场，合肥的千万级豪宅都展现出了强劲的成交势头和独特的市场魅力。滨湖凭借其得天独厚的地理位置和丰富的资源优势，成为了新的豪宅聚集的高地。随着购房消费迭代升级，对住房更高品质、更具个性化的居住体验追求，也推动者产品快速迭代与创新。

新时代的豪宅，不再仅仅是奢华与舒适的代名词， 豪宅产品的迭代，体现在地段选择、容积率控制、户型设计、产品创新等多个方面。从占据最核心板块的核心位置，到产品越来越多样化；从注重空间尺度与功能性的平衡，到通过产品创新打造差异化的产品亮点；从精细化的设计满足豪宅客户需求，到公区设计内卷等等，这些变化都与之前的豪宅有这本质的区别。而购房消费的迭代，则表现为对定制化、奢华居所的更高追求。富豪们更倾向于选择那些能够满足他们个性化需求、具有独特魅力的顶级豪宅作为资产配置的新选择。这些豪宅不仅代表了他们的身份和地位，更是他们品味和眼光的象征。